在扩容消息出来20，就有业主号召把自家二手房的挂牌价统一调到至少15万／㎡。之后甚至有中介建议先挂个550万试试，有人看就调到600万。果然，利好一出，民间就沸腾了。
那么，现在整个大前海的二手房价格，是不是已经蹭蹭地上升到一全新高度了？这两天，壹地产调研宝安二手房市场发现，真实情况，可能和大家想象的不太一样，扩容后业主不但没涨价，反而有房源在降价。
01.
基本没什么业主涨价，甚至还在降价降价100万、400万的都有
“近两周成交活跃度确实有所回升，但所谓的业主上调价格基本不会。”“大多业主保持先前的挂牌价，甚至个别还稍微降价。”这是在前海扩容两周后，壹地产走访宝安二手房市场时，多名经纪人给到的回复。壹地产更注意到，宝中上车盘花样年花郡，一套28㎡的户型，挂牌价又从450万降到了350万，直降100万。要知道，7月时该小区的56㎡户型成交价还是750万。算下来现在的挂牌单价，比历史成交价还倒挂了小一万左右的。
甚至熙龙湾二期的一套130㎡户型，降价幅度高达400万，简直是降出了一套龙岗坪山的三房一厅。
这些并非个例，宝中的壹方中心玖誉、富通好旺角，以及西乡的华丰前海湾一期、幸福港湾尚品居等，均有一定降价现象。是不是挺意外的？毕竟前海扩容这么大利好，最要欢呼的就是宝安了，扩容后片区价值大涨，尤其是与“真前海”相连的宝中。但现在相比扩容前的不涨反降，又是什么迷惑操作？实际上，真正喊着涨价的只是一小撮，且不少还属于口嗨行为。从市场的调研来看，即便喜提重大利好，大部分业主还是理性的。可以这么说，面对当下的市场环境，卖家依旧不敢长期持有，现在有前海扩容这类的利好出现，反倒对他们来说是一个出货的好时机。
02.
受政策和新房两方面影响即便当下有利好，也不敢长期持有
想快速出手，是现在绝大多数业主的真实心态。“面对不太友好的市场环境，现在能有大利好出现，定是要抓住出货的好时机。”业主这种心态上的变化，至少可以从两个层面来看。首先是市场本身的严控，当下楼市开启了反炒房模式。可以明显看到今年在密集出台调控政策，据不完全统计，开年到现在已经有400多次的调控措施，房企、购房者两手抓。就深圳来说，去年以来新房、二手房、小产权全面围堵。可以说每一步下来，都是要“重拳”打击违规炒房行为。深圳在二手房方面，管控更严。今年2月初时，宝安区住建部门就严查二手房市场，80套价格虚高房源直接被下架。特别是深圳七部门联合彻查深房理的事件出来后，更说明如今的深圳，已经严控疯狂的炒房行为了。你现在再去看深房理事件的小区，贷款受到限制，业主降价明显。加上二手房指导价的重击下，市场降温明显，成交量大大被压低。从过去一年深圳二手房的成交量就可以看到，基本是一路下滑的状态，尤其今年8月二手房只成交了2043套，不仅连续5个月下滑探底，且是近十年同期新低。
层层重拳之下，业主大受打击，短期内市场不会出现反弹是大概率事件，所以如果现在不出手，成交周期极可能会被拉长。回头看宝安近几个月的表现的确不尽人意，当下也开始有业主按指导价卖房。根据房客会数据，8月初时，宝安丽景城的112㎡户型指导价过户，790万左右成交，以及泰华阳光海的81㎡户型，920万左右成交。二是新房的影响，当下新房的限价，对二手房业主来说也是一个打击。9月底的土拍新规中，深圳官宣新房进一步限价，接下来买新房更划算了。
毫无疑问，等到明后年这几十个限价盘一入市，二手房受到的竞争会更加激烈。
不仅如此，当下新盘的推盘速度同样在加快，近期就有11个住宅新盘入市，可以说网红盘纷至沓来，购房者的可选择就更多了。
▲9月以来拿证项目
以前城滨海花园为例，推出81套尾盘单价8.1万起，要知道它的二手房以及周边小区价格已经去到了10万＋，该小区一套二手房成交单价在13万左右，每平就是近4万的价差（房客会数据），一二手倒挂不要太明显。再比如坂田的华侨城荷塘里，备案均价约5.9万／㎡，单价5-6.7万／㎡，这价格仿佛回到了两年前的坂田，性价比相当突出。以及颐安都会中央花园，倒挂差不多2万＋／㎡，还是现房入市，能不香吗。所以当新盘红利越大，购买力自然涌入一手市场，对二手房而言无疑会被分流。调控、新盘双重刺激下，二手房业主不焦虑才怪。特别像宝中这样的片区，之前靠着大前海概念，去年全区就已经打进了和百花、香蜜湖、深圳湾齐平的10万＋阵营。如今市场严控之下，价值支撑比较弱的、之前被爆炒的楼盘，虽没有一棒子被打死，但随着水分不断被挤出，也一定程度上开始回吐了。
那么二手房真的就不能买了吗？也不完全是，真正的龙头盘依旧价格坚挺。同样以宝安片区为例，宝中内的勤诚达22世纪和华联城市全景，价格依旧很坚挺，业主也没怎么降价，所以优质物业长期看好。
同时，有真正住房需求的，可以看准时机挑选一些笋盘，特别是当下有房源会按指导价卖，如果能买到，至少是不会亏的。相反，现在要跳过没有太大价值支撑的房源，毕竟现在不像以前买房像中奖、买到就是赚到了，至少目前来看闭眼买房的时代暂告一段落。因此对价格虚高的网红二手房，以及没有突出优势的老破小，甚至放盘率过高的二手房，在选择上都要更加谨慎。
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深圳壹地产2021-09-18 14:02:18
