前言
自2017年3月两轮调控政策落地后，广州市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。2018年，在“房住不炒”基调上，330政策影响延续，土地住宅供应、一二手住宅成交继续下行。第四季度开始广州部分政策微调优化，如优化价格管理，严禁开发企业拆分价格报备，新房以单合同形式发售，商服类物业微松绑，楼市趋向规范化、市场化。
一、2018年广州楼市大事记
1、穗全面实现“一元化”户籍管理，提高积分入户门槛。
2、穗积分入户，从化增城购房加5分。
3、公积金贷款新规：本市户籍需连缴1年、外市连缴2年社保。
4、广州各类住宅用地须自开工之日起三年内竣工。
5、来穗子女以积分入学方式申请义务教育，租房买房同等分值。
6、首次试点共有产权住房，申请人可购买60%的产权自住。
7、广州住房公积金缴存基数下限提高至2100元。
8、住建局：严禁开发企业拆分价格报备。
9、住建局：330新政前出让的土地，其商服类物业不再限定销售对象。
10、公积金提取新规:广州人在城市购买首套房可申请提取公积金。
二、土地市场
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2018年广州宅地地块出让情况
宅地市场降温
2018年，广州商住商服用地共计成交70宗，其中纯住宅成交36宗，累计184万㎡，成交金额536亿元。据乐有家研究中心监控数据显示，2018年中旬迎来个成交高峰，年底土拍激增，6月和12月两个月成交17宗占全年成交宗数的47%。
从土地溢价情况来看，2018年住宅出让平均溢价率为6%，明显低于2015年至2017年平均溢价率，多地以底价成交，流拍率提升。2018年广州延续多元土拍模式，定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现，楼市调控政策承压之下，房企拿地热情减退，土地市场整体有所降温。
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2018年广州各区宅地地块出让情况
增城区成供应大仓
2018年，广州土地成交主力在外围5区，成交面积占全市总面积的87%，共计150.7万㎡，其中，增城区土地成交16宗，成交面积为70.3万㎡，全市占比高达38.3%，吸金244亿元，稳居榜首，颇受开发商关注。花都区表现也不俗，共计出让5宗，成交面积为36.7万㎡，全市占比20%，位居第二，成交金额超100亿。
2018年广州纯住宅地块出让溢价率top10中，南沙区占4席，其中3宗溢价率均在40%及以上，热门指数可见一斑，成为2018年土拍大赢家，与2018年2月份广州将南沙区划为“城市副中心”有很大关联。增城区占5席，其中朱村街地块溢价率高达45%。这归功于该地块东北处即为地铁21号线朱村东站，距离约150米，截至2018年4月，地铁21号线线路土建工程累计完成83%，全线预期在2019年6月开通，日后居民出行颇为便捷。
三、供应与销售
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2010-2018年广州一手住宅供销情况
供应反弹，成交回落
一手住宅预售面积方面，广州一手住宅供应自2010年以来呈现先升后降状态，2014年成为近九年供应高峰，2015年至2017年供应有所收窄，政府随即加大经营性用地供应力度，2018年反弹回升。乐有家研究中心数据显示，2018年全市新增住宅预售面积1086万㎡，较2017年上升33%。
一手住宅网签面积方面，近9年在波动中上涨，高位出现在2016年楼市火爆年。自2017年330最严调控政策出台，2017年和2018年网签面积持续走跌。由于成交面积的下降，且同属于调控次年，继2014年后，2018年再次出现“供大于求”。
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2018年广州一手住宅月度预售情况
下半年新货充足
数据显示，2018年广州住宅全年新批呈现3个“波峰”，出现在5-6月、9月、11-12月三个时间节点。7-8月供应有所回落，但在9月增加供应，为“金九银十”备足弹粮。由于下半年备案价优化、预售证发放速度逐渐提高等积极因素刺激，加上房企推货冲业绩，年底供应量大幅增加。总体上，下半年供应总量比上半年多169万㎡，新批供应力度加大，市场上新货增多，2018年下半年买家选择空间较大。
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2018年广州一手住宅月度去化走势
去化压力整体变小
回望过去一年，广州一手住宅新增供应下半年开始力度持续加大，加上这一年广州的楼市调控从未放松，从根本上导致2018年年底库存增多，库存面积从年初的747.55万㎡增加到12月的874.04万㎡，但由于广州购买需求一直比较旺盛，下半年成交回升，网签提速助力，楼市去化周期回落至9.5个月，去化压力较年初降低。
