独家爆料！零突破！龙华终于有住宅新盘获批预售！价格很实在！

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◎原创撰稿丨楼兔子 胡春

◎转载自公众号： 楼兔子兄弟

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今天上午，有地产圈深喉爆料说，龙华新盘——天玑公馆可能明天，12月30日开盘了！

但是在市规土委的网站，我并没有看到楼盘的备案信息。什么情况？

多番查找后，楼兔子在深圳市市场监督管理局官网上看到了该楼盘的备案资讯。

劲爆消息是，天玑公馆的预售报批价格很实在哦。住宅均价大约是每平米5.1万元，甚至比周边典型二手房的放盘价低！

2017年，龙华仅仅批售一个住宅纯新盘。价格很有诱惑力？

N01 龙华终于有新盘预售获批！

天玑公馆是龙华清湖城投工业园的旧城改造项目，位于地铁4号线延长线清湖北站附近。

这个项目此前一直比较低调，深圳各大媒体平台的资讯比较少。楼盘的基本情况是这样的：

项目占地面积17114.2平方米，建筑面积：104053.6平方米，其中住宅总建筑面积59880㎡（商品房面积49700㎡，保障性住房面积10180㎡），商业/办公建筑面积15390㎡。容积率：4.56，停车位519 个。项目自身配备有一个含6个班的幼儿园。

项目住宅主力户型是约82平3房、约88平3房、约95平4房住宅。商办办公主力户型面积是35至40平米。

值得一提的是，天玑公馆很可能是2017年龙华获得批售的纯新住宅项目。

楼兔子查阅了市规土委官网信息，整个2017年，龙华区到目前为止是零纯新住宅项目预售。另一个纯新项目是招华6979，但6979是纯新的商业办公项目，不是住宅。此前，幸福城、鸿荣源尚峻和鸿荣源壹成中心推售了一批产品。星河时代推售了一些保留单位。

但是传说中的金亨利二期、龙光玖龙玺最后3栋楼都没有上市。

N02 天玑公馆预售价格很实在！

龙华2017年为啥没有纯新住宅盘批售？

楼兔子的理解是，整个2017年，深圳楼市都处于史上最严调控期，价格限制极为严格。尽管连续下跌了14个月，但全年深圳房价走势基本保持在单价5.4万元左右。市场上一直有传言，新项目预售价格超过每平米5.4万元，将很难拿到预售证。龙华是宇宙中心，很多楼盘的价格都在单价每平米5.4万元以上，怎么报批呢？很难。

楼兔子查阅到的资料显示，天玑公馆这次已获批了577套住宅、32套商业、352套办公产品预售许可证。其中住宅预售备案均价约51000元/平，商业预售备案均价约110000元/平，办公预售备案均价约50000元/平。

底层商铺最贵的一套，单价大约是每平米15万元。比招华6979的底层商铺单价20万元，便宜一点。另外，地铁清湖站附近的保利天街也在推售商铺，据说最贵的一套报价每平米30万元。这就差距有点大了。

商铺这玩意，水分极大。大家要多练眼力了。

住宅单价基本上建筑面积单价4.9万至5.1万左右。大家可以看看户型图，比较方正，80多平米的3房和95平米的4房，典型的刚需住宅盘。

商业办公类产品，基本上是小面积。预售单价大约是每平米5万元。这个，我还没有拿到户型图，估计是买一层送一层，层高在4.5米以上的户型。否则，如果是平层单位，这个价格相比龙华的玖钻和招华6979来说，就没太大优势啦。但如果是有层高优势，那就非常实惠咯。

N03 预售价比周边二手房实惠！

再对比一下周边的二手房。

首先是地铁4号线清湖站的幸福城。这个项目目前就可以享受到地铁利好。楼兔子在网站上查到的信息是，幸福城3期高区的精装三房大约是每平米7.2万元，顶层复式则是每平米7.5万元至8万元间。大部分的二手房报价是每平米6万元左右。

清湖站继续往观澜方向走，地铁4号线延长线一站路，就是天玑公馆，清湖北站。一站路，房价相差大约是一平米1万元。等几年地铁开通，1万元的差距。看你怎么选啦。

再看没有地铁的龙华花半里和龙华汽车站附近的保利悦都。

龙华花半里二手房业主报价大部分是每平米5.3万左右，户型是84至86平米的三房两厅。

保利悦都则大约是单价每平米5.4万元左右，68平米的两房两厅。

整体来说，这两个盘加上二手房税费，实际成交价应该在每平米5.5万元左右。个人认为，天玑公馆新盘新产品+地铁利好+大约5000元的单价差，还是比较实在的。

楼兔子小密圈

刚刚过去的周末，楼兔子和好友文杰淘楼又在罗湖做了一场楼市讲座。我非常用心地统计了2017年的楼市数据，并以之和过往10年的数据做了对比。结合中央经济工作会议和住建部部长的一些讲话，我对2018年的楼市大环境和深圳小环境做了一个大胆的预判！机会不多了。和152位付费会员一样，加入楼兔子小密圈参阅资讯。目前年费1398元。加楼兔子私人微信号hfsense进圈子。知识付费非诚勿扰。

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