[摘要] 深圳出手调控商办公寓后，却在“真正”的商务公寓上重大试行。据坪山政府在线官网5月12日公告显示，将按照建筑物实际用途配置相应的基础设施，从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，先行先试统筹配备公共基础设施。
深圳出手调控商办公寓后，却在“真正”的商务公寓上重大试行。据坪山政府在线官网5月12日公告显示，将按照建筑物实际用途配置相应的基础设施，从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，先行先试统筹配备公共基础设施。
这就意味着坪山新区新规划的商业用地、已经在建或建成的商务公寓，可以在规划允许或调整的情况下，改功能调整为商品住房项目。有房企人士对中国房地产报记者直言：“如果未来真的在深圳全市试行该政策，对于开发商来说是利好消息，能有效盘活现有过剩的商业物业。”不过，截至发稿，坪山政府在线网站已将该通知删除。
为何是坪山试行“商改住”？
在坪山区政府网站上还可以看到这条《拔高“坪山标准”，建设高品质中心城区》的新闻。在不少深圳人眼里，坪山区远离市区，地理位置和惠州也就一路之隔。但就是这样的位置，2015年12月底，信达地产以30.3亿元，楼面地价高达27200元/平方米，夺下一宗地，成为新晋住宅“地王”。当时市场直呼信达地产太疯狂，如何在郊区卖出4万元/平方米以上的房子？
2016年深圳市政府大力推进了东进战略，总投资约1.4万亿元。而坪山区的定位正是建设深圳“东北门户、智造新城”，为深圳辐射带动“3+2”经济圈和促进粤东地区协调发展提供战略支撑。
不久，就有房企看中了坪山的发展趋势，2016年5月20日，即东进战略提出两周之后，泰禾集团以57.2亿元，楼面价达1.56万元/平方米，溢价率达到74.23%，拿下坪山一宗商业用地。
坪山的区域价值已被众多品牌房企挖掘，各大房企以敏锐的嗅觉及睿智的眼光开始着手布局坪山。不过，不可否认的是，目前坪山区的房价依然处于洼地中。大多数新盘的价格大致维持在3.5万元/平方米。目前坪山的商务公寓项目仅有龙光玖云著，均价3.1万元/平方米；六和城，均价3.1万元/平方米和即将推出的泰禾中央广场。
为何坪山区政府会率先试行“从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，先行先试统筹配备公共基础设施”？业内人士均表示，正是坪山目前的环境适合进行实验。
深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示：“近年来深圳商务公寓开发‘豪宅化’、‘投资化’倾向很严重，针对高净值人群，导致区域开发高端化、房地产化。因此，近年来我市再没有批复新的高端公寓。未来我市商务公寓小型化、适居化、低总价将是大趋势。坪山新区中心区，作为二级中心，商办两级分化、过剩严重，需求以低端商业和办公为主、高端商业办公过剩。调整规划和盘活存量势在必行。”
而美联物业研究中心总监何倩茹对中国房地产报记者表示：“深圳在本月12号出台的政策，是规范了将商业项目违规改建成‘类住宅’产品的行为，合法合规的商务公寓产品并未被封锁，所以坪山的政策在原则上也没有与市里的政策发生矛盾。坪山的商务公寓项目并不多，即使纳入住宅体系，其影响范围也不至于太大，所以才选择在这个区域试行。”
根据2014年颁布的《深圳市城市规划标准与准则》，真正的商务公寓，用途范围是“为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”。也就是说，备案用途为商务公寓的，本身带居住属性。
此前就有房企表示，政府应该鼓励打造商业项目。深圳控股董事会主席吕华就在3月底的业绩会上表示，“因为现在住宅很热，热的大家都有点喘不过气来，为什么不把这部分需求转移到商业物业跟研发性的物业？实际上这部分的供应量很大，所以我们判断这方面政府应该是鼓励，不应该再去限制，我们也是这样向政府做政策建议。”
由于去年3月，深圳限购政策发布后，开发商推货热情异常高涨。去年10月深圳第二次调控后，住宅项目的预售证较难获取，在深圳各区新入市的项目中，公寓产品的供应比例越来越高，成交量呈爆发式增长。据深圳中原研究中心统计，2016年深圳商务公寓供应量约为110万平方米。
数据显示，4月开发商推售量大幅增长，环比增长745%，市场更趋活跃，虽然成交量较三月只有小幅增长，但是依然处于高位。4月商务公寓共成交1196套，环比增长22.7%；成交均价 62872元/平方米，环比下跌5.7%。
而深圳近期出台调控的乃是“类住宅”，即一些开发商打“擦边球”，以写字楼名义，实际却建成了带有住宅功能类的公寓产品。目前商务公寓整体还是处于热销阶段，坪山新区选择此时试点，背后的深意一览无余。
“这个政策实行以后，对商务公寓的销售肯定有促进作用，起码跟住宅是‘同工同酬’，而且它还多了不限贷不限购这一层利好。目前政策是将已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，因此是对旧有或已获得批准的商务公寓项目产生利好，未建设的目前还没有定论，开发商并不会一窝蜂去建商务公寓。另外，在全市推广是有难度的，毕竟市内其他地方的资源更加紧张，例如土地资源和学位资源。”何倩茹对中国房地产报记者表示。
而业内对中国房地产报记者指出：“商务公寓因为土地使用年限非70年，定位是比较尴尬的。但深圳此次政策，给予了比较清晰的定位。针对此类公寓背后的不同居住属性采取不同的配套比例，能够兼顾各用房者的物业配套需求，也使得此类物业的认购等没有各类政策顾虑。对于商务公寓的投资和认购等有积极的作用。不排除会有更多开发商进入此类公寓项目，当然需要警惕的一点是，要防范政策后续有突然调整的风险。”
“不过，改规划的周期太长，还要供应公共配套，短期内增加供应的效果不明显。大家都改的话，实体商业和办公需要的空间有被‘蚕食’的风险，从而引发房地产化、实体空心化的风险和担忧。政府一直强调职住平衡，这样做很容易诞生新睡城。因此，开发商和社会投资机构不能乱改，要有政府明确的规划出来。”李宇嘉也对中国房地产报记者强调了这一点。
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