9月，是金秋，也是金九。但深圳的楼市却远没有过去那么火热。
就在前几天（9月16日），国家统计局网站公布《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中深圳下跌0.4%、广州下跌0.2%，是四大一线城市唯二环比下跌城市。
8月份70个大中城市商品住宅销售价格指数
从8月成交数据来看，深圳新房、二手房成交呈现出“双双下降”的态势。据统计数据显示，2022年8月深圳新房住宅成交2616套，环比减少21.1%；二手房住宅成交1998套，环比减少1.9%。
具体到项目，据 CRIC 市场数据监测，8月共有8个住宅项目开盘，其中3个现售项目，共推售3689套住宅房源。开盘项目分化加剧，中海观园因限价低的因素，自身价格优势大，去化超7成，表现最为抢眼。剩下的仅有卓越闽泰云奕府去化超5成，其余去化多在30-40%左右，最低的是位于坪山的碧湖春天南花园，去化仅14%。
有房地产从业者称“我感觉这是除春节之外最冷清的一个月”，甚至不少业内人士对市场感到悲观。
这也就不奇怪，不少项目开盘即打折，有的还在首付上做文章，可谓是花样自救。但成效几何？且让我们一起来看看。
光明网红不再，两极分化
要说2022年深圳楼市落差最大的板块，恐怕非光明莫属。毕竟前2年还是当之无愧的“网红”，甚至2021年9月还有“日光盘”出现，金地峰境瑞府二期以5.14万/㎡的均价推583套住宅入市，吸引1068批购房客参与选房（未达到房源数3倍，无需积分），开盘即售罄。
但今年以来，光明的项目并不好过。
作为今年深圳首个新房项目，安联尚璟府于2021年12月24日取得预售证，共计353套房源，分为89㎡、111㎡2个户型，备案均价5.19万元/㎡，总价区间为447-594万元/套，均为装修交付。2022年1月1日完成选房顺序摇号，1周后只有B座2101号房源显示“已签认购书”，其余房源皆显示为“期房待售”，以认购1套创下了深圳新盘史上最低去化率！
时至今日（9月19日），据深圳市房地产信息平台显示，安联尚璟府已备案20套、已签认购书7套，其余皆为“期房待售”，这意味着历时9个月销售，去化率仅为7%！若按这销售速度，起码还得卖10年！
即便启动渠道销售，安联尚璟府依旧难卖，抛开其他的点不说，价格恐怕是主要因素。因为光明现在多限价盘，例如前段时间销售超7成的中海观园，毛坯限价4.44万元/㎡，其余的也多在4-5万之间，就连今年的限价地块，也不过4.89万/㎡，可见安联尚璟府不仅毫无价格优势，还无大品牌支撑，难怪购房者不愿意买单。
或许正是因为安联尚璟府销售不佳，特发观月台、深业云筑等项目才采取了“开盘即打折”的销售策略，特发观月台备案均价约4.69万/㎡，折后均价约4.28万/㎡，折扣力度相当于备案价的91折；深业云筑均价4.7万元/㎡，打出了“99、97、97折”的开盘折扣组合拳，折后均价约4.37万元/㎡。
截至目前（9月19日），特发观月台推出359套，销售173套，去化率为48%；深业云筑推出816套，销售220套，去化率为26.9%。（数据均来自深圳市房地产信息平台，已销售含已备案、已签认购书）
直到中海观园以去化超70%、近40亿元的傲人成绩，刷新深圳2022年首开纪录，方挽回一点光明楼市的颓势。要知道，中海观园一次性推出了1262套房源，却依旧卖了近900套，足以看出市场和购房者对其的认可，毛坯限价4.44万/㎡以及中海品牌的号召力，让中海观园在一众光明项目中脱颖而出，成为今年光明楼市的头号惊喜。
可见，在时下的光明，只有价格合适，外加实力房企背书，才能受到购房者的信任。
宝安&南山西部双子，盛况难复
一直以来，深圳楼市都是西热东冷的局面，特别是宝安、南山的项目，可以说天生自带网红标签，因为这里汇聚了前海、深圳湾、南山科技园等众多重量级的板块，居于此，地段便已足够优越。即便如此，二者也陷入了难卖的境地，甚至有楼盘直降3万，进行了大促销！
7月，位于南山的前海宸湾迎来开盘，共推出246套住宅，首开仅成交4套，令市场大跌眼镜！很快，前海宸湾便推出特价房源，最低的毛坯仅需7.26万/㎡，几乎和龙华的中海闻华里差不多！
前海的房子，卖出了龙华的价格，这你敢信？可是在如此大促销下，截止到目前（9月19日）该项目仅卖出28套（含已备案、已签认购书），这其中还包含了特价房源，着实令人堪忧。
宝安的京基智农山海公馆也是开盘即打折，推出登记享99折，准时签约99折的优惠活动，一共推出501套房子，截至目前共销售133套，去化率仅为26.5%。
显然，整体而言，开盘即打折并没有什么实际效果，对购房者而言，97、98、99折实在是没啥诚意，难卖的房子依旧难卖。反而前海宸湾在推出特价房源之后一下子卖出20套左右，但也只有特价房源卖得好，说明开发商若肯真正割肉，便能够吸引购房者下手。
龙岗&坪山日渐冷清，下策频出
深圳今年最难卖的恐怕还是东部，尤其是龙岗和坪山，毕竟轰动市场的3成首付、1成首付、0首付等花式营销就出自龙岗，如信城缙悦城、THE TOWN 乐城二期等，具体相关内容及销售数据在上一篇文章《改善时代来临，深圳刚需楼盘何去何从？》里已提过，有兴趣的朋友可自行查阅。
在此就提一下8月坪山新入市的碧湖春天南花园项目。该项目于8月12日获批预售，共推出620套房源，当天去化约14%（该数据源自CRIC），但经深圳市房地产信息平台查询，目前（9月19日）仅有2套房源显示“已签认购书”、1套房源显示“已备案”，若此数据无误，该项目实际去化率仅0.4%，可以说完全卖不动！（后续我们详细报道该楼盘缺陷所在）要知道，这还是启动了渠道销售的结果，足以看出今年东部楼市之难！
毫无疑问，今年的深圳楼市很难，即便是开盘就打折的营销手段，对开发商也没啥实际帮助，更何况后面还有新的供应持续入市，现在卖不动，后面只会更难卖。
除非像前海宸湾一样大出血降价，才会起到立竿见影的效果。但这又存在一种情况，开发商利润降低，还会用心做房子吗？品质方面能够得到保证吗？但是不降价，房子是真的难卖，况且连南山的前海宸湾都能直降3万（虽然只是少量特价房源），何况光明、龙岗、坪山呢？！
地产凝眸2022-09-19 22:12:57来自广东省
