深圳城市更新"飞地政策"落地！破解合法用地比例不足困局

今天（11月21日），深圳市规划国土委正式发布了《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》，该规定自发布之日起施行，有效期5年。

这份文件曾在今年5月公开征集意见，当时的标题为：《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》(征求意见稿)。

新政的亮点就是：

可实现较远距离（同一行政辖区）的公共设施用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施。

这在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境，扩大更新的空间统筹范围，同时也通过市场化手段促进了公共设施用地的供给。

一起来看看新政的重点内容：

适用范围

本规定适用于通过拆除重建类城市更新项目的实施，实现更新项目拆除范围外公共设施用地移交的情形。

上述移交的公共设施用地统称外部移交用地。

本规定实施前更新单元规划已经审议并公示的更新项目不适用本规定。

已列入更新单元计划的更新项目执行本规定的，更新单元计划应进行调整，可与更新单元规划同步申报。

此外，根据根据文件内容：

外部移交用地不划入更新项目的拆除范围，不计入更新项目内无偿移交给政府的用地，不核减更新项目承担的公共设施用地面积。 

外部移交用地不计入辖区城市更新五年规划拆除重建类更新计划用地规模，不需位于辖区划定的拆除重建类更新空间范围。

外部移交用地对象

主要含三类：

◆ 一是法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地、医疗卫生用地、教育设施用地、社会福利用地、公用设施用地、绿地与广场用地、交通场站用地。

涉及法定规划未覆盖区域或因《深圳市城市规划标准与准则》调整导致其用地类别与现行用地类别不一致的，应先取得规划主管部门的相关意见。

◆ 二是辖区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

◆ 三是基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地，其中现状为符合基本生态控制线有关规定与生态环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外。

外部移交用地的条件

◆ 应与更新项目位于同一行政区（含新区）辖区范围内； 

◆ 应包含完整的宗地和建筑物，以及明晰的产权边界；

◆ 满足规划确定的公共服务设施和城市基础设施建设要求；

◆ 单个划定范围的用地面积原则上不小于3000平方米，但涉及以下情形的除外：

1.现状公共服务设施和城市基础设施按照规划要求扩建的；

2.各区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。

◆ 用地范围涉及建成区和未建设用地的，应参照城市更新单元拆除范围边界划定要求分别划定；

◆ 外部移交用地涉及被占用的国有未出让用地的，应无偿清退。

外部移交用地计入标准

申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内合法用地比例不低于30%的，外部移交用地面积可按以下方式计入拆除范围内合法土地面积： 

1.手续完善的各类用地，其土地面积全部计入；

2.未完善征（转）手续的用地，按其土地面积的55%计入。

计入后的拆除范围内合法用地比例应符合城市更新单元计划申报的相关要求。

涉及的政策性用房配建

更新项目应按深圳市城市更新相关规定配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房。

其中属外部移交用地计入更新项目合法土地面积的部分，不再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减。

延伸阅读：新政的起草背景

根据官方对新规的起草说明，新政起草的背景主要提及两方面：

一方面是公共设施项目难以有效落实。

随着城市的高速发展及人口的快速增加，深圳市对于公共服务设施、交通市政基础设施等公共设施项目的需求日益增长。

按照法定图则等上层次规划评估结果，全市规划的公共设施实施率约50%，其余未实施的大部分现状为建成区，难以有效落实。

另一方面则是城市更新面临合法用地不足、难以列入更新计划的现状。

自2009年以来，在省“三旧”政策指引下，深圳市构建起“政府引导、市场运作”的更新模式，充分发挥市场在土地资源配置方面的作用，并以市场化方式协调解决搬迁补偿安置等问题，弥补了部分现状为建成区但规划为配套设施难以实施的问题。

但随着城市二次开发的快速推进，城市更新也面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60%而不符合列入城市更新单元计划的要求，可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。

来源：深圳市规划国土委网站

整理：中原大咖

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