走到年尾，深圳的楼市相当热闹，住宅进场几乎要靠抢，前海两大住宅进场，一个售罄，一个去化9成，光明龙光玖龙台705套房也成功“秒光”！前海、光明一时风光无限，占据头条各大版面。
上周沙井也相继发力，京基御景龙庭开盘场面反馈也是十分火爆，2019年年末行情呈现一片红火景象。
销控图片（来源家在深圳）
前海、光明、沙井这些西部区域聚焦多数人的眼光。从罗湖、福田，再到南山，深圳发展一路向西，西部区域成为部分人群中的价值潜力股。
其中沙井由于有11号线的开通，加之国际会展中心、海洋新城等概念的加持，对比深圳其他区域价格高企的情况，沙井价格目前来说还是相对友好，得到大批刚需置业者和投资客的青睐。
但是沙井进入发展快车道的同时，住宅供应却有点“扯后腿”了。沙井新品住宅进入瓶颈期，住宅项目存量较少，目前沙井除了京基御景珑庭在售之外，只有海岸城还值得期待，但是该项目还在地基建设阶段，短期内不可能入市。
虽然住宅供应紧缺，但是沙井热度却持续高涨。目前沙井新房价格还处在低洼地块，新房入市“抢”是逃避不了的，毕竟现在沙井买到就是赚到。
据公众号买房之前数据显示，沙井小产权房涨了34%以上，同时京基御景珑庭附近的康城花园年涨幅高达130%，比商品房还猛。
小产权房价上涨，说明沙井房产已经都是普遍看的到的红利，沙井房价已经快要压制不住了。
//多重利好叠加，沙井潜力空间大爆发//
今年2月粤港澳大湾区规划纲要颁布，深圳西部成为湾区发展要地，前海跃升湾区核心引擎。
而10月，前海扩容迎来实质进展，扩容方案已上报国务院，宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛、大小铲岛区域、大空港地区有望纳入大前海范畴，扩容后的面积达到77.34平方公里。其中，大空港地区沙井占据核心要地。
区位示意图（来源网络）
位于宝安区西北部的沙井街道依傍着国际会展中心、海洋新城、海上田园城等规划利好，得天独厚的地理优势使得沙井拥有巨大的发展机遇。若前海扩容得以实现，沙井价值势必进入重估，发展前景难以想象。
今年大空港国际会展中心正式落成并迎来首次展览，室内展览面积50万m²，超越德国汉诺威，成为全球会展中心。未来势必汇聚全球展览、会议和活动，形成资源汇集，助力城市经济发展。
深圳国际会展中心（来源网络）
国际上公认的数据显示，会展业具有1：9的产业带动效应，即如果会展业的直接收入为1，其带来的人流对交通、旅游、餐饮、住宿等相关产业的带动收入为9，那么周边区域无疑存在巨大商机。
而国际会展中心的沙井，处在会展经济辐射范围内，承接未来人流消费带来的经济增量，商业红利价值可期。
此外10月份2019年海博会上，海洋新城首次揭开了神秘面纱，海洋新城规划面积约7.44平方公里，未来将打造引领国家海洋战略的前沿平台、汇聚国际要素的湾区创新引擎和深圳建设全球海洋中心城市的产业中心。是继前海之后深圳获得的又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。
海洋新城示意图（来源网络）
11月5日，深圳向全球推介30平方公里产业用地，总供应35块地，面积超过30平方公里，其中深汕特别合作区约5平方公里。
从产业布局图来看，空港新城片区计划有一块较大的区域，用以发展商务会展、航天航空、海洋经济、科技服务业务。
产业用地计划布局图（来源深圳新闻网）
而沙井得益于空港新城的规划，将打造成为区域性中枢控制区，建设成宜居、宜业、宜游的珠三角城产融合创新区，产业发展迎来新机遇。
区域规划产业利好，加上未来空港片区计划推介的产业科技用地，赋予了沙井片区产城融合新的增长能量。
随着国际会展中心、海洋新城规划相继得到进一步的落实，以及产业轮动增长的加持，沙井价值风口正在逐步开启。多重利好的加冕之下，沙井成为楼市重点发展看好的板块之一。
//起势蓄力，沙井价格涨量可期//
沙井腾飞，静待时机。对比西部前海、宝中10万+高企的房价，沙井新房还是在4万+的蓄力阶段，楼市暴击机会更加可观。
近期入市的京基御景珑庭，住宅均价4.5万/m²，单价4万起，总价380万起。而备案公寓更是只在3.9万/m²的均价，40—88m²的公寓户型，单价区间3.7—4.1万/m²，总价区间在151-362万。150万一套公寓到手了，而在前海、宝中，150万可能只是首付零头之一。
京基御景珑庭效果图
沙井新房入市几乎是抢购一空，普遍4万+的住宅价格，是刚需置业和投资客看得到并可以触碰的到的楼市红利，购买力一直处在紧绷状态。可是沙井住宅已经是有价无市了，京基御景珑庭不足300套的住宅进场只能轻微“解渴”，而未来短期难有住宅供应了。
那么剩下的购买力要继续等待吗?
