深圳楼市现状：宁要南山一张床，不要罗湖一套房

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔你好，可以说说你为什么不推荐罗湖吗？

回答：你好。网上流传一句话，“宁要南山一张床，不要罗湖一套房”，很好的印证了当前深圳楼市的现状。罗湖发展比较早，开发也比较充分，时间就像一把杀猪刀，弹指一挥间，罗湖老了，曾经的辉煌不再，一眼望去，一片一片的老房子，品质堪忧，虽然商业、教育、医疗配套很成熟，但罗湖的产业欠缺，小白领、金领因为太破太远都看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。

提问：你好。我想问下，最近我也准备打新，我房子都在罗湖比较多，这波上涨基本没吃到红利目前手上也没名额，罗湖也还没涨。所以想打新试试运气，然后也在关注安托山还有深圳湾的板块，价格是比4月份更高了，主要看的是安峦公馆的165，138，太古北的135单证115单证，吉祥龙89等户型，想着如果打新不中明年卖掉罗湖的金翠园和百仕达花园4期的187中空复式置换，不知明年才操作会不会太晚了，安峦公馆现在卖盘很少，165的挂盘2600+了，138的也挂到2400。

回答：先分析下你持仓情况，金翠园属于深中比较宜居的小区，在18-19表现不差，虽然都说深中地段生不行，但是四大就输四大！百仕达这种复式受到总价限制、片区拖累、学位一般。在今后都会严重跑输大盘；

至于是否打新，得根据个人情况而定，如果资产必须置换，越早越好；如果是可选项，那先打新，打完再考虑接下来的事情也未尝不可；

对于短期行情我们保持敬畏的心态，踏空是的风险；

提问：【华盛领寓】住宅，福田外国语学校旁，低于市场价2万/平米，2—3房赠送入户花园20—25平米，楼朝向东、南、西、北都有。均价10-11万，共40套左右。三叔好！上面这个房子这两天中介一直联系我，说是国有资产，要走竞拍流程，投资加自住可以考虑吗？

回答：你好。房子是没问题，可以考虑，但要看是不是通过产权交易所拍卖。

比如：深圳市土地房产交易中心，要看产权公司属于哪个地方的国有企业。

这类房子的问题是：

一是可能没法借贷，要全款，

二是买家要先付一定比例（20%左右）的保证金，拍得后要承担拍卖手续费，

三是看里面是否有租户，腾房会不会有问题。

四是拍卖的起始价格比较低，如果参与的人多了，最终也可能和市场价差不多。

新手不建议操作。

提问：三叔您好，我名下有一套两房82平方在自住（罗湖碧岭华庭），买了三年多，还有差不多250w的借贷。有了小孩后想换成三房，现在卖的话容易出手吗？另外如果重新买，我有过借贷，首付要五成，预算有限，三房没多少选择，我想置换成同小区的，家人觉得没必要。我跟我老公一个在罗湖一个在福田上班，如果想买三房有学位的，普通学位即可，总价不超550w,适合居住且上班时间成本不超1的，有推荐的小区吗？我在链家app上看来看去罗湖除了我们小区好像没有哪里比较合适的，其他区我也不了解。希望得到您的回答。又或者我买其他区有空间的房子，在罗湖租房住？但是我又怕影响小孩以后上学，还有四年就上小学。

回答：

你好。碧岭华庭位于罗湖布心，背靠围岭公园，旁边有所明珠小学，学生课间操体育课可能会有些噪音，投资一般，涨幅也慢。总价550w 3房在福田可选择极少，你现在主要考虑的是自住和通勤方便，如果卖了租房住可考虑投资沙井，但未来小孩要上学要照顾，也是不方便的，在罗湖内的置换也没有必要，如果通勤距离可以，可考虑置换到坂田，具体参考内部分享。

