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2022年上半年东莞楼市:成交量腰斩,房价跌回3年前

乐有家研究中心 2022-07-28 17:54:18 来自广东省


供应销售

12019-2022上半年东莞一手住宅供销及去化情况

在过去的3年半里,东莞新房住宅供应呈现下滑状态,2020年上半年以前的销售面积远远超过供应面积,但此后便步入反方向,供大于求成为主旋律,2022年上半年供销持续萎缩。

乐有家研究中心数据显示,2022年上半年东莞新增一手住宅预售150万㎡,同比大跌43%;一手住宅销售面积达到126万㎡,同比下跌53%,供销均处于历史低位,但供求比均衡,市场运行总体较为稳健。

在如此低迷的供需环境下,新房住宅库存和去化周期也创下新高,2022年上半年一手住宅库存面积为425万㎡,去化周期为14.7个月,同比增长了8个多月,去化有一定的压力。

22022上半年东莞一手住宅月度供销及去化情况

但从上半年楼市的具体表现来看,2月份受春节假期影响,市场依然较冷,但从3月起筑底回升,供销双升。尤其在430和514调控政策松绑的刺激下,6月市场供应大幅上涨,销售量也随之水涨船高,创上半年新高。随着供应量的增加,库存开始增加,去化周期上涨至14.7个月。

一手住宅

12019-2022年上半年东莞一手住宅成交量价

乐有家研究中心监测数据显示,过去的一年半,东莞一手住宅网签量保持低位运行。2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套,同比下跌55%,可见自2020年725严格的调控政策出台以来,对市场成交的影响是深度及持久的。而相对于成交量的明显下滑,价格方面却表现相对平稳,2022年上半年一手住宅网签均价回调2.65万元/㎡,同比微跌2%。

22019-2022年上半年东莞一手住宅套均总价变化

随着房价的回调,2022年上半年东莞一手住宅套均总价大概为310万元,与去年同期相比相差不大,但比去年下半年回调较多,意味着今年上半年买房首付可少付3-4万元。

32022上半年东莞一手住宅月度成交量价

2022年上半年东莞一手住宅月度网签量波动较大,1-2月成交低迷,3月出现小阳春,也是上半年成交最高峰,4-5月连续下滑,在“430”和”514”松绑政策叠加影响下,6月出现“翘尾”迹象,网签量突破2000套。上半年网签均价也出现了较为明显的回落,6月成交均价为2.5万元/㎡,与最高水平时的2.9万元/㎡有着较大距离。

42022上半年东莞六大片区一手住宅成交量价地图

上半年东莞一手住宅市整体表现场低迷,但各区域分化明显。其中松山湖片区成为最大赢家,上半年累计网签2990套,同比上涨21%,接近全市网签量的三分之一,其次滨海和水乡新城片区成交也略有上涨,是上半年比较热门的区域。

成交相对惨淡的片区,有城区片区、东部产业园片区及东南临深片区,成交量同比均下跌。而片区网签均价方面,东部产业园片区、松山湖片区和滨海片区并驾齐驱,同在3万元/㎡区间,且同比涨幅均超过10%。

52022上半年东莞各镇区一手住宅成交量排行榜

具体到东莞各镇区,一手住宅网签量前三的分别为滨海片区的厚街镇、东部产业园片区的横沥镇以及松山湖片区的茶山镇,紧随其后的依然是松山湖片区的松山湖和寮步镇。成交最惨淡的是来自城区片区的莞城街道,成交只有个位数。

二手住宅

12019-2022年上半年东莞二手住宅成交量价

乐有家研究中心监测数据显示,受疫情影响,二手住宅成交从2020年上半年开始萎缩,下半年随着疫情得到控制成交有所恢复,成交量上涨至1.6万套,但在”725”政策高压加码下,二手住宅成交跌幅持续拉升,2021年下半年成交量已跌破万套,2022年上半年仅成交5791套,已然降至冰点,同比大跌58%。同样价格方面也跌破了2万元/㎡,房价回到了2020年上半年即三年前的水平,但比成交量抗跌性更强。

22022上半年东莞二手住宅月度成交量价

经历4月和5月购房资格放宽、增值税5改2等政策利好叠加,让东莞二手住宅市场久旱遇甘霖,成交筑底回升,成交量连续4个月低位回升,楼市转向缓慢复苏。市场遇冷的信号同样在价格方面得以体现,据乐有家研究中心监测数据显示,2022年上半年以低于2万元/㎡的均价收尾。

32022上半年东莞六大片区二手住宅成交量地图

2022年上半年各区域二手住宅成交全线“躺平”,同比下跌均超50%,其中滨海片区成交761套同比下跌64.3%,全市跌幅最大。全市成交最为活跃的依然为城区片区,成交1753套,同比下跌54.8%。

42022上半年东莞各镇区二手住宅成交量排行榜

从各镇区情况来看,东莞二手住宅成交全线飘绿。网签量排名前三的镇区分别为南城区、石排镇和樟木头,但网签量均不足千套,且全市中有超过90%的镇区网签量不足百套。

租赁市场

12019-2022年上半年东莞租赁市场成交量价走势

成交量方面,2022年上半年东莞住房租赁成交同比2022年上半年下跌4%,并比去年下半年下滑21%,比疫情爆发的2020年上半年略好。租金方面,2022年上半年东莞平均租金为24.32元/㎡·月,同比微跌5%。可见,经济下行的大环境下,租房市场也表现疲软,不少房源降价出租以减少空置率

数据来源:东莞住建局、乐有家研究中心

22022年上半年东莞租赁市场月度成交量价走势

从月度租赁成交量情况来看,由于春节假日比较靠前,故租房高峰期也前置到2月出现,随后的3-4月份成交平稳,5-6月量价齐跌。而在租金方面,上半年除了高峰期2月租金稍微高外,其他月份均有回落。

32022年上东莞租赁成交热门楼盘

从2022年上半年东莞热门的租赁楼盘可以看出,1-3房比较受欢迎,而租金本上均比全市平均租金要低,2-3房总体比单房还会便宜些。

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