最近，深圳连网红板块的盘都销售慢起来了，日光渐成梦想。
真是连深圳富人都不买房了。市场疲弱必然带来价格的让步，置业者自是欢庆鼓舞，但也纠结该不该出手。
楼市的问题，要联动了去看。如果楼市真的颓废了，土拍还有戏么？社融规模还能维持么？经济和就业怎么搞？
深圳楼市的成交数据，有点紊乱。去芜存菁，深圳楼市是每况愈下、走向颓靡的。房子卖不动的现象，已经从小盘豪宅蔓延到大盘网红壕，更从东部蔓延到了西部。
连罗湖的网红盘，木头龙旧改的益田御龙天地，也只敢备案8.59的均价。都不比莲塘非学位新房贵。求生意图明显。
9月份以后，上千套推盘量，还能售罄的只有海岸城（1025套售罄）。深铁瑞城算卖得不错的，1329套、当日去化83%，卖了1103套。
500套以上售罄的有金地峰景（583套），星河天地（937套），宏发玺玥华府（514套），深铁懿府（648）套。
真的，少于300套，售罄还算正常。推盘稍微多一点，就卖地慢了。
卖不好是主流情况。9月份以来，不完全统计，卖不完、销售率低于90%的有39个盘。其中销售率低于50%占半数，卖出80%的项目都很少。
01
如果只有几个盘卖不好，能说是操盘和产品设计的问题。如果只是东部卖不好，能说东部供应过剩。
但是，9月份以来，深圳新房就是卖不动了。而且，连天字号网红华润城，也没日光。
最简单说，不但刚需不敢入场了。有钱人也都不想出手买房了。
当今时代做实业的，真是掏空精力了。芳姐认识的企业家朋友，2021年都在连轴转，各种奔赴着打理业务。为了市场，为了融资，为了研发，为了环保，已经疲惫。
而深圳买豪宅所需要的巨额资金，往往来不及以现金模式趴在私人账号上。根本就没空提前半年，开始整理首付资金、收入流水、财力证明。也没精力，一个盘一个盘连轴着打新。
大家也都知道，以前楼市虚火，是很多众筹和代购在撑着。A、B、C、D、E...，一伙人组合着打新。B的贷款，拿来做首付。D的贷款，预计做月供。A的名字，用来做名额。
纸包不住火，违规的情况多了，就被定向打压了。没了这些众筹投机客，真真正正的刚需和刚改，就成市场主力了。
不黯炒楼秘术的他们，哪里顾得上资格是不是有瑕疵、社保积累了多少个月、放娘家的钱要提前转回小家的账户、各种收入都往一两个卡上存...。也来不及卖房腾名额。
所以，哪怕好盘推出来，只要推盘量超过500套，都不一定能卖得快。
何况，一旦市场变冷，各种资讯扑来，谁入场都会谨慎又谨慎。胆小的，不敢入市了。刚需的，就看户型、楼层、朝向细节了。
嗯，总之，从罗湖千万价位滞销、福田南千万价位滞销，南山高新区网红不再日光，我们可以看到：
深圳富人不买房了。
02
前面说到，市场变冷，各种资讯扑面而来，让置业者更忐忑。其中，房企暴雷就是一股股连绵不绝的标题潮。
近十年来吧，经济发达区域都不大听到“烂尾楼”这种事了。买房，也不大有人担心收不到楼。
但是，这一次，小业主担心了！
很多人都会关心，他买的楼盘的工地，是不是在持续、正常的动工。
甚至，有些项目，还偶有施工方工人欠薪的传闻。
阅历单纯地像一张白纸的90后，简直难以面对真实社会的猝不及防。
@杜丽虹 房企生存矩阵
可是，又很吊诡的是，当小业主最惶恐时，其实房企的雷已经淌到尾声。风起于青萍之末，房企雷起时其实2020年底就有肇迹。只是大众并不知晓而已。
2021年6月份前，很多房企日子就很艰难了。金融机构都在做定向风险防控。但是，小业主们还是只知道打新、打新。在小业主心里，房企的雷大概是9-10月份爆的，爆区在财经自媒体上。
可真相又有点相反。2021年已是年尾，该暴雷的房企，也暴地差不多了。真正危机的房企，在上市公司里，有19%的企业发展压力很大。9%的房企，尚能自救。
