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不一样的组团炒房:一个房子拆成n份卖,多人集资共享收益

房产分析员 2021-05-03 12:45:29

一个房子,拆成n份卖。1000万的房子,多人集资,共享收益。在“搞钱”成为年轻人风尚后,这种令人吃惊的“房产证券化”,2021年现身深圳,而“攒局人”是一位微博大V,深房理。

在此之前,许多人都没有听说过微博大V“深房理”,百度百科词条下,也仅有“房地产专家”,“微博2019V+价值榜年度大V”等简单介绍。

4月7日,微博名为“深房理装修队003”的举报者,公开102张微信群截图的举报材料,直指@深房理(本名“李雪峰”)骗取购房资格和信贷资金,非法集资。而在3月18日刚通报的深圳银保监局数据显示,排查深圳辖内中资银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务后,仅查出违规经营贷21笔、5180万元。

一位接近深圳住建局人士对全现在表示,深房理可以视作是一个导火索,“打击非法集资、炒房的行为,事实上,就算没有曝出深房理事件,深圳出台的一系列政策都在朝着这个方向在调控。”

多位知情人士表示,集资买房的炒房行为在深圳由来已久。疫情期间,刺激经济复苏的“经营贷”被利用,炒房客乘机入场。深圳一度半年内一连出台了9项调控政策,但深圳房价仍然逆势上涨。

在新房普遍限价的情况下,2020年深圳新房均价61543元,稳压北京上海一头,排名全国第一。二手房更能体现市场购房情绪,根据证券时报数据,2020年12月底深圳二手房均价达到87957元,同比大涨34.25%。

今年年初,深圳出台被称为史上首个二手房价格管控措施,从银行端限制了二手房的贷款额度。

看似怪诞,但在一位银行负责放贷的工作人员看来,银行愿意将“经营贷”放给炒房,有其追逐业绩的必然性,而且贷款人抵押的房子跑不了,对银行来说风险也可控。而@深房理的粉丝们,更是将这类“房产专家”奉若“神明”,只有跟着“理总”,才能实现“买房自由”的美梦。

经营贷推动下的激情房市

以下内容主要来自全现在与两位来自广东不愿具名的银行人士的访谈。在他们看来,深圳正是上演经营贷买房的绝佳舞台。

广东的经营贷开始于2019年,盛于2020年,本意是为中小微企业服务,由银行向中小企业贷款用于公司经营,再由政府补贴利息。

额度更高的抵押经营贷,则要抵押房屋等实物资产,以房屋为例,数额大小与房屋当前市场价挂钩。“如此一来,深圳的高房价就成了一个绝对优势。”一位银行人士称,根据当前房价,经营贷可撬动的资金动辄上千万。

与此同时,深圳市级、区级政府针对经营贷推出了一系列补贴,导致深圳经营贷利息明显低于周边城市。相比按揭贷款,抵押经营贷的利率更低,这也成为楼市的套利空间。两个因素推动下,深圳成为上演经营贷买房的绝佳舞台。

具体在操作环节上,购房者名下有合规的公司,即可筹措过桥资金全款买房,再把到手的房子作为抵押物,在银行做一笔经营贷来偿还过桥资金。后续偿还经营贷的利息仅为按揭贷款的一半甚至更低。

而对多数想要钻空子的购房者来说,想要获取低息经营贷需要搞定两个问题:1、名下有公司,且有相应的流水;2、拿到贷款前需要先以自有资金或过桥资金全款买下一套房。

“不管是哪个模型,经营贷给到的钱就是便宜,所以一定有人会去拿出来。”上述人士称。

另一位银行人士对全现在表示,从推广经营贷开始,每个银行都分到了一定数额的贷款,最终落到客户经理头上,他们的KPI就是保质保量地把经营贷款放出去。而且对银行来说,虽然房贷的利率远高于经营贷,但因为有相应的补贴,做经营贷比按揭贷款更赚钱,这给了银行客户经理充足的动力。

以至于,也有人愿意打擦边球,帮客户拿到贷款。

经营贷要求贷款人是公司的法人或股东,“比方说有个人想借一大笔钱,如果他身上有个房贷快结清了,我们会教他让自己变成一个公司的法人,把贷款结清后再以公司运营的名义把钱贷出来。”

“大家当然知道经营贷的资金不得流入股市、房市。但上有政策,下有对策。总会有人会教你把钱‘弄的干净一点’”上述人士称。

这些人可能是房地产销售、中介金融公司,甚至可能是银行经理。“可以说,他们是最希望促成这笔交易的人”。

在深圳这个重商之城,一个成熟的产业链很快形成。在这个链条上,会有人教你伪造出公司或流水,一些不符合背景的人,也有人可以帮忙给出一个类似实际控制人说明的佐证文件。

一位房地产人士告诉全现在,“一个销售肯定是希望能把房子卖出去,至于买房的人钱从哪来,他不管,但他一定会尽力让你把房子给买了。”

据他介绍,一般比较老道的销售,手上一定是有一些金融渠道的,一般是一些“个体户小金融公司”,这些金融公司提供的贷款,利息、手续费通常更高,因为这种专业放贷人除了把钱给到,还要把流程“洗”得足够干净,确保能通过银行检查首付来源,此外,还有包括假流水、征信等一条龙服务。

此外,原则上银行禁止与中间机构合作,但有银行业人士表示,从去年开始,只要是想把经营贷业务做大,基本都需要靠中介来拉业务。这些中介通常和几十上百个银行经理保持联系,几乎是市场上最了解所有贷款产品的人。

