二手市场:二手住宅量价齐升 南山均价突破9万

03 二 手 住 宅

二手住宅量价齐升

宝安区三年半来首次突破1800套

南山均价突破9万元

投资客占比小幅下滑

小户型成交占比下滑

二手住宅量价齐升

• 根据国土局备案数据显示，2019年10月二手住宅共成交7165套，环比上升0.6%，同比上升89.2%；成交面积57.9万平，环比上升2.8%。

• 深圳中原领先指数小幅上升，10月中原领先指数918.8，环比上升1.4%，二手均价54551元/平。从反映业主和经理人对后市预期的报价指数和中原经理指数来看，中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑，10月初略有上升后，再次回落，处于9月以来的低点，但整体依然高于6、7、8月；报价指数走势略有不同，10月初依然维持高位，后虽有小幅下滑，但整体依然略高于9月。先行示范区政策公布两个半月，利好逐步消化，市场归于理性。

宝安三年半来首次突破1800套

• 10月深圳各区二手住宅成交，三区成交量上升，三区下滑。其中，罗湖成交1129套，环比上升9.5%，升幅；而南山成交1119套，环比下滑3.4%，降幅最为明显。

• 多重利好刺激下，宝安成交1813套，连续三个月超过龙岗成为成交最热区域，也是宝安自2016年4月来首次突破1800套。

南山均价突破9万元

• 10月，全市二手住宅均价为54551元/㎡，环比上升1.4%；各区来看，七个区均价继续保持不同程度的上升。其中，其中，南山、宝安、龙华三区均价皆上升2.0%，涨幅；罗湖均价60207元/㎡，环比上升0.9%，升幅。

• 南山均价，突破9万升至91530元/㎡；龙岗均价，为40499元/㎡。

投资客占比小幅下滑

• 10月份深圳投资客占比继续下滑，818深圳建设先行示范区后，投资氛围有所上升，但近期市场回落，成交下滑，投资占比进一步下滑。

非深户购房占比下滑

• 10月非深户购房占比23.9%，小幅下滑。10月市场整体回落，新盘供应也大幅下降，外地客户减少，非深户购房比例下滑。

小户型成交占比下滑

• 10月全市二手住宅成交中，小面积段成交占比小幅下滑，中等面积和大面积成交占比都有上升。由于市场的转冷，投资客占比下滑，中小面积的成交占比也随之下滑。45平以下单位成交占比上升跌幅超1%，占比为12%；60-90平面积段成交占比近半，达到49%。

• 10月由于小户型的成交占比下滑，1房和2房户型成交占比也随之下降，中等和大户型占比则上升。其中，1房和2房成交占比皆下滑2%；而4房及以上占比则皆上升3%至17%。

中 原 研 判

• 从备案数据看，10月二手成交微幅上升，但是从实际成交看，二手市场成交量出现了较为明显的下滑。818先行示范区建设利好逐步消化，市场归于理性。

02 租 赁 市 场

需求下滑 租金下滑

难上租金领涨

龙岗租赁占比

需求下滑 租金下降

• 据深圳中原研究中心监测显示，10月租金指数205.2点，环比下滑0.82%。当前全市租金71.2元/平·月，10月租金为1.57%，小幅下滑，在目前租赁市场低迷，而买卖市场表现还较好的情况下，短期租金难以止跌回升。

• 租赁淡季下，市场需求下滑，租金也继续下降，预计11月市场依然较冷。

南山租金领涨

• 10月全市租金下滑0.8%，达到71.2元/平。福田租金水平全市，为110.0元/平；南山租金紧随其后，达到103.4元/平。

• 从各区租金变化幅度来看，七区租金都有下滑。其中，南山租金103.4元/平，下滑1.7%，跌幅；福田租金110.0元/平，环比下滑0.1%，跌幅。

龙岗租赁占比

• 10月深圳各区租赁占比，龙岗租赁占比，达29.6%，上升2.5%。盐田租赁占比13.2%，上升4.0%，升幅；而福田租赁占比下滑最为明显，下滑2.2%至13.6%。

• 在租赁户型方面，3房户型租赁占比，占比达35.6%，上升0.4%；2房户型租赁占比则下滑1.0%，占比32.2%。

中 原 研 判

• 10月租赁市场需求进一步下滑，租金水平也随之小幅下降。四季度租赁市场依然处于淡季，需求不高，租金水平预计稳中有跌。

温 馨 提 示

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