深圳,被妖魔化的高房价之都

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先问大家一个问题：深圳贵吗?估计所有人都会说，贵，太贵了，贵到离谱！确实很贵。我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有潜力，品质略好，学位中上。听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算打到1000万，也要在品质、和学位上做出取舍。有很多在内地横着走的中小壕，拿出千多万来深圳准备拍一套豪宅，无一例外都被毁三观，树新生，不论是深圳的房价，还是深圳的房东，分教你重新做人。但是，我又要说，深圳并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。如果不那么贪心，深圳真的不贵。抛开福永、松岗、布吉、观澜这些远差破不讲，就说福田，深圳中心区，区位、城貌、交通、配套、教育，无一不优质的全能型选手，还有大量4-6万的房源，三百万买两房，四百万买三房，面积够用，配套齐全，生活便利，你信吗?今天，大渔就带你抽丝剥茧看福田，看深圳这座城市是如何两极分化，又如何被妖魔化为高房价之都的。

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福田房价地图：

单看地图没用，因为太多楼盘被平均了，你看到的房价地图只是表象。实际，和深圳东西部的分化一样，福田也在严重分化。梯队：香蜜湖：品质+学位+配套12-18万梯队：百花：学位+配套+老旧商品房 10-13万第二梯队：

竹子林：深高学位8-12万，普通学位 6-9万景田/香梅北：福外学位8-11万，普通学位5-8万华强北：荔园+红岭学位8-12万

第三梯队：

车公庙：普通学位+中等品质楼盘 6-9万园岭：中等学位（园岭中学）+拆迁概念（园岭新村）8万莲花：中等学位（莲花中学）+老旧小区 7-8万中心区：四神盘（中海华庭、星河国际、城中雅苑、发展兴苑）8-10万，中低品质楼盘5-7万

第四梯队：

保税区：6-8万梅林：5-7万新洲：5-7万皇岗/赤尾：5-7万八卦岭：5-6万 （荔外落户带动一批老破小涨到八万）

第五梯队：华强南：4-6万同一个福田，上等盘和下等盘的差距可以高达6倍。梳理一遍会发现，除了香蜜湖和百花，福田大部分片区的房价是5字头起，有大量单价5万多的楼盘，认真淘一淘，4万多的也有不少。甚至还能找到2字头的。比如这个位于华强南的国际文化大厦，74平总价200万，单价2万6。这可不是公寓，也不是写字楼，是货真价实的住宅。当然，这不是漏，千万不要去捡。

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除掉极个别奇葩楼盘，福田真实存在大量4-5万的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是：

20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化户型差，客户不出阳台，异形或有尖角楼盘偏办公化，办公大于自住学位中下

定价准则：以上特点占两条，单价5-6万，占三条或四条，单价4-5万，不信可以自行对号入座。上世纪八九十年代就开始大兴土木的福田，早年建造了大量的低水准低品质楼盘，这类房源，一百多万可买到一房，二百多万买两房，三四百万买三房。看完福田的房子就明白，那些天天喊深圳房价高无容身之地的刚需都是伪刚需，说白了，他们不是买不起深圳的房子，而是买不起他们想要的房子。他们想要的房子是品质次新，花园小区，三房，有潜力，学位中上。他们想要的房子，是全中国人民都想要的房子，这类房子，也是深圳涨的最快，价位的房子，和的有钱人去抢，买不起再正常不过了。而这些交通便利，配套齐全的老房子呢，大概率是看不上的。因为没有小区，因为居住体验不够好，因为学位一般，更重要的是，因为缺少潜力。所以，哪有什么真刚需，都是伪刚需罢了。说到这里，我想插播两句。周六晚上，我去深圳湾人才公园散步，拍下了几张照片。我的小米渣像素手机，拍不出现场体验的十分之一，当时我的感受就是：这么好的城市，谁不想留下来呢?但大家都想留下来，这个城市容纳不了，怎么办?必然要有筛选机制，城市不可能赶人，只能用高房价来筛选了。付的起留下来，付不起的可以离开。因为是你选择了这座城市，而不是这座城市选择了你。不能因为你买了一张来深圳的车票，又在深圳打了几年工，这个城市就欠你一套房，买不起房就是这个城市亏欠和辜负了自己。这种想法是非常非常错误和幼稚的。深圳的上车门槛真的不高。想留在深圳，钱又少的刚需，应该接受现实，放弃不切实际的既要又要，去买龙岗，去买坪山，去买布吉，去买罗湖，去买福田，有大把二三百万的上车盘可选，完全可以解决自住问题。至于空间大不大，居住体验感好不好，学位优不优质，那是马斯洛需求的第三层次，不是层次应该考虑的问题。话不太中听，理却是这个理。

