商办市场:疫情冲击 商办市场低迷

03 商 办 市 场

一手商业供需跌至史低

一手商业龙华为成交主力

一手办公南山区成交占5成

二手办公福田区为成交主力

一手商业：供需跌至史低

• 2020上半年商业供应7.74万平，环比↓64.6%，同比↓66.3%。分月份来看，3月为上半年，达到2.8万平，2月由于春节与疫情全面爆发的原因，无新项目批售。

• 全市一手商业成交2.22万平，环比↓76.6%，同比↓ 69.7%。经济环境下行叠加新冠疫情的冲击，不少中小微企业生存困难，商业市场整体需求疲弱，上半年市场的供需数据跌至史低。

一手商业：上半年成交量价齐跌

• 2020上半年一手商业成交385套；商业成交均价68047元/平，较2019年↓2.9%。

• 分月份来看，成交量为2月，共计成交99套；均价为6月83398元/平，远高于上半年平均值，其主要是因为均价较高的海府生态大厦二期项目入市，一定程度拉高了整体均价。

一手商业：龙华为成交主力

• 分区域来看，2020上半年商业市场成交以龙华为主力，成交套数占全市37%。

• 从成交面积情况来看，龙华占比，以佳兆业E立方、融创智汇大厦为成交主力；宝安紧随其后，龙岗为第三。

佳兆业E立方成交最为活跃

• 一手商铺成交10前三的分别为：龙华佳兆业E立方、龙岗佳兆业未来时代大厦及罗湖中海慧智大厦。

• 根据成交面积段分析，40~70平产品占比近50%，主要为佳兆业E立方与万科星城名邸。其次是40平以下面积段的商业占比29%，可见小面积的商业型产品依然比较受欢迎，投资热度较高。

二手商业：成交为近十年来新低

• 2020年上半年二手商业共成交1474套，环比↓33.8%，同比↓22.7%；二手商业成交面积10.48万平，环比↓29.4%，同比↓24.3% 。成交套数和面积均为2011年以来的值。

• 上半年二手商月度成交波动较大，除去备案稍有延迟外，商业成交基本符合市场走向，自2月疫情全面爆发后市场如预期下滑，虽后期逐步回升，但成交量仍然处于历史较低水平，市场投资基本处于观望情绪，下半年在政策刺激，经济恢复的环境下或将有所回暖。

二手商业：投资占比近八成

• 二手商业成交中，坪山商圈成交最热，成交套数占比32.5%，主要为金地朗悦项目成交。

• 2020上半年商业纯投资占比为76%，继续保持较高的占比。

一手办公：宝安区供应占比

• 2020上半年深圳办公项目共有4个获批，合计23.8万平方米，环比↓74.4%，同比↓19.7%，为2017年以来的值。

• 从一手办公各区来看，宝安供应量，共获批10.72万平，占全市45%，是上半年获批两项目的区域，分别为万科星城商业中心与海府生态大厦。其次为南山区，获批项目为招商局前海经贸中心，共计9.85万平，占比41%。罗湖区于1月获批一综合项目，贝悦汇大厦，共计3.27万平，占比14%

一手办公：成交量环比小幅上升

• 2020上半年全市一手办公总成交套数1573套，面积为18.78万平方米，环比↑3.9%，同比↓40.2%，占去年总成交的37.96%。

• 从区域来看，2020上半年南山区办公成交面积为9.4万，成交占比达50%，居全市首位，其成交主要来自华润前海大厦。宝安与龙岗分别以3.1万平和2.8万平的成交量位居第二第三。

华润前海大厦成交最为活跃

• 一手办公物业成交榜以南山华润前海大厦为首，共计成交438套；其次为龙岗恒大城市之光大厦，成交346套；第三位为光明龙光玖龙台，共计成交295套。

二手办公：福田为成交主力

• 2020上半年全市二手办公总成交393套，面积共计5.16万平米，环比↓34.1%，同比↓19.1%，占去年全年成交的36.3%。

• 从区域分布来看，福田、南山、罗湖依然是办公需求最旺盛的区域，分别占比56.8%、17%与13%。福田区新增一手供应较少，又是办公的热点区域，所以二手成交相对活跃。

中 原 研 判总 结

2020上半年商业市场整体较冷，新增供应7.74万平，同比下降66.3%；一手商业成交2.22万平，同比下降69.7%。以龙华为成交主力，占全市37%。二手商业成交10.48万平，同比下降24.3% ，为2011年以来值。由于新冠肺炎疫情的影响，深圳绝大部分的商业、购物中心等都缩短营业时间，或暂停营业；群众减少外出活动，商场客流量、销售额跌至谷底。二季度，疫情基本得到控制，政府也出台资金帮扶政策，虽供应较一季度有明显回升，但是市场恢复调整速度依然较慢。

2020上半年办公市场基本延续去年下半年的走低态势，共4个项目获批，共计23.8万平方米，同比下降19.7%，一手办公成交面积为18.78万平方米，同比下降40.2%，其中南山区以50%的占比成为上半年的成交主力。二手办公楼成交面积共计5.16万平米，同比下降19.1%，其中福田区因新楼供应较少，需求较大，成为成交占比地区。

展 望

上半年由于疫情影响，商办市场整体比较低迷，成交量跌幅明显，但随着疫情趋稳，大量企业复工复产，被压制的需求开始逐步释放，叠加近年深圳众多利好政策的推动，预计下半年投资属性较强的商办产品成交将稳步回升。不过，另一方面，疫情期间竣工延期或入市推后的项目预计也将在下半年陆续入市，商办市场的存量恐继续走高，地理位置较好、品质较高的优质物业或将成为市场新宠。开放商也可能选择采取让利优惠，以价换量的营销模式来应对越发严峻的竞争市场。

温 馨 提 示

中原研究-2020上半年房地产市场总结及预判

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