福田刚需必看，核心区域里选择年轻人的第一套房

福田中心区一直是深圳中心，是深圳发展最成熟，配套级别，规划最丰富的区域。

而新洲片区位于福田中心区一级辐射区域，主要承载中心区及车公庙片区的居住功能，是福田为数不多的纯居住区域，住家氛围好，属于目前福田的价格洼地片区！

新洲片区位于滨河大道以南，新洲路以西，福强路以北处。东北方位是福田金融中心，地理位置优越，交通网络发达，教育及生活配套齐全，因地位位置佳、居住成本较低而吸引、聚集了大量上班族的青睐。

今天，要为大家带来的是新洲片区人气颇高同时也是成交最为火热的楼盘之一——祥云天都

祥云天都世纪大厦

祥云天都世纪，坐落于福田新洲片区，新洲三路和福强路交汇处，小区由深圳市祥云实业有限公司进行开发，2006年开盘，并于2007年年入伙。

从地铁7号线沙尾站C口出来，映入眼帘的便是祥云天都世纪大厦，小区与地铁口距离仅100米以内，属于的地铁上盖项目。

小区周边市容相对一般，处于新旧小区与农民房混杂的状态，未来面貌更新主要依赖于旧改。

当前，片区内规划有大金沙旧改，包含沙尾村，沙嘴村，上沙村，下沙村，金地工业区等，政府投入300亿打造的福田旧改片区，由四大地产开发：绿景，金地，中洲，京基，总建面350万平住宅和412万平产业空间，可容纳16万人居住。

祥云天都世纪，占地面积0.8万㎡，总建筑面积10万㎡，共有1120户，固定车位数370个，容积率8，绿化率45%。小区由A、B、C三栋高层住宅组成，酒店公寓式设计，主力户型是一房一厅。

项目底层有近2300㎡的中心休闲广场和风情商业街，景墙、休闲步道，其内部商业配套丰富。小区4楼是空中花园，但空中花园面积相对较小。

小区外部建筑线条流畅、简洁，深灰色个性色彩饰以活跃深橙色。虽然楼龄已相对较长，但由于小区外立面整体维护得当，尚未出现裂痕或脱落等现象，整体观感尚可。

产品方面，小区户型种类丰富，有10多种户型供选择：单房建筑面积34—41平米，一房建筑面积47—60平米；二房建筑面积73—89平米，三房建筑面积89—97平米，共1120套。

各户型均设阳台和户内新风系统，通风采光良好，且有较大的赠送面积，实用率较高。

片区配套

小区周边配套齐全，楼下底商自带苏宁易购，周边小型商业密集，菜场、便利店、水果店、药店、餐馆等各种小店遍布，大型商超有家乐福，吉之岛等，居住氛围和商业氛围浓厚。

小区位居福田中心区、中心西区、皇岗口岸三大片区交集核心位置，不论是车公庙亦或是福田CBD均相距较近，可步行到达COCOpark（购物公园）、皇庭广场、怡景中心城、卓越中心等千亿级商业配套。

交通条件

小区南邻福强路，距离地铁7号线沙尾站100米左右，轨道交通便利。1站至石厦可换乘3号线，2站至车公庙可换乘1、9、11号线，3站至福民可换乘4号线，通达全城。

自驾出行上，小区南邻福强路，西近新洲路，福田大部分片区。从小区出发，数可达滨河大道和京港澳高速，贯穿深圳宝安，南山，福田，罗湖，市内外交通均较为便利。

教育配套

祥云天都世纪的小学学区和初中学区划分分别为新沙小学和新洲中学。

其中，新沙小学为东海实验小学结对校帮扶学校，新洲中学为明德实验学校结对校帮扶学校。有传闻，新洲中学或将这两年要启动重建后引进明德实验分校，如若成真，将成为该片区重磅利好。

分析

总价低、赠送大、底商丰富且出行便利，祥云天都世纪是福田刚需置业一个不错的上车选择。但值得注意的是，小区以小户型为主，住户较多且容积率较高，宜居程度相对较弱。

优点：

周边旧改规划较多，片区价值潜力大；

近福田CBD、车公庙等，地理位置优越；

商业配套完善，大、中、小商业齐备；

小户型，低总价，上车难度低；

刚需户型种类丰富，使用率高；

地铁口物业，交通便利；

具有学区潜在利好。

缺点：

部分楼栋邻近主干道，易受噪音影响；

总户数多，密度大且绿化小，宜居性较差；

租户较多，人员构成多而复杂；

周边环境有待提升；

车位相对不充足。