提问：你好，深高北去年中考排第七，你对龙华深圳外国语的成绩有啥判断，根据生源以及一些内部成绩推测，预测的他的中考分数排名排名会在第几名？

回答：1、龙华深外的问题是：没有点招。尖子生方面，可能不如深高北。

2、龙华深外的师资太厉害了，搞了一堆资深教师或高学历学霸。每个班级实打实分配了清北和老资格的老师。好像比其他中学还厉害。

3、龙华深外，把教学抓地严。每天问候家长，孩子作业情况。还有家访。深圳其实很少见到真金实银的家访的。

4、龙华深外的地段生，算中等偏上。赶不上香蜜湖、百花等区域的情况。比一般的地方又好点。每个班也都有点还不错的孩子。

5、初中主要看初二、初三，冲刺的能力。龙华深外的老师的态度，跟高峰、百外有地一比。

 学生都还比较单纯，底子不差。变数就在“家长”了。要看家长届时支不支持孩子辛辛苦苦学1年，冲中考。

不是每个家庭，都会真心支持孩子辛辛苦苦刷题的。

提问：你好，首套，单身（为找对象及老人过来），总价控制在360，一直住翻身附近，工作在南山（将来也在附近工作机会大些），总价有限，虽习惯这边，但现在翻身，灵芝附近已经没有必要搏最差两房吧（需求倾向于三房）？请帮忙建议如选六约北站（中海大山地），四联站（信义锦绣花园，中海怡美山庄，恒地悦山湖）这些小区，除自住外，空间排序呢？后期想置换（6年内不需要考虑读书）！请帮忙建议这几个小区排序或者有更好的推荐区域或小区？希望帮忙建议，不要踩错坑。流塘站，嘉华花园东区及桃源居（二房）与横岗（三房）综合对比呢？现在刚需买房应该不要犹豫？能介绍几个好的吗？

回答：继续留在西部。看看“流塘”地铁站附近的房子。比周边新安等等要便宜些。地铁在建。未来能拉一把。西乡，桃源居这些也都可以。尽量不往东部走。东部的大行情没西边多。

虽然布吉也还比较稳，但是不值得你迁居去博。布吉去南山上班也是个遭罪的长途攻坚战。

更不要去横岗之类，简直没办法上班。沙井、光明也都很好。可参考内部分享。

提问：请教三叔，怎么看光明和沙井崛起的先后顺序？看着貌似有推荐，是奔着限价新盘去的，还是开始埋线了？

回答：沙井VS光明 

是目前深圳楼市最著名的瑜亮之争

两个片区都在承接南山的外溢，不管是地理区位、还是未来定位，都有得一拼，我们单纯讲楼市投资的几个重点因素对比：

沙井：底子是农民房-工厂，以补丁式旧改为城市面貌的推动力，主干线地铁11、12号线，对接南山、前海，区域内有国际会展中心、未来的海洋新城等远期规划利好；

光明：底子是农场，得以有大片的净地可供产业、大学进驻，主干线6、13号线，对接福田、南山，区域内有光明科学城，自成郊区核心；

其实单论两个片区自身的承接力，都是完全不足以支撑目前5w+的房价的，但受益于南山40w+的人均GDP和西部整体极其稀缺的住宅供应，随着轨交的建设，南山的超强购买力可以把目力所及的盘都买入南山的价格体系内，即便是地铁、学校、商业甚至盘本身都是在三五年之后才兑现；

如果从片区发展的视角看，沙井和光明的路还很远，所以很多人一开始看错了局势，觉得距离太远、配套太差，这俩区域不会涨多少；但如果从需求出发，就会发现南山的购买力太澎湃了，外溢能力太强了，而沙井光明能够提供的新房、二手房供应总共不过四五十个盘、一年万把套房，南山人扫货一般把这两个素质不甚了了的区域买贵过东部已经建好的中心-大运；

东西之争在这种市场结果下已经没有讨论的意义，我们需要讨论的是，当抢不到沙井、光明的新盘，我们该买哪里。

提问：三叔，能否分析下桃源村三期？是否有潜力？谢谢！

回答：1、桃源村三期是南山的长尾产品，各方面配套都是低配，涨幅也会弱于南山大盘，将来三年后必然是要置换的；

2、化利用这套资产，除了坐等缓涨之外，建议去申请足额的卡，100w个人授信才算及格；

3、至于剩余的几十万资金是否需要着急用掉另一个SFSD房票，我的建议是不要，因为你们三年后置换时，这个首贷的资格非常关键，是加速升阶的重要引擎；

4、深圳买房已经过了普涨时代，不必着急加杠杆去补救，这几年花更多心思在工作、生活和学习上吧，多看内部分享文章，提升认知才能保证下一次选择更好。

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