加起来28%的上市房企，日子不容易。但是，这个风险列表并没有进一步扩容的趋势。雷区是有边界的。表外的其他房企，本来财务就健全一些，连2021都熬过了，2022就更不可能暴雷了。
表里面棕色标记的房企，财务和运营都有很大进展，大概率是逐步变好，走出风险名单。
03
今年深圳3次土拍，总共卖地近900亿。这个数字比苏州卖地超过1112亿元，要内敛很多。更不如上海拍地95宗，一口气揽金2397.8亿！深圳卖地的钱，不到上海的40%。
土地财政面前，深圳是小弟弟？
近期，深圳官宣2021年招商大会吸金超8200亿。别个城市一年GDP都可能达不到一万亿，深圳招商都往8、9千亿招。
今年前三季度，深圳GDP 21791.18亿，广州GDP 20029.12亿。深广GDP增速明显，但是与北京、上海的差距是在拉大，也被重庆紧咬着赶超。
上海前三季度GDP 30866.73亿，北京前三季度GDP 29753.0亿，重庆前三季度GDP 19951.89亿。
疫情反复，进出口反复。纯“科技商品”出口的珠三角，如何确保在下个十年真的成为世界的湾区？走向3万亿时代，对深圳、广州是挑战。
广东，土地政策也是非常关键的政策。也是一样在“负债前行”。
深广地铁、安居房、产业建设...都有发城投债。
深圳的楼市，并不能贸然中断“内循环”。房子卖不出去，必导致如下连锁反应：
1、房企资金不能回流，红色、橙色房企就不能摆脱红色标记，难以回到正常清单。
2、房企房源库存积压，占用资金，来年就没精气神去土拍。
同样，也没资金去盘转那些旧改项目。城中村的问题，城市焕新的问题，老工业区升级的问题...都会被延后。
3、新房各种打折促销，扰乱置业者的价格判断，二手房价守不住指导价这个安全线，优质新盘也会逐个滞销。
4、土拍热度下降，只能靠国字头、央字头领命拍地。
2022年疫情依然影响经济，进出口依然波动。加上2022年大学毕业生将首破1000万，仅广东省就做好了71万自产毕业生及6万涌入毕业生的“就业保全”的热身。2022年深圳经济必须写出一个好字。
深圳并没有进入中国首批五大国际消费示范城市。连天津、重庆都进得去，深圳也没有进。这说明，深圳在内循环、在消费经济方面，还不够规模。
美丽国对我们是在做技术封锁。首当其冲是深圳的华为等等高科技企业。一边要保出口，一边要攻技术，一边要解决大学生就业，一边要加大内消费规模，深圳的担子很大。
土地财政在深圳这个城市的比率，确实相对其他城市低一点。但是，土拍规模至少不适合进一步萎缩。新房、二手房如何维持合理的交易量，又不拉扯房价上涨，这对深圳是一个不小的挑战。
当然，作为置业者，应该说：
深圳正迎来置业的春天，抄底的窗口期。
华润城5未能日光，这影响的是深圳全部房企的预期。接下来，再好的盘，只要推盘超过300套，都很难热销了。而且，南山、福田、宝中的二手房一定会应声而落，降价房源会激增。
因此，置业者可以注意这几点：
1、新房彻底进入“买方市场”，不但优惠、折扣等你来，各种朝向、楼层也等你选。限价买到楼王单位的时代来了。
2、更重要的，是二套家庭可以入市“买买买”。二套打新窗口期，而且是有选择权的窗口期。真香。
3、二手房会逐步向指导价靠齐。真正意义上的笋盘会多起来。部分二手房可能会比新房还合算。但是，这个会有窗口期，可能持续到明年6月。
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咚咚找房等等
爱住家投研圈2021-12-18 18:15:50
