深圳二手房参考价改变了什么？二手房成交参考价到底有多大威力？

近日一则＃深圳二手房参考价改变了什么＃的话题登上了网络热搜，关于二手房指导价的讨论又开始多了起来。

2021年2月8日，深圳在国内率先建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。深圳可以说是国内少数还在严格执行二手房参考价政策的城市之一。

深圳二手房参考价一直是市场关注的焦点，就在今年2、3月份时，一则“深圳市二手房参考价将上调3％-5％”的消息就引发过一轮市场的关注与讨论，当时深圳住建局并未就该消息明确表态。有专家指出，一方面，因为2021年2月份深圳二手房参考价格推出的时候就明确表示，每年会根据实际情况作出调整；另一方面，二手房参考价政策放松是一个大的趋势。

二手房成交参考价到底有多大威力？一年半的时间过去了，这段时间里深圳楼市经历了二手房量价齐跌，学区房神话不再，房产中介的日子难过，买家从抢房到不敢买，卖家从乐观到动摇，投资客悄然退场等等……更重要的是，许多购房者和投资客心中的“只涨不跌”预期不再。

2021年2月，深圳推出二手房参考价之后，当月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40％。2021年3月这一数据反弹至6789套，此后二手住宅连续下跌，随后成交量虽偶有反弹，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之间，整个上半年深圳二手住宅成交量竟不及1万套，同比下跌65％，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52％。今年7月，深圳二手住宅过户量为2039套，环比下跌9％，继6月下滑后再度走低。

数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20％的房源占比锐减，由此前的33％-56％减少为20％左右，2022年6月占比仅17％，而10％偏差值以内的占比目前在40％至50％之间。

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，根据公开在售二手房源量数据统计，截至2022年8月8日，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已经逼近4万套大关。

在一些业内人士看来，二手房挂牌房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。受二手房参考价影响，改善性群体“让步”卖掉现有住房，并新购买改善型住房，这其中有一部分人会进入新房市场，从而带动新房市场销售改善。

深圳二手房参考价改变了什么？

二手房参考价带来的改变，要从房价的本质——杠杆说起。我们都知道，只有通过银行减少放贷的方式，控制购房杠杆，才能遏制房产过度金融化。

有机构统计，截至目前，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策，但需要强调的是，由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段，面临着不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。

据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，过去二手房都是加杠杆炒作，形成二手房价格进一步上涨的预期，再进一步推动购房者入市。二手房参考价本质是降杠杆，同时也斩断二手房价格上涨带动的投机炒作，也让“加杠杆买房”的闭环链条被打破，也有利于引导市场预期。未来，二手房参考价政策还会大概率保持，这样的话才能有利于巩固既有的调控成果。值得注意的是，深圳的新房市场已经开始出现“反弹”，或带动新房和二手房价格出现上涨的预期，这个时候如果放松二手房参考价政策，很可能会带动新一轮的房价上涨。