房市火爆,让买卖双方的地位不断倾斜,除了排队、摇号抢房,房地产还喜欢能够一次性付清的消费者,这是回款速度最快的方式。挥舞着现金,一次性付款的购房人当然会推高房价。从去年开始,“2小时卖完”、“两日回款近200亿”的房地产神话就飘荡在深圳上空。

另一方面,经营贷需要以房产为抵押物,那么高房价反过来又能够推高贷款额度。

“房价高,贷出来的钱多,他们能撬动的盘子就非常大。其实不只是深圳,深圳周边同样如此,拿惠州来说,这个玩法玩得最好的也是惠阳、大亚湾那边,他们的特点就是:近深圳、房价高。”另一位银行从业者表示。

据他介绍,深圳在2020年给到了一系列的补贴政策,包括来自市级、区级不同级政府的补贴,以及涉及抗疫行业补贴,进一步压低了利率。正常情况下,深圳经营贷利率大约3.6~3.8%左右,如果能拿到额外补贴,实际利率能再降一个档次。抗疫行业的补贴很高,业内有人测过,拿到这笔补贴去买二套房,实际利率低于3%。“但话说回来,没买房的人,就相当于被打劫了一样。”

深圳终究是一个热衷“搞钱”的城市。一个银行经理对全现在说,“深圳人就是比较精,可能就是自己想通了要去骗贷款,要是放在小地方,可能还需要银行或者中介机构,对吧,稍微引导引导。”

父母,校长,摇篮宝宝

深圳房价仿佛陷入了一个正反馈系统,手握房子的人能更轻易继续入手,但对没房的大多数来说,如何“上车”就成了难题。在知识付费领域,有焦虑就有市场。

4月8日,深圳市住建局等7部门发布通知的半小时前,深房理更改了置顶微博,“刚刚收到律师通知,已经完成申请立案。最近要处理的事情较多,会少更新微博,诸位、见谅!”

多位微博粉丝表达对“理总”的不舍:有人愤愤不平,有人煞有介事分析“避开限购限贷本来就没错,合理避税和偷税是不同概念”,更多人只是刷玫瑰小表情送花“祝平安”。

据媒体报道,在收到七部门联合调查的那一天,深房理很快解散了三个微信群(涉及会员1200人)。群解散通知要求“请通知身边所有会员删除与理总的聊天记录,删除理总微信,立即,马上!”

这些会员大多从微博转化而来。深房理的“V+”会员单价3980元/位,摇篮会员还需另付9800元。深房理团队会为摇篮会员制定买房计划,如果资金不够,就撮合他们合伙买房。而有资格成为摇篮会员的“VVIP”被其他信徒称为“摇篮宝宝”。

去年7月,深房理团队开发的“房理”的小程序上线,相关功能仅限“摇篮宝宝”使用。小程序中,有线上交易房产的“产品大厅”、房产股份交易的“股份大厅”和类似P2P的“帕累托值”:会员可以存钱在里面获得利息,也可以从中借款。这个功能直到今年3月5日才下线。

政策风暴来临后,深房理又发博称“小朋友总有一天要长大,要离开父母的庇护,去追求自己想要的幸福,但不影响相互的思念、帮助、与爱。”

这是一种只属于这个146万粉丝的大V和信徒们之间特有的沟通关系。“只要知道父母安好即可,小朋友就能更安心地做自己的事。”真爱粉们这么回应。

全现在联系了他的多位微博粉丝,大家都表示非常认可@深房理的理念,他只是“发现了规律,让购房零门槛”,“是一个有智慧且善良有博爱之心的人,让上千人赚到这一生也赚不到的财富量。”在簇拥者的眼中,他就是“说真话的孩子”,告诉普通人应该持有房产而不是现金。

而深房理遭遇的七部门联合调查,在粉丝们眼中,也是因为“被人搞了”。

事实上,组团炒房在深圳,并不是一件新鲜事,甚至可以说是一个“老手艺”。一位地产人士对于深房理的出现并不意外,据他介绍,早在十年前房价有起飞势头的时候,组团买房的模式就已经出现。“但那时,只是熟人之间的私下交易,人数也少”。

狂欢终结

一位银行人士对全现在表示,目前自查经营贷合规性的力度正在加大。银行常常收到来自行内、自律协会和银保监会的风险监控模型。不同地方的监管约束力各不相同。“总的来说,深圳最严。”

“自查的难度当然是有的,银行的放款当然不能直接拿去买房,这中间至少要有5到6次的转折,把钱‘洗干净’。”该人士称,而更黑暗的做法,就是在中间提现一次,这能躲过多数的银行资金监测。

“但要监测,总会有些办法。比如最简单的一个,如果你贷了500万,然后你名下最近新增了一套价格400多万的房子,其实这就是一个非常明显的模型了。”

“一般发现经营贷流入房地产,结果就是要求贷款人立马结清。对于一个有实际经营的老板来说,他只是拿不到经营贷的低利率,大多数还是能拿出一笔钱结清贷款。但很少上征信黑名单或对公司有什么负面影响。他们的特点就是有钱。”

在银行经理、中介金融机构和精明的购房者合力,掀起了场狂热的造福盛宴,但在严管之下,并不是所有人都能赚足收益全身而退。

对于凑到首付勉强上车的人来说,抗风险能力弱的特点在这次查违规贷款中集中展现了出来。

一位地产界人士表示,从年初查资金开始,很多人拿了经营贷、消费贷、金融贷的人去买房,“一旦被查到,需要在一个月内还上所有贷款,这里面不少人会把自己卡得死死的。”

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