这几天你有没有被中介电话骚扰，推荐买“鸿荣源天俊”？
文君几乎天天被“鸿荣源天俊”洗脑，出于好奇心，近日实探项目带来的楼盘信息。
1
现场各大中介“显身手”拉客
文君和某中介预约来到项目，看到营销中心外面都站了不少中介，直接马路“揽客”。
来到营销中心里面，中介更多，不过买房的人也不少，看房也搞起长龙排队。
这就是业内说的“715楼市新政后，或利好公寓”的“魔幻”场景？
对于这一幕，文君有点不以为然，因为在深圳楼市开发商为了营造项目“热度”雇佣“水军”来看房认筹的案例不在少数。
说到这里，大家心里有数就行。
2
5天认筹700多套，内部价格表曝光！
如上图所见，这是文君在朋友圈刷到的中介发出的关于“鸿荣源天俊认筹情况”信息，截止7月26日，鸿荣源天俊认筹超700套。
据文君了解，项目于7月22日获批预售并同步启动认筹，登记截止时间为2020年7月28日17:30，认筹金5万元/套。
5天认筹超700套，相当于平均每天认筹233套，按照计划的速度，到开盘那天（线上选房时间定于7月29日20:00-20:30）刚好认筹可以超过1000套。
不过即便这样，这样的认筹量在深圳新房市场而言，是微不足道的，与住宅项目比起来，根本不是一个量级的。
文君获悉，7月23日，鸿荣源天俊发布销售公示方案，推出1036套公寓，户型建面约38-96㎡，均价约6.15万/㎡，单价区间在5.7-6.6万/㎡，总价区间在238-633万/套。
看完样板房，文君也算了下价格，38.99㎡的1房和45.85㎡1房1厅，折扣算起来总价在237万以上，10年月供分别为13947元/月、15665元/月。
话不多说，文君拿到项目内部价格表，大家一目了然。
（点击看大图）
超过1.3万的月供，对于大多数人来说，多少有些压力的。鸿荣源天俊也非常懂购房者买房心理，推出“气球贷”缓解置业者购房压力。
如果按“气球贷”20年贷款来算，38.99㎡的1房每月还贷8759元/月；45.85㎡1房1厅每月还贷9838.12元/月。这样一来，月供压力相对减少一些。
据文君了解，所谓的“气球贷”是鸿荣源天俊和交通银行合作的20年还贷方式，将贷款总额分摊20个月来还，相对于常规的10年，月供自然少了些，但并不是还贷真的能持续20年，在第10年要还完剩余的贷款金额和利息，这就是相当于减轻前面10年的供房压力。
3
7月29日线上选房
鸿荣源天俊值得买吗？
根据鸿荣源天俊销售公示方案，该项目线上选房时间定于7月29日20:00-20:30，将采用“线下诚意登记”、“线上网络选房”、“线下转签认购”方式进行，当天成功选房客户享有99折优惠。
公开资料显示，鸿荣源天俊位于深圳北站商务中心区范围内，自2014年北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万平方米。
其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，以总部经济、产业金融服务及综合商业为主，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。
项目规划总建面约42万㎡，包含3栋约30万㎡、超200米的甲级写字楼，1栋约203米、总建面约7.3万㎡的天际商务公寓，以及约4.1万㎡的商业。
提起深圳北站商务中心区，大家并不陌生，地段的认可度也是有的。关于片区规划定位，文君在此不用多加赘述。
那么鸿荣源天俊公寓值不值得买呢？
文君建议看下这组数据：
01
位于红山上塘片区的龙光玖钻公寓，乐有家网站显示7月成交均价58346元/㎡。
值得关注的是，项目在2017年4月1号开盘，当时开盘价格5万-5.6万/㎡。
这样一对比，3年的时间，几乎没怎么涨。不仅如此，成交情况也很糟糕，乐有家网站仅有1套卖出。
而且，最近龙光玖钻公寓的业主在即将开盘且一路之隔的龙光玖悦台项目营销中心维权，此次维权源于2020年上半年交付的房源出现实际交楼产品与销售时的宣传标准严重不符。
目前业主维权诉求主要是说好的空中花园消失了，空中绿化不见了，同时存在废弃排放的问题，以及房子结构亦与交楼标准不符，因为存在一系列与销售时不符合的情况，不少购房者就崩了，要求开发商给个说法。
看到这一幕，购房者也要警惕像龙光玖钻业主出现的公寓问题。
02
同样位于红山-上塘的次新公寓星河传奇铂寓，地段更好，周边配套更加成熟，目前公寓挂盘的价格仅4.6万起。
据文君了解，星河传奇铂寓在2016年5月14日开盘，售价在4.5-5万/㎡之间，4年过去了，对比下如今的挂牌价，涨幅微弱，而且成交量寥寥无几。
文君用龙光玖钻和星河传奇两个公寓现实案例提醒购房者：公寓投资价值低，亏本都可能卖不掉。
现在鸿荣源天俊公寓均价6.15万/㎡，比星河传奇、龙光玖钻卖的还贵些，大家算一算这里面有多少泡沫？
应该来说，买公寓的人，大部分都是投资的，投资物业无非是想溢价赚钱，就怕到时面临“亏本也卖不掉”的悲惨境地。
微信搜索“文君言”关注公众号，想要加入“深圳楼市交流群”，爆料、合作、推广、约饭玩耍，请添加微信825276669（需备注公司职务+姓名，才能通过哦！）。
文君言2020-07-27 13:02:38
