深圳房价，突破2万一平的底线，也未必是不可能的。
或许，以后会在龙岗东、坪山，发现1万9的单价。在松岗、公明，发现2.1的单价。
外环板块，7折简直要遍地走，8折都是“含金盘”。
深圳，商品房向安居房价格看齐，笋盘价格向地价无线靠拢。外环市域疆线，单价只能是香蜜湖海德园的尾数。
啧啧啧。
（文后附多个板块的房价vs保障房vs地价表格）
这个春天，楼市被人叫作“小阳畏”。
从房价图看，有的地方，商品房2万出头、地价1万多、安居房2万。
商品房打折到跟安居房差不多，再下一部怕不是极度接近地价？
3月份二手房成交确实回暖到了小高峰“3840”套，但是新房其实也还是“2245”套。
数据很暖？其实也只是恰好不会继续冻向深渊。
而新房为了攀2登3，7折8折都要遍地走了。
东部边缘，新房普遍折后2万多，跟人才房价格十分接近，比安居房贵个小几千，就是比大亚湾也贵不了太多。
商品房、人才房倒挂
盐田山海天成（备案名：望辰府），2号楼／4号楼工抵房单位，折后2.98万／㎡起，单价区间2.98-3.5万，相当63折。
去年盐田人才房安居云畔，均价为3.17万／㎡，83套已售罄。商品房一打折，甚至有可能低于人才房。
号称“商品房6折”的人才房，开始名不副实。
但是，前海-深圳湾-福田中心，价格尚算比较坚挺。7-9万的新房，还是迎来了热销。
2万的远郊盘，一个月平均走不了一套；8、9万的中心盘，百套百套的卖。年薪10万vs年薪50万，购买力已经极度分化。
在中心区有项目的房企，现金流还能救上一救；在远郊或18线地区深耕的房企，眼前就呼吸困难。
这教给了我们一个大道理：
大城市核心区，才有房地产。
虽然都是降，但是核心区的成交还是比较坚挺。
许多的炒楼团，都败走在各种教条下——炒楼路上，几乎没有金律、只有粑粑策。
这不由让人反思，“多中心-卫星城”这种城市规划策略，是不是本身就是错的？任何模式的摊大饼，都会滑铁卢？
人们，还是喜欢五光十色的城市中心，而不是空谷鸟鸣的世外——宁愿买得贵，也要住在中心区。
是不是，城市中心，就是应该高密度化，凝聚高端服务业＋高精尖科技，然后提供至嗨的生活＋高密度的楼宇。
让更多人挤在中心区，住得小、但很嗨。
郊区就低密度化，安排产业、安排郊野、安排house和院子。
这就让人想起“曼哈顿-长岛”地区。
大多数纽约人，生活在曼哈顿岛，部分中产生活在曼哈顿周边板块。
但是，也有一些人，干脆远离曼哈顿，生活到密度很低的长岛。距离远，但是有轨道交通，能通勤到纽约（曼哈顿等）。财务自由了，谁还需要天天通勤打卡？
从这一轮楼市量价调整，在各大城市的演变来说，在郊区复刻“中高密度城区”，是很难行得通的。
倒得更快、更深的，都是远郊刚需盘、小城市刚需盘。
大的板块之间，只能讲究“分工协作”，“各居特色”，而不能是“同质化摊大饼”。
否则，郊区的“卫星城”很可能腹死胎教期——城市建设还在中早期，就已经没法卖完较高密度中小户型，刚需真的不来远郊。
有钱人，才可以以距离换享受，通过采买、自驾、能挥霍的自由时间，花钱获取更远的资源。
但是，刚需，其实“对城市资源更刚需”。为了就业、教育，他们只能住在城市中心。
但楼盘供应和建设趋势，又恰好相反：
1、大型的城市更新，都是在远郊。
自然是有产业＋商业，但是中小户型的更是海量。
中小户型数量多到，会超过城市的“刚需人口增量”，毕竟更多的刚需会去住配售房、保障房。
2、中心区的供应量有限，住房的供应量也还是有限。
3、高端服务业、尖端科研，也都不可能撤出中心区。
4、鸡娃是要花钱的，远郊生源层次是很难追上中心区。
体验过14号线、16号线以后，刚需更喜欢是“租住中环”，改善果断“留在中心”。
工作岗位外溢，才能让家庭搬家外溢啊。
但就业扎堆中心，天然就难外溢。
据说，印度大城市如孟买等，还是有大量贫民棚户区。他们的棚户区，遍布城市中心、郊区。为了赚钱，宁愿牺牲居住品质，也要跟着打工、小生意机会走啊。
作为更注重民生福利的中国，是需要通过公租房、配售房、城中村，给更多的刚需阶层“留在中心城区赚钱”的机会。
中心区就是应该高密度化，提供大量小面积廉住房，及适量的中产商品房。刚需是没办法去远郊的，工作不好找。
让深圳楼市健康起来，需要从结构和规划上动手术：
1、人才房就地转身，全部改为安居房、配租房。
让市场化商品房，与人才房价格脱锚。
否则，深圳市区外的刚需新品，依然会个位数去化速度。
2、中心区密度增加，确实要增配超高楼，提供大量小户型保障房。
让更多的中产，能得偿所愿“留住中心区”。
3、郊区走向中密度，提供更多的大户型：大院子或大阳台。
更自由的人，可以距离换空间，到郊区住大点，并且不耗房票，但是面积大、总价不会太便宜，未来也不容易被过度炒作。
郊区只需要提供少数的刚需商品房，让产业的中产就近居住；并且提供许多宿舍，让产业从业者普遍居住束缚。
而且，房企做郊区盘，也必须戒断“刚需思维”：郊区盘的未来，一定是终究改善＋奢居大面积，产品设计思路必须打破，方才有未来。
这轮楼市，自然始终会回暖。
但是，郊区的大规模旧改继续推进，供应量天量袭来，未来郊区还会有新的雪崩。
雪崩压刚需，不一定压改善。
中心区vs郊区，市场冷热会分化，价格也会分化。
在极冷的楼季里，我们通过量价数据，已经知道，冬天的改善依然在行动，冬天的刚需冬眠不想醒。
新加坡模式，呵呵，无法救中国的大城市房地产。
比价分析商品房难道能刺破地价？
深圳，地价自2020年以来，其实还是节节高。眼前的二级市场价格，没击穿地价。
但是，商品房已步步倒逼人才房、安居房价。
东莞，2024年仅打算推6个宅地。
怕是担心地价被刺穿。
越是边缘地带，越是刺骨。
安居房和地价，大概是深圳边缘地段，的底部。
其实，现在就看房企的现金流能不能等。连万科都被轰到风口浪尖了，还有多少房企底盘够稳呢？
爱住家投研圈2024-04-03 13:56:44来自广东省
