前言
双11，前海再拍宅地，限价81.5亿。据悉，这也是继今年5月龙光宅地后前海出让的第二宗宅地。
经过超百轮竞价后，金地+电建+华润+前海控股以限价81.519亿元+竞配28400平方米人才房面积胜出，溢价率45%。
位于福田区红荔西路8007号的土地房产交易大厦如同双11大促热闹不减，不到下午两点，焦急的开发商已在门口等待入场。金茂、平安不动产、中海、华发、龙光、招商+TCL、金地+电建+华润+前海投控、佳兆业+卓越等8组竞买主体“围剿”前海第三宗限价宅地。
56.22亿起拍的前海宅地
资料显示，本宗地建设普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售人才住房初始配建面积不少于11705平方米（具体以成交结果为准）。
同时商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品。宗地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。
与前两宗住宅用地一样，T102-0345也是一块“限价”宅地。
根据挂牌信息，该地块挂牌起始价共计起始价56.22亿元，限价81.519亿，采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，普通商品住房入市均价为107100元/平（毛坯价，不含装修）。普通商品房取得套房不动产证之日起3年内不得转让，商业可按规定分割销售。
亮点如下：
01双限双竞，限价10.71万/㎡，符合“7090”政策
不仅“双限双竞”，即限地价、限普通商品房销售均价；竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才房面积；
根据出让条件，本宗地建设普通商品住房，项目建成后，商品房均价为10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）；
按照现行政策，普通商品房取得套房不动产证之日起3年内不得转让。
除此之外，项目还必须符合“7090政策”的限制，也就是套内建面在90m²以下的套数不得低于可售商品房的70%。
02双地铁口物业，国际学校+医院等
周边是地铁5号线前湾公园站，这个站还是规划的27号线的汇合站。
附近还有哈罗深圳前海学校，是一所涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段的K12寄宿制的学校。
根据规划，片区内还有1所国际医院（≥1000床）、1所九年一贯制学校（不少于72班），并且鼓励布局3-5个国际教育科研机构。
03周边二手挂牌16.4万/㎡，倒挂约5万/㎡
根据贝壳找房数据显示，前海的二手均价为11.6万/㎡，地块周边的价格为9.1-16.4万/㎡。
其中真正属于前海自贸区范围内的，像前海时代广场，均价高达16.4万/㎡。也就是说，按照地块规定的均价10.71万/㎡（毛坯价，不含装修）来看，大约倒挂超5万/㎡。
再结合70/90的限制，对于购房者来说，入手门槛被降低了，可以瞄准打新前海的机会了。
前海“风起时”，住宅需求旺盛
事实上，前海自2013年出让首宗地块至今，已出让了多宗商业办公地块，但住宅用地仅招拍挂3块宗地（剔除一宗终止出让的地块）。 2019年12月，前海出让了宗住宅用地T204-0142宗地，经过118轮“厮杀”，由天健集团以38.9亿元拿下。 2020年5月，前海再次拍宅地，龙光从16家房企中脱颖而出，击败众多竞争者，以115.97亿+配建人才房40760㎡竞得前海T102-0346这宗住宅靓地。 今天“双11”竞拍的前海第三宗住宅用地，金地等超级联合体81.52亿拿下。
近年来，随着前海建设日益成熟，周边住宅的需求也开始变的旺盛。
然而，目前前海区域内基本以写字楼和商务公寓供应为主，已经存在的商品房住宅本身也并不具备太大货量。
宗地位于前海前湾片区，前湾片区作为前海“三区两带”空间格局中的综合发展区和保税港片区，起着串联周边区域经济发展的重要作用。
片区不但拥有主导前海的管理机构——前海管理局，还有已经投入使用的、为前海入驻企业机构提供服务的前海企业公馆等，汇聚了大批实力企业，并且也已经有真正的港资企业项目，如嘉里建设、东亚银行。
前湾地块位于前湾片区十开发单元，而据了解，前海八、十单元定位为文化艺术和科技创新中心。规划用地面积约80万平方米，布局中包括三处重点标志性公共建筑，中国国家博物馆·深圳馆、科技专题馆等。其中国深博物馆就位于本宗地步行距离约1公里处。
去年，前海有位于妈湾片区的招商领玺和颐湾府两盘入市，前者一期4.5售罄，后者开盘当天卖了9成，去化均十分火热。
目前，T102-0345宗地边大多为在建项目或待建地块，鲜有住宅项目。从深圳中原官网挂牌信息来看，周边二手房多集中于月亮湾大道另一侧的老前海片区，不同楼盘之间价格跨度较大。
专 家 采 访
“联合体”实力更厚实拿下地块在情理之中
前海未来房价将保持稳定态势
中国城市经济专家委员会副主任国家高端智库CDI资深研究员 宋丁1、联合报价的现象是适应了今年整个房地产的走势，毕竟今年疫情之下，银行信贷政策卡得很严，国家有三条红线的限制，所以对企业资金投入有很大的压力。让一个企业一次性拿出这么大资金，很难有企业能承受。加上拍地双限双竞压缩了利润空间，大家为规避风险，采取联合报价，我觉得也是一种安全和可靠的方式。2、“联合体”中每个房企单拿出来其实都很有实力。联合报价规避了风险，使得大家实力更加厚实。那么那些单个的房企，和他们竞争就相对处在弱势，所以联合体拿下地块也在情理之中。3、临到年底，政府放地放的比较多，这么多企业参加土拍，这是政企都有出政绩的需要。另外，今年40周年，在授权清单里也明确希望提高土地综合利用效率，解决结构不平衡的问题。这几年商办用地比较多，写字楼空置率高，住宅相对短缺，政府加大住宅用地的供应，两头都有需要，就出现了两头热的局面。4、前海的房价现在这个水平是很正常的。前海虽然眼下有发展的困难，但它代表着未来。前海多年以来住宅供应就很少，所以价位会比较高。现在前海平均房价对比后海还有距离，还有潜力。随着下一步增加供应，热度依旧还会持续。前海本来就是风向标，但供应相比后海供应少多了。我认为前海未来供应量会加大，所以未来价格还会保持相对稳定的态势。
联合体拍地或将成为前海拍地大趋势
前海未来走势还是二手推着一手走
地产火线创始人陆剑伟1、这几年前海公开拍卖的地块都是小地块高门槛的模式，也就是这样的模式，就造成了一家企业很难单个吃下去，所以就造就了这样多家房企联合体去争抢一个小地块的现象。而且以后也说不定，未来前海再拍宅地，这种联合拍地的趋势会继续下去。2、之所以此次竞争这么激烈，也出现几个联合体拿出势在必行的态势，说明深圳，尤其西部前海片区，是深圳房地产市场上最热的板块。也说明大家都希望能够有一个门票，可以进入深圳未来市场端，竞争最激烈，也最为看好的市场。3、未来前海房价，受限价影响，新房想象空间有限。可能走势还是二手推着一手走。
前海控股联合体拍到地块在意料之中
未来依旧继续看好前海房价
深职院房地产研究院院长 邓志旺1、联合几家房企拿地，其实也是可以降低资金压力，也可以整合各自的优势。前海控股、华润他们这几个房企联合拿到地，其实是在意料之中的。而且作为前海控股，在前海开发地块，整合资源也比较方便。2、前海的房价大家肯定都是看好的，规划多，宅地少。但凡出来了住宅用地，大家肯定都挤破脑袋竞争。从未来的需求来看，宅地在前海也是非常稀缺的。我觉得房价，还是会继续看好的。
open38005302162020-11-12 08:38:44
