深圳公寓学位大地震!买房千万要确认这件事

最近闹得沸沸扬扬的深高南中学事件，部分小区突降为三类学位，积分直降10分。

按照目前的积分入学，调整后，大概率上这些小区的孩子无法成功申请入读该学校了。

同样存在类似泰安轩、泰康轩、泰然公寓等8个小区的历史遗留问题，深圳目前约有40个这样的小区，涉及十几万人，各个业主群都炸锅了。

谁也想不到，在改革开放40周年之际的深圳，突然掀起了一场“学位大地震”。

那引发这次大地震的原因，初步是关于土地用途、房屋用途不明确带来的争议。

那么在如今学位非常的紧张，不同土地性质、用途学位的安全指数是什么的呢？

●学位安全指数●

不过在其他城市这样指数会大有不同，比如杭州，住宅和公寓享有同等的入学待遇。广州已经推行租售同权，对比起来，杭州、广州相对没那么多“闹心”的事情。

而在深圳，学校真的太少了，导致出现与“就近入学原则”不符的情况。

有些购买了因历史原因成为“单身公寓”的住宅居民耗费了一辈子心血和积蓄，就是为了给孩子买个上学。如果钱花了，最后却不能上学，岂不是一个“惨”字了得……

所以买房前，千万要睁大眼睛查清楼盘的土地性质和房屋用途。

在深圳，买了普通住宅，学位绝大可能是“跑不掉”的。

如果买了不明原因的“单身公寓”，就是个深水炸弹，如学位充足，相安无事。

如果学位一旦紧张，像深高南事件必然再度发生。买了商务公寓，比上述说的“单身公寓”更危险。

一起看看普通住宅和商务公寓之间的差别。

●区分商务公寓和普通住宅的渠道和方式●

一般而言，如果就学位问题，主要满足三居住条件即可，即住宅用地+居住用途+实际居住，但是现在教育局要扣“土地性质”字眼的话，就会比较多争议，这里不好多说。

确认土地性质方式很多，以下是其中几种常用的区分方法，但是由于深圳历史遗留问题太多，以下方式仅作参考，最终能否决定上学和落户还是要根据国土局、教育局以及学校等多方确认。

01房产证

房产证上写明土地用途是住宅的就是住宅，写着是商业用地的，即使住了家庭，也只是公寓，并非住宅。这点南山区做的比较好，写法不会引起争议。

02深圳不动产权登记

关注“深圳不动产权登记”公众号，点击“地籍图查询”，即可查看土地用途等信息。

03税费缴纳区别

房屋过户时按照何种标准缴纳的税费，也可以辨别普通住宅和商务公寓。

比如购买住宅的，满五可免个税；购买公寓是没有这个福利的。普通住宅可享受3成首付待遇，商务公寓一般要五成。

04限制政策区分

看是否纳入限购限贷政策，是否占据购房指标，是否限售三年。

商业公寓不限购不限贷，限售五年；住宅限购限贷限售三年，所以一般限购限贷70年产权的公寓，基本也属于住宅性质。

如果为了进一步确认所购买的房屋性质，可以就此咨询国土局是否还有购房名额，咨询银行贷款情况等。

以上方式仅为参考。买了房的业主赶紧对照查查。

附：

根据《深圳市城市规划标准与准则》2019年局部修订：

关于目前市场中常出现的“公寓”，如“学生公寓、专家公寓、人才公寓、迷你公寓、青年公寓、老年公寓、商务公寓”等分类的说明：城市用地分类主要依据土地实际使用用途来界定，对于以各种政策用途、服务人群来分类，以及市场上出现的种类繁多的各种广告用语中的“公寓”应根据具体情况进行研究判断。

目前市场中主要存在以下三种类型:

直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套服务的，实际为宿舍功能，其用地性质一般属于三类居住用地(R3),其产权通常不可分隔;

针对特定人群(如未婚青年、引进人才、老年人等)、具有相对完善的配套与服务设施的，实际为住宅功能，其用地性质一般属于二类居住用地(R2)，如迷你公寓、青年公寓、人才公寓、老年公寓等，其产权通常可分割出售;

位于商务中心区、为商务人士提供中短期商务与住宿服务、规划不配套幼儿园学校等教育配套设施的，一般情况为商务公寓建筑，属于商业用地(C1)，其土地管理和房地产权按照商业用地相关政策处理。