近日，成都市出台收紧公积金贷款的新政策在新年打响枪，引起部分刚需购房者和投资者的担心，投资获利是否越来越渺茫？刚需购房者会受到公积金新政哪些限制?比以往公积金好处多还是坏处多？但许多分析人士认为，此次成都公积金新政发布更多的目的是为了稳定房价，后期可能稳中有升的开始。下面小编就和大家一起分享这些问题。
一、成都模式内容摘要
1月29日，成都住房公积金管理中心公布了《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》，有效期五年，自2019年3月15日起施行。
和以往公积金贷款相比，这次成都新政新亮点或好处主要有三个：
1、一二套住房首付款比例及利率不同。
首付比例。执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于30%；执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不低于40%；所购再交易房楼龄超过10年的，首付款比例相应提高10%。
贷款利率。执行首套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期法定公积金贷款利率；执行第二套房公积金贷款政策的，贷款利率为同期首套房公积金贷款利率的1.1倍。
2、每月还款额与每月总收入的比例有明确的规定。借款申请人偿还住房贷款月还款额不得高于月收入的50%。
3、对二套房的认证更严格，既认房又认贷。
就凭这三点就足以把相当一部分的公积金贷款群体阻挡在楼市之外，更加坚定“房住不炒”购房队伍的动机。
二、公积金新政对哪些人影响或将受限？
1、已办理过一次公积金贷款的群体。这次新政的特点是认房又认贷，因此再次申请公积金贷款，首付比例和贷款利率都比较高。
2、有过其他商业贷款的群体。因为有过其他商业贷款，致使每月归还贷款的额度占收入的比重加大，当之前的还贷额接近或超过每月收入50%时，很难再次申请公积金贷款。
3、已退休人员。如果退休的年限不满5年，根据这次新政“贷款到期日不超过借款申请人法定退休时间后5年”的办理条件，仍可以办理，但是期限和额度将受到很大限制。
以某市某城区5月份办理数据为例：该区发放住房公积金贷款198笔，放款金额1.1亿元，放款笔数及金额分别环比增长65%和83%。可见办理公积金的购房者数量不少。如果成都模式被各地复制，公积金贷款的笔数一定锐减。
三、这次新政能起到什么样的作用？
成都市新政的作用主要表现在以下三个方面：
1、打击投机行为。主要目标直指“房住不炒”的投机行为。在炒房族群中，之前不乏有人利用公积金贷款购买两套及以上商品房，进行投资炒作。这次新政有效遏制类似的行为。
2、挤掉刚需群体的水分。在购房者中有自住的，也有投资的。通过新政的限制，可以挤掉刚需群体的部分水分，使统计数据更能真实表现房地产市场的供需关系，国家可以做出更加科学的决策。
3、对稳定房价有直接的作用。这次新政，总的来说可以遏制需求群体的快速增长，使房价能够稳定下来，至少不会出现太大的波动。
公积金贷款对楼市发生的作用，虽然不是最主要的，但也是不可忽视的，广大购房者和投资者不可掉以轻心的。
四、稳中有涨的发展态势是福音
1、短期来看。止跌是最突出的表现，期间可能会出现一些反复，但基本上都是围绕着目前的房价进行波动。
2、长期来看。尽管这一新政可以有效遏制刚需群体过快增长，但是刚需群体依然在增长，也就是说需求量在逐渐增大。但是商品房建设用地得不到有效保障，使得商品房供应数量有限，与刚需群体增长形成尖锐的矛盾，促使房价上涨。
综上所述，从长远来看，成都新政促使楼市出现稳中有涨的发展态势，或是广大投资者的福音。
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房产吐槽哥2019-02-03 14:16:10
