乐有家|“小天河”新塘：广州东部交通枢纽，增城房价的新引擎

“小天河”新塘：广州东部交通枢纽，增城房价的新引擎

“新塘终于进城了”。2017年广州地铁13号线新塘站的开通，直接拉近了增城区与市中心的距离，素有增城区“小天河”之称的新塘板块因为接壤市区黄埔区而直接受益，其房价也随之发生了巨大的变化，备受各方瞩目。2018年10月9日，新塘镇更是入选2018年度综合实力千强镇前100名。

广州增城区新塘板块区位

一、一手住宅

1、近五年房价：水涨船高

打破增城 “无铁”时代的地铁13号线的开通，直接刺激了新塘的新房房价飙升。从近五年房价变化可以看出，新塘一手住宅房价在2014-2016年波动中缓慢上升，徘徊在万元水平，而到了2017年，从1.12万元/㎡攀升到1.9万元/㎡，涨幅高达68.71%，一年之内涨了8千多元/㎡，2018年更是突破2万元/㎡，涨至2.26万元/㎡，比增城区整体均价高了13.4%。可见，地铁开通极大的加速了片区房价的上涨。

2017年3月17日广州限购升级，单身限购一套房，社保3年改5年，这对不限购的增城、从化区的楼市起着重要的刺激作用。新塘作为增城距离广州市区最近的一个板块，房价相对没有市区高，自然承接了限购区的需求外溢，成为了置业者的天堂。

2、近一年房价：超2奔3

最近一年，根据乐有家研究中心监控的数据，新塘板块的一手住宅成交均价不但成功挺跃过2字头，还在波动中持续上涨。截止2018年10月，新塘板块的成交均价已经稳定在2.4万元/㎡上下，高居增城区房价之上。

不得不提的是，早在2017年出让的11宗土地中，已有4宗地价破2万元/㎡，楼面价已达到23599元/平，刷新增城地价新纪录，直追当前房价。根据乐有家门店经纪人反馈，新塘板块的新房卖到2.6万元/㎡已经十分常见。

二、二手住宅

1、近五年房价：连迈两台阶，涨幅达127.81%

撤市设区后，增城区迎来了各大开发商的青睐，新塘板块更是处在焦点上，新房供应源源不断，二手房的变化幅度没有新房明显，且价格略低于新房价格。

根据乐有家研究中心数据监控显示，最近5年新塘板块的二手住宅房价发展轨迹与新房住宅接近，近五年中前3年二手住宅价格几乎持平， 2017年从0.92万元/㎡上升至1.46万元/㎡，上涨势头持续到2018年，均价突破2万元/㎡。五年内涨幅达127.81%，连上2个台阶。

2、近一年房价：勇争

新塘板块二手住宅均价曾在较长时间低于增城整体均价，2018年开始则改变了局势，勇争。这和新塘配套在最近2年发展迅速、超越老城区荔城和广园东密切相关。根据乐有家研究中心数据显示，最近一年中，新塘板块的二手住宅价格稳步上升，在2018年9月份跃过2字头大关，与增城区差距逐渐拉大，超越老城区荔城板块，成为增城区楼市新担当。

3、新塘与周边房价对比：增城区的新贵

据乐有家研究中心数据监控显示，2018年10月新塘板块二手住宅房价比周边的朱村、中新永和以及荔城略高，而比广园东稍便宜，以2.08万元/㎡的均价位列周边区域第2名，凭借强大的区位优势，新塘将成长为增城区新的“富人区”。

4、新塘板块趣味数据：刚需客户为主

根据乐有家研究中心数据显示，近3年新塘板块的购房群体以刚需客户为主，占比78%，主要是来源于市区工作的上班族，现在新塘到黄埔和天河区通勤时间均在30内，价格比黄埔和天河区低了将近50%的新塘板块成为了刚需客的“最爱”。购房群体其次是投资客，占比13%，最后是改善型客户，仅占9%。

近3年，新塘板块成交的是总价处于150-300万、面积处于60-90㎡、单价位于1-2万元/㎡的刚需房源。成交户型以两房和三房居多，两者占比之和高达84%。

三、租房：近3年新塘租金涨2成多

从近3年房租走势图可看出，新塘板块租金涨幅不大，近3年涨幅才27.02%，远没有一二手买卖价格涨幅大。租金1.47%，低于广州的1.85%。目前两房和三房是新塘板块热门租房源，占比7成多。租客主要由新塘附近的生意人以及在地铁沿线上班的白领组成，地铁13号线于去年年底开通，该线路贯通荔湾、越秀、天河、增城等多区域，在一定程度上带旺了增城的租赁市场。

注：租金=租赁成交均价*12/二手住宅成交均价

四、周边配套：广州东TOD 枢纽中心，生活配套醇熟

新塘在老广州人的眼中一直是牛仔之都，有着纺织服装、汽车配件等支柱产业，其生活配套随着广州东部枢纽中心即将建成开通的背景下越发醇熟。

五、新塘未来重大规划一览，建造经济引擎

经济腾飞，交通先行，这句话用在新塘板块身上再合适不过了。地铁13号线首期穿过新塘，只是这个枢纽站点启动大规模建设的“起点”。新塘是中国真正意义上的TOD、广州七个一级交通枢纽之一，将打造成东部的CBD。未来这里将建成3高铁+2城轨+3地铁的交通枢纽中心，连网湾区，接轨世界，交通枢纽体量庞大，堪比广州东站。从新塘出发，20到天河，半到广、深机场，畅享1珠三角生活圈。

广州东部交通枢纽规划图

在国际范的新塘TOD内，还陆续有凯达尔枢纽国际广场、新塘万达广场、永旺梦乐城、合生汇四大国际级综合体坐镇，商业氛围堪比天河城商圈，富士康等科技产业等将进一步拉动新塘各方面的快速发展。

六、热门二手楼盘推荐

2018年前10月新塘板块热门楼盘中，成交均价高于2万元/㎡的占有7席，价格已达2.5万元/㎡。而根据乐有家官网2018年11月25日挂牌价显示，近期有部分楼盘房源降价出售。

以下推荐楼盘均使用乐有家官网2018年11月25日挂牌价。

本文内容由乐有家研究中心联合乐有家广州新塘片区营销副总经理李盈科、莫世润合作完成。

免责声明：以上信息和数据更新于2018年11月25日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。