四、一手住宅
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2014-2018年广州一手住宅网签走势
近5年网签量先涨后跌，价格持续上扬
据乐有家研究中心监控数据显示，近5年广州一手住宅网签量先涨后跌，网签峰出现在2016年，网签量高达12万套，是近5年破10万套的年份。而2014-2016年间网签量上涨幅度高达79.28%，归功于2015-2016年释放诸多楼市政策利好的影响。但自330广州最严调控政策落地后，一手楼市降温，2017年网签量迅速回落至约9万套左右，比2016年少了将近4万套，下跌30%。调控政策微调优化的2018年一手住宅，网签量保持在8.5万套左右，环比下跌4.6%。
据乐有家营销人员反馈，自2016年10月广州首波限购政策落地后，大量投资客退出广州市场，纷纷转投暂未限购的佛山市场，是近两年商品住宅成交缩水的一个重要影响因素。
价格方面，近5年广州一手住宅网签均价在波动中上扬，逐年涨幅低于10%。2017年网签均价受市场环境影响有所下跌，但2018年（上半年）再度上涨至17929元/㎡，比2014年约上升了3000元/㎡。2018年下半年随着单合同的回归，未来网签价格将更加接近市场水平，更能反应真实情况。
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2018年广州一手住宅月度网签量走势
金九发力，年底翘尾创新高
2018年广州一手住宅网签波动较大。上半年持续上涨，2018年5月起局部区域限价放松，6月出现个小高峰，网签量首次破万。随着新批供应大幅增加，房贷利率松动，下半年9月再创新高，网签量高达13153套成为全年最给力的月份，“金九”成色十足。但10月-11月回落至5千余套，11月依旧低迷，最终在12月迎来翘尾跨年行情，房企主打各种优惠政策积极推盘，“以价换量”，最终帮助网签量低位反弹至14793套，成功位列全年月份网签量排名榜名，较11月大涨170%。
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2018年广州各区一手住宅网签量占比
增城稳坐“销冠”宝座
从各区的情况来看，增城区由于拥有相对充足的新批供应以及不限购政策利好，获得27122的套网签量，稳坐2018年一手住宅网签“头把交椅”，占全市一手住宅网签总量的31%。中心城区的黄埔区凭借12538套拿下全市第二名，紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区，网签11882套。中心城区的越秀区、海珠区网签则常年处于低位，源于成熟老城区较少的新房供应。
五、二手住宅
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2014-2018年广州二手住宅过户走势
二手过户量曾暴涨169.82%
二手市场由于近年限购限售调控深入，信贷环境收紧，经济下行信心不足等因素影响，一定程度降低了置业迫切性。乐有家研究中心数据统计显示，近5年广州二手住宅成交量先升后降。成交高峰出现在2016年与2017年，过户量均突破10万套，2017年广州二手住宅过户高达134957套，与2014年相比则上涨了169.82%。2018年政策影响依旧，过户量回落至102384套，环比下跌24%。
过户均价方面，近5年广州二手住宅价格基本徘徊在2.3万-2.6万元/㎡之间，价格相对平稳。2014年至2016年间上涨较快，2018年较2016年有所下滑，平均每平方米下降119元。
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2018年广州二手住宅月度过户走势
二手住宅过户稳中微降
相比近5年走势，2018年二手住宅过户波动幅度不算大，总体稳中微降。其中1月、6月和8月过户套数和面积较为突出。6月为全年过户峰，过户量为11090套，过户面积为95.82万㎡。全年过户低谷出现在3月份，仅过户6197套，仅为6月的一半。
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2018年广州各区二手住宅过户地图
各区过户量普遍下跌
中心城区5区撑起半壁江山
据乐有家研究中心数据显示，2018年各区二手住宅过户量及面积表现为10跌1涨。其中，跌幅超过30%的多达5个区域，仅番禺一区呈现上涨态势，过户18335套，较2017年增长8.7%，并以18%的过户量占比超过老大哥增城区成为，增城区则以12%的占比位居第二名。番禺区距离广州CBD天河珠江新城较近，通勤时间半内，因此吸引了一大批刚需客在此置业。