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再来说福田，这几年福田跑输大盘了吗?表面看，严重跑输了。南山均价9万，前海8万6，宝中8万9，福田只有7万5。不但和南山差距越拉越大，还被前海和宝中两个小弟超越了。实际上，透过现象看本质，福田跑输是个伪命题。近几年，福田的品质盘、次新盘、学位房，涨幅一点不弱，尤其是学位房。福田均价之所以低，是被大量4-6万跑输大市的低价盘平均了。这些占据了优质区位的低品质楼盘，先天不足已经命定，除非推倒重建，否则长线一定跑输大盘。而福田的品质盘和次新盘，从2015-2019年，一直在涨。香蜜湖很多楼龄20年的楼盘，均价15-18万，不弱于深圳湾；次新居多的侨香片区也一直在涨，均价已接近12万。学位房的涨幅就更快了，著名的百花片区就不说了，只看景田和竹子林片区，位置相同，品质接近的两个楼盘，带不带名校学位一平米已差出3万。更典型的是华强北和华强南。华强片区是深圳的老中心区，今天已经没落，华强的特点是配套全、环境杂、楼盘老，居住体验差，独栋塔楼和老式楼梯房众多。这两个紧临的片区，仅仅是因为华强北配套了荔园和红岭双学位（红岭其实只能算中等偏上），华强南配套普通学位，房价就天差地别。华强北均价高达10万，华强南只有5万，差出了整整一倍！看福田，就知道深圳的分化无处不在。从大环境看，东部和西部的差距越拉越大。从各片区内部看，品质楼盘和低端楼盘的差距越拉越大；学位房和非学位房的差距越拉越大。深圳的严重分化，告诉我们三个事实。一是人们对更好居住体验的追求，导致高品质楼盘越来越贵；二是学位的紧缺和供需的失衡，导致学位房越来越贵；三是深圳的投资属性越来越强，纯刚需已经消失，不管是投资客，还是自住客，每个人都要求投住一体，导致投资属性强的房子越来越贵。深圳的分化会持续到哪一步，房价的天平要倾斜到什么程度才会发生逆转，很难去预测和量化，这其间又夹杂着旧改、规划、产业、学校等各类变量。更重要的是，深圳房产被完全金融化，投资品化之后，主导房价的，已经不是房子本身，而是深不可测的人性。往期精彩回顾一居室年租金超42万！万科这个全新住宅，已经被富豪阶层盯上未来十年，的投资机会曝光！任泽平：的都市圈在粤港澳大湾区！突发！香蜜湖新进展，红星美凯龙也要拆了，将建金融街深圳2天爆卖2300套房！我却开始为“炒房客”担心了……媲美前海！这个新盘4卖230套，去化约8成，凭什么？！什么！龙华不配拥有10万+豪宅？全线飘红！前海双盘选房大战爆发，780套房被抢空！【免责声明】1、文章内容来源于网络，版权归原作者或来源媒体所有，若涉及版权问题，请原作者或来源媒体联系我们及时删除。2、我方重申：本文内容、图片、音频、视频文件等资料知识产权归该权利人所有，但因技术能力有限无法查得知识产权来源而无法直接与版权人联系授权事宜，若转载内容可能存在引用不当或版权争议因素，请相关权利方及时通知我们，以便我方迅速删除相关图文内容，避免给双方造成不必要的损失。3、未尽事宜请联系：地产贰哥（微信：dichanerge）*进群交流请联系：深圳壹地产小助手（微信：qinyihan97）