房价涨幅差10倍!东部被彻底抛弃?!

在深圳公布的十四五规划中，我看到了一个熟悉的词：“东进”。

如果你次看深圳的发展规划，你可能会认为：

深圳要大力发展东部，东部难道要翻身了？

当你有这样的想法的时候，你要搞清楚，其实这已经不是深圳次提“东进”。

早在2016年，深圳就已经公布了东进战略实施方案。

当年，深圳号称要投资1.6万亿完成355个项目来推进东进战略，时间过去了5年，虽然官方“东进”的口号喊得很响，但民间对于东进却“不太感冒”。

更讽刺的是，深圳一路向西的步伐在过去五年是越来越快，东西部的差距也越来越大。

西强东弱，已经成为现实，而且差距还有继续拉大的趋势。

东部，难道真的已经被抛弃了？

其实过去很长一段时间，东部已经处于被深圳抛弃的状态。

最直观的体现，就是东西部发展的巨大差距。

2020年西部南山、宝安、光明3个区的GDP总量为11449.86亿元，而东部龙岗、罗湖、坪山、盐田和大鹏5个区的GDP总量只有8933.32亿元。

东部5个区打不过西部3个区，东部的经济有多菜不需要多说了。

换一个比法，把东部每一个区拿出来和西部单挑，东部也是完败。

首先，东部的老大罗湖和西部的老大南山，现在已经不在一个量级。

南山只要放出一个前海，就足够碾压罗湖。

相比南山，罗湖现在还保留有上个世纪小商品经济的特点，整体的经济并没有完全转型。而且因为老年人口多，逐渐变成了老年人俱乐部，活力不足。

东部第二个区龙岗，和西部的宝安最像，都承接核心区外溢，都是深圳打工人的聚居地。

但宝安的上限，比龙岗高太多，不仅地域上也更靠近珠江口，而且重点规划的空港新城面向的也是整个湾区。

最后，两个待开发的区域：坪山和光明，差距比起前两组相对没那么大，但现在坪山连地铁都没通，本身就已经处于劣势了。

而光明倚靠南山，发展前景更加被看好。看看上一年的打新，光明几乎是每出一个新盘就日光一个新盘，这势头不是坪山能比的。

除了经济之外，更加能体现东西部差异的数据是房价。

过去一年深圳楼市房价大涨，各个区域的涨幅分化明显。

南山、宝安、光明等西部地区房价的涨幅大约是40％，而罗湖、龙岗、坪山等东部地区涨幅只有大约20％。

在这其中，有些西部的楼盘和东部的楼盘涨幅甚至能差10倍！

显然，西部的房价上涨速度远胜东部。

不止是深圳本土，就连周边东莞的房价也受影响。

靠近西部的长安、虎门，房价均价能上4万／㎡，价格高一些的能到5-6万／㎡；

而直接和东部龙岗接壤的凤岗，平均单价就只有3万／㎡左右。

西部对房价的支撑力明显高于东部。

过去这十几年，随着深圳城市中心一路向西发展，东部不可避免地衰落。

在这其中，罗湖的实力下滑，是东部衰落很重要的一个因素，老大哥带不动身边的一群小弟，整个东部也都跟着一起被拖垮。

对于东部而言，更致命的是，大湾区战略提出后，差距进一步增大，西部地理位置上更靠近珠江口、更靠近其他珠三角城市的天然优势被无限放大。

西部吃肉，东部喝汤，成为常态。

当下的深圳，东部有没有真正被重视呢？

这一次十四五规划，虽然深圳口口声声说东进，但仔细看东部的规划内容，其实没有多少新意。

关键的范畴，比如科技发展，深圳十四五规划中提到要推进综合性国家科学中心建设。

其中三个战略创新平台体系：

光明科学城、河套深港科技创新合作区、西丽湖国际科教城

全部不在东部。

再看各个区域的定位

下面是我提取了重点之后的各区定位：

东部各区：

罗湖：深港社会协同发展示范区；现代服务业创新发展集聚区

盐田：国际航海中心、海洋新兴产业高地

龙岗：高等教育总部经济集聚区、前海深港服务区

坪山：高新技术产业和先进制造业集聚区域

大鹏：滨海旅游服务中心

西部各区：

南山：科技产业创新、高等教育和总部经济聚集区

光明：科技创新中心

宝安：国际枢纽、数字经济、会展经济

你会发现有一个很明显的特点：

西部各区定位更多立足于产业发展，东部定位则更多立足于服务业发展。

具体到东部的定位，是以服务业为主，产业发展为辅。

在这样的定位下，东部的中心罗湖和龙岗都是以服务产业为主，东部想要在高新技术和新兴产业上追赶西部，难度很大。

而且就算是搞服务业，按照现在东部整体的基础设施建设情况，东部各个区想要在服务业上有效益，也需要比较长的时间。

当然，从现实出发，深圳选择让东部更多地发展服务业，也是“无奈之举”。

为什么？从上图就能看出来，东部这几个区的土地面积中，将近一半的土地是生态用地。而且深圳有生态控制线，这些生态区不能说动就动。

由此出现的问题就是：环境好了，但发展也受制了。

既没地方建房子、也没地方搞产业。

深圳对此的解决方法就只能是因地制宜，发挥东部的生态价值，主要发展旅游和高端服务业。

从这个角度看，当下的深圳，并不想抛弃东部，只能说和西部相比，二者的先天条件差异很大，发展模式也必然会有不同。

那么，东部还有未来吗？

回答这个问题的关键，在于交通。

东部的地铁建设相对西部比较滞后，是过去东部发展落后的一个重要原因。

盐田作为关内四区之一，直到去年才有地铁，听起来很荒唐，但却是事实。

要想富，先修路，东部未来的规划能不能兑现，首先看交通。

交通的关键，是地铁线。

图源：未来城视

未来五年，14、16号线以及3号线的延长线都会连接到坪山，作为东部少数有高新技术产业规划的区，地铁线的开通对坪山的加持值得期待。

因此，东部的发展还得看地铁开通后的情况，现在给东部下定义，还有点早。

另外还有一个潜在的变量是罗湖。

罗湖虽然老，但旧改之后，焕然一新的城市界面反倒可能会让罗湖有了后发优势。

现如今，蔡屋围片区、华润湖贝旧改、清水河片区等城市更新项目已经在推进当中。

旧改之后的罗湖，能否重新恢复活力，也是东部值得关注的一点，当然，罗湖要想完成旧改，时间线肯定会拉的很长。

因此，相比地铁线，短期内，罗湖旧改给东部带来的影响会小很多。

最后，总结一下其实就是一句话：

一路向西虽然是深圳的大势，但东部并不是完全没有机会。

深圳其实就只有这么一点地，深圳绝不可能抛弃东部，只不过深圳的东进战略，需要长时间的投入之后，可能才会有效果出现。