楼市比天气更加难以捉摸，尤其在深圳体现的淋漓尽致。示范区大礼包突袭、豪宅税减免，楼市反应最为及时，价格迅速上涨。沙井西部热门区域，有海洋新城、会展湾等利好叠加，4字头的价值红利稍纵即逝。
除却住宅，公寓也是相当不错的投资产品。不限购、不限贷的优势让投资者有更多资产配置的选择。而且沙井在会展经济的带动之下，商务人士的流量势必逐渐上涨，公寓市场发展空间值得想象。
京基御景珑庭70年产权公寓，不足4万的均价，几乎罕有。待区域产业逐渐丰盈，楼市行情势必跃升，越早介入红利越大。沙井以城市次中心的发展规划，价格洼地终会逐渐填平。
//京基御景珑庭，沙井今年最后项目登场//
京基御景珑庭，位于宝安区沙井街道西环路与新沙路交汇处附近，是京基地产在沙井的个住宅项目。
项目总占地28169.29平米，计容建筑面积105830.0平米，区域生活配套成熟，宜居宜业，构造了舒适生活社区。
京基御景珑庭效果图
田园式人居范本，生活绿意盎然。项目2公里范围左右，休闲步行或是骑行可以到达海上田园，海上田园共占地163万平米，是集旅游观光、休闲度假、生态科普、会议培训等多种功能为一体的生态旅游度假区。
项目更打造有2万平米的围合式中央园林，绿色人居生活的尺度空间，让城市和自然和谐共融。丰富的景观园林和公园区，让生活多了些从容闲适。
穗莞深城轨近在咫尺，轨道交通畅通全城。项目两百米处就是穗莞深城轨沙井西站，穗莞深城轨连接了广州、深圳、东莞。全长76公里，运营时速140-160公里，全程仅需1，共设15个站点，深圳段设置了四个站点。
穗莞深沙井西站 （来源网络）
目前轨道已经初步验收完成，开通在即。据说城轨将采用公交化运行、班次多、能通勤，项目居住人群几乎可以依靠城轨满足出行需求。
地铁轨道上，快线11号线已经开通，沙井站距项目直线距离约2.7公里，可以通过公交换乘，14站福田。12号线在建设之中，规划站点海上田园东站距离项目1公里，同时区域还有18号线的规划设计，未来地铁交通更加便利。
穗莞深城轨添力+地铁的多维布局，西部交通越发丰盛，给西部发展再添火力。
两大商圈加持，教育资源齐全。项目百米之内存在新沙天虹购物中心，总建筑面积10万平方米，是华南规模的天虹商业。此外附近还有18万平米的京基百纳广场，业态全、档次高。优质商业齐全，优享繁华便利生活。
天虹购物中心（来源网络）
学校教育上，京基御景珑庭对应小学学区为蚝业小学，中学则是沙井中学和荣根学校，教育资源在沙井内相对优质。较近距离内还有民办的立才实验学校，成熟教育资源，助力学子成长。
京基开发，品质保证。京基地产在深圳已经深耕已久，开发项目早已遍布深圳各区，今年在深圳入市的项目就有南山的京基御景峯，龙岗的京基御景半山，动作不小。
其本身在深圳储备的旧改项目也比较庞大，罗湖蔡屋围旧改是其代表之一，有媒体报道京基未来的旧改建筑面积规模预计达到800万平方米以上。京基开发实力相对雄厚，成功开发并运营着地标建筑京基100，对于沙井的项目也有比较大的保证。
京基御景珑庭是由京基地产携手国际设计团队－雅本建筑为项目执笔，沿袭高端社区的设计理念，将前卫极简的现代主义线条勾勒在建筑立面之上，考究细节，展现精工品质。
项目示意图
沙井发展蓬勃向上，京基品牌强势进驻，区域红利+实力开发，京基御景珑庭是沙井不容错过的上好项目。现在40-88㎡公寓项目在售，均价3.9万/㎡，沙井限价红利时不待人！毕竟沙井小产权房都开始涨了！
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作者：小覃
编辑：小覃
爱住家投研圈2019-12-13 09:16:10