2018年二手住宅成交热点在中心城区。2018年全市过户102384套， 中心城区过户52655套，全市占比51.4%，撑起二手住宅的半壁江山，优越的区位优势及完善的配套，让中心城区二手房源大受追捧。
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2014-2018年广州一二手住宅成交占比
迈进存量房时代，二手力压一手
近5年广州一二手占比中，一手住宅网签量占比在前2年一直处于上风，占比超60%，相差2万套左右。2015年为分水岭，一二手住宅成交量不相上下，各占50%。从2016年开始，二手住宅力压一手住宅，2017年比一手多出4万余套。2018年政策稳定年，二手占比依然高于一手住宅，为54%。广州楼市进入存量房时代。
趣味数据
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2018年广州一二手住宅各类成交占比分析
二三房较受欢迎
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州住宅成交以60-90㎡为主，全市占比46%。成交户型中三房较受欢迎，全市占比43%，两房占比39%紧随其后。价格方面，总价位于150-300万区间占比，为54%，占据半壁江山，其次是150万以下的房源。而成交单价以2-3万元/㎡居多，全市占比41%。
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2018年广州购房类型
以刚需为主
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州在政策调控下，各类购房群体观望情绪浓厚，尤其投资客入场热情不如从前，占比有所降低，仅为15%。住宅成交主力依然为刚需族，占比高达72%。
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2018年广州购房者籍贯分析
广州备受粤东粤西地区购房者偏爱
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年在广州买房的一半以上是广东人。而这一半人中，占比位于前四名依次是广州、梅州、汕头、湛江。其中，2018年在广州买房的人中超过三分之一是广州户籍，其次，距离广州较远的粤西和粤东地区的人也喜欢在广州买房。
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2018年广州购房者常住城市分析
本地居住为主
根据乐有家研究中心监控数据显示，2018年广州的购房者基本常住城市位于广东地区，其中住在广州的居多，占比高达95%。其次是城市深圳、东莞和佛山，这得益于城际交通的日益完善，半生活圈的实现。
七、租房市场
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2014-2018年广州租金走势
住宅租金持续上涨
近5年广州住宅租金持续上涨。从2014年到2018年，广州中心城区价格从42.18元/㎡上涨至55.74元/㎡，5年涨幅为32%。而外围城区租金从27元/㎡上涨至34.17元/㎡,5年涨幅为25%，全市租金从40.52元/㎡上涨至54.71元/㎡,5年涨幅为35%。可见，全市租金主要受到中心城区价格上扬的拉升。
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2018年广州月度租金走势
全市价格上涨3.9%
近一年，广州全市租金整体在波动中上涨，从1月份的52.64元/㎡,到12月份的54.71元/㎡,涨幅为3.9%，无论是全市、中心城区或是外围区域租金，平均每平仅上涨了1元多，租金相对较为平稳。
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2018年12月广州住宅租金地图
2018年最后1个月，广州各区住宅租金水平梯度化发展显著。以电梯房租金为参考标准，全市可分为四个阶梯，阶梯为天河区、越秀区，电梯房租金超过70元/㎡，楼梯房价格在50元/㎡上下；第二阶梯为海珠区、荔湾区，电梯房租金在60元/㎡左右，第三阶梯为白云区、黄埔区、番禺区，电梯房租金在30-50元/㎡之间，第四阶梯为增城区、花都区、南沙区、从化区，电梯房租金在15-30元/㎡之间。
总体而言，越靠近行政、商业中心的主城区的区域，无论电梯房还是楼梯房租金越高。而黄埔区和番禺区均有地铁中心城区，交通非常便利，租金却比越秀天河区便宜一半，可为在市区上班族提供了性价比相对较高的租房选择。
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乐有家研究中心2019-01-18 23:00:12
