乐有家：更新换代后的中山西区，会是下一个“深圳南山”？

说起深圳南山，很多人并不陌生，从工厂密布的“廉价”工业区，到如今住宅均价约9万元/㎡的高新互联网科技区只用了10年时间。大面积的工业厂房拆迁为众多高科技上市企业进驻提供了充足的土地，而随着中山百亿规划落定西区，未来的中山西区，会是下一个生态与繁华并存的“深圳南山”吗？

房价：近12个月涨幅1359元/㎡

中山西区位于中山市城区西部，是中心城区的西大门，辖9个社区，东邻岐江河，东北与石岐区和港口镇接壤，南与沙溪镇和南区相邻，西与沙溪镇相连，北与东升镇坦背为界。

粤港澳大湾区规划带动中山城市建设加速前进，中山大量区域被开发，而作为中山中心组团的核心区域，中山西区却因受土地限制遇到发展瓶颈。然而，随着这座老城区厂房的拆迁，突破土地限制的西区也将城市建设更新换代提上日程。

乐有家研究中心数据显示，从近期房价走势来看，西区二手住宅成交均价涨幅较大，2018年2月到3月一个月期间增长691元/㎡，创近12个月涨幅。而西区房价也在2018年9月达到近12个月峰值，较2017年11月房价上涨1359元/㎡。2018年10月房价截止到统计时间，有所下降，但西区近12个月房价总体呈上涨趋势。

从房价长期走势来看，西区三个主要板块中，彩虹大道在2017年以12438/㎡的成交均价与富华道（12439元/㎡）几乎持平，之后持续上涨，2018年以14054/㎡的成交均价成为西区房价的板块，房价同比增长54.34%。富华道和富华总站在2017年后房价有所回落，且富华总站一直是三个板块中房价的区域。

成交：单套总价多集中在50-150万区间

从成交情况看，2018年购房者主要爱买西区90-144㎡的二手住宅，户型多集中在3房和2房，其中，西区约57%的二手住宅成交均价位于1-1.5万元/㎡的区间，成交均价不超0.5万元/㎡的二手住宅占比仅1%，约72%的二手住宅成交总价处于100-200万元之间，意味着约首付30-60万元即可在西区够得一套二手住宅，而总价超过200万元的二手住宅仅2%。

租赁：租金走势起伏较大，7月涨幅

从近12个月西区租金走势来看，西区租赁价格起伏较大。

乐有家研究中心数据显示，今年上半年的租赁小高峰出现在2月份，之后持续下降，于6月份降至20.6元/㎡后，一个月内反弹至23.65元/㎡，以中山的3房型来看，一套100㎡的房子一个月内租金上涨了365元。但2017年10月与2018年10月租金相比，西区住宅租金均稳定在22元/㎡左右。

配套：工业与文化并存的特色小镇

作为中山中心组团的老城区，西区不仅拥有上百家工业企业，也拥有历史悠久的书院和祠堂，更有众多文化活动场所。这片工业和文化兼容并发的区域，都有哪些特别的配置呢？

交通方面：西区交通以公路为主，105国道几乎呈直线形式贯穿南北，是重要的南北经济干线，将西区交通与经济大动脉连为一体；江中高速有着“粤西粤东黄金通道”之称，将粤西与粤东缩短80公里；正在建设中的中山西环高速公路，是中山“四纵五横”高速中最西边的一纵，将助力9个镇区，打通5条西向高速公路。此外，西区还拥有两个客运站，公共交通也很方便。

教育方面：高标准建成的西区中心小学，建筑面积1.8万㎡，可提供2000个学位；西区中学是广东省一级学校，创办于2001年，获得众多荣誉称号，还被中国语文学会授予“语文创新教育实验学校”称号，也是中国地理学会的“地理科普教育基地”。西区铁城中学也为省一级学校，可在辖区内高质量完成十二年教育。

生活方面：以嘉荣世纪广场、君悦时尚广场等大型购物广场分布在市区各区域，同时各社区还设有华润万家、置禾超市等中小型超市，方便居民日常购物。此外，西区不仅有岐江公园等户外休闲场地，还有沙溪美食街等特色街区。

文化方面：作为中心组团的老城区，西区不仅拥有500多年历史的烟洲书院和黄石宗祠文化教育基地，同时也有现代文化场馆，西区文化活动中心为省一级文化站，2007年升级为省特色文化站，设有图书馆、老人活动中心、综合排练场等文化活动场地。中山羽毛球馆则备受各大演唱会青睐。

医疗方面：中山市中医院位于西区彩虹绿洲湿地公园西侧，是集医、教、研为一体的国家三级甲等综合性中医院，1998年成为广东省百家文明医院、广州中医药大学非直属附属医院。

规划：由工业基地到宜居特色小镇的转型

工业基地，在人们印象中可能遍布冒着黑烟的工厂，也可能是外观破旧的厂房集中地，但不论脑补成何种画面，工业基地和舒适的特色小镇都是不搭边的。然而，随着粤港澳大湾区战略规划的开展，西区正逐步实现着它的华丽转身。

1.特色小镇的有序建设

作为中山城区的“西大门”，西区虽一度因土地因素所限，却凭借自身的人文和生态优势，开启了“3个特色小镇”建设。

1.中医养生小镇：依托中山市中医院的技术力量、人才支撑和品牌口碑等资源优势，促进中医健康产业的发展，将吸取打造成中山乃至珠三角集“吃喝玩乐养”为一体的“五位一体健康未来城”

2.休闲商务小镇：依托马山片区“两江夹一山”的优越地理环境与相邻传统商业区的人文环境，以“山水共生，城市客厅”为理念，打通马山至烟墩山、沿中山一路的景观廊道，配合“一河两岸”的建设，打造休闲商务中心。

3.云创基地小镇：依托中小企业互联网应 用创新示范园和嘉华、水牛城创业示范园，打造互联网应用创新基地。而随着国家大战略的雄起，曾经规划的“云创小镇”建设，或将成为西区发展的重头戏。

2.工业基地大变身，或将成下一个“深圳南山”

西区作为中山中心组团核心成员，曾因厂房多而被视为工业区，但工业区也为西区打开了纵横交错的交通，同时西区更是难得的低密度建设区，环境优美，生活舒适度高，周边配套齐全。现阶段，随着西区现有工业厂房有条不紊地拆迁，西区三九改造项目已进入实质性拆除阶段。而随着老旧工厂的拆迁，未来西区将有大面积土地资源可供开发。

对比十年前同样工厂密集的深圳南山，随着深圳西进战略的推进和众多高新企业入驻，南山已迅速崛起，成为世界总部云集的国际化新型海滨中兴城区。如今，在粤港澳大湾区国家战略的推进下，随着百亿规划落定西区，未来的西区，或将成为下一个“深圳南山”。

热门楼盘推荐

从近期房价走势来看，龙光水悦和蓝波湾的成交价涨幅放缓，雅居乐剑桥郡甚至出现微幅下降，但从近3年成交均价走势看，从2016-2018年，3年期间3盘均上涨4000-5000元/㎡。

以上楼盘采用均为2018年10月23日挂牌价。

本文内容由乐有家研究中心联合乐有家中山资深片区专家郑书豪、詹伟楷合作完成。

免责声明：以上信息和数据更新与2018年10月14日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。