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深圳楼市“金九银十”成色不足,房企花样自救成效几何?

地产凝眸 2022-09-19 22:12:57 来自广东省

9月,是金秋,也是金九。但深圳的楼市却远没有过去那么火热。

就在前几天(9月16日),国家统计局网站公布《8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,其中深圳下跌0.4%、广州下跌0.2%,是四大一线城市唯二环比下跌城市。

8月份70个大中城市商品住宅销售价格指数

从8月成交数据来看,深圳新房、二手房成交呈现出“双双下降”的态势。据统计数据显示,2022年8月深圳新房住宅成交2616套,环比减少21.1%;二手房住宅成交1998套,环比减少1.9%

具体到项目,据 CRIC 市场数据监测,8月共有8个住宅项目开盘,其中3个现售项目,共推售3689住宅房源。开盘项目分化加剧,中海观园因限价低的因素,自身价格优势大,去化超7成,表现最为抢眼。剩下的仅有卓越闽泰云奕府去化超5成,其余去化多在30-40%左右,最低的是位于坪山的碧湖春天南花园,去化仅14%

有房地产从业者称“我感觉这是除春节之外最冷清的一个月”,甚至不少业内人士对市场感到悲观。

这也就不奇怪,不少项目开盘即打折,有的还在首付上做文章,可谓是花样自救。但成效几何?且让我们一起来看看。

光明网红不再,两极分化

要说2022年深圳楼市落差最大的板块,恐怕非光明莫属。毕竟前2年还是当之无愧的“网红”,甚至2021年9月还有“日光盘”出现,金地峰境瑞府二期以5.14万/㎡的均价推583套住宅入市,吸引1068批购房客参与选房(未达到房源数3倍,无需积分),开盘即售罄。

但今年以来,光明的项目并不好过。

作为今年深圳首个新房项目,安联尚璟府于2021年12月24日取得预售证,共计353套房源,分为89㎡、111㎡2个户型,备案均价5.19万元/㎡,总价区间为447-594万元/套,均为装修交付。2022年1月1日完成选房顺序摇号,1周后只有B座2101号房源显示“已签认购书,其余房源皆显示为“期房待售”,以认购1套创下了深圳新盘史上最低去化率!

时至今日(9月19日),据深圳市房地产信息平台显示,安联尚璟府已备案20套、已签认购书7套,其余皆为“期房待售”,这意味着历时9个月销售,去化率仅为7%!若按这销售速度,起码还得卖10年!

即便启动渠道销售,安联尚璟府依旧难卖,抛开其他的点不说,价格恐怕是主要因素。因为光明现在多限价盘,例如前段时间销售超7成的中海观园,毛坯限价4.44万元/㎡,其余的也多在4-5万之间,就连今年的限价地块,也不过4.89万/㎡,可见安联尚璟府不仅毫无价格优势,还无大品牌支撑,难怪购房者不愿意买单。

或许正是因为安联尚璟府销售不佳,特发观月台、深业云筑等项目才采取了“开盘即打折”的销售策略,特发观月台备案均价4.69万/㎡,折后均价4.28万/㎡,折扣力度相当于备案价的91折;深业云筑均价4.7万元/㎡,打出了“99、97、97折”的开盘折扣组合拳,折后均价4.37万元/㎡

截至目前(9月19日),特发观月台推出359套,销售173套,去化率为48%;深业云筑推出816套,销售220套,去化率为26.9%。(数据均来自深圳市房地产信息平台,已销售含已备案、已签认购书

直到中海观园以去化超70%近40亿元的傲人成绩,刷新深圳2022年首开纪录,方挽回一点光明楼市的颓势。要知道,中海观园一次性推出了1262套房源,却依旧卖了近900套,足以看出市场和购房者对其的认可,毛坯限价4.44万/㎡以及中海品牌的号召力,让中海观园在一众光明项目中脱颖而出,成为今年光明楼市的头号惊喜。

可见,在时下的光明,只有价格合适,外加实力房企背书,才能受到购房者的信任。


宝安&南山西部双子,盛况难复

一直以来,深圳楼市都是西热东冷的局面,特别是宝安、南山的项目,可以说天生自带网红标签,因为这里汇聚了前海、深圳湾、南山科技园等众多重量级的板块,居于此,地段便已足够优越。即便如此,二者也陷入了难卖的境地,甚至有楼盘直降3万,进行了大促销!

7月,位于南山的前海宸湾迎来开盘,共推出246套住宅,首开仅成交4套,令市场大跌眼镜!很快,前海宸湾便推出特价房源,最低的毛坯仅需7.26万/㎡,几乎和龙华的中海闻华里差不多!

前海的房子,卖出了龙华的价格,这你敢信?可是在如此大促销下,截止到目前(9月19日)该项目仅卖出28套(含已备案、已签认购书),这其中还包含了特价房源,着实令人堪忧。

宝安的京基智农山海公馆也是开盘即打折,推出登记享99折,准时签约99折的优惠活动,一共推出501套房子,截至目前共销售133套,去化率仅为26.5%

显然,整体而言,开盘即打折并没有什么实际效果,对购房者而言,97、98、99折实在是没啥诚意,难卖的房子依旧难卖。反而前海宸湾在推出特价房源之后一下子卖出20套左右,但也只有特价房源卖得好,说明开发商若肯真正割肉,便能够吸引购房者下手。


龙岗&坪山日渐冷清,下策频出

深圳今年最难卖的恐怕还是东部,尤其是龙岗和坪山,毕竟轰动市场的3成首付、1成首付、0首付等花式营销就出自龙岗,如信城缙悦城、THE TOWN 乐城二期等,具体相关内容及销售数据在上一篇文章《改善时代来临,深圳刚需楼盘何去何从?》里已提过,有兴趣的朋友可自行查阅。

在此就提一下8月坪山新入市的碧湖春天南花园项目。该项目于8月12日获批预售,共推出620套房源,当天去化约14%(该数据源自CRIC),但经深圳市房地产信息平台查询,目前(9月19日)仅有2套房源显示“已签认购书”、1套房源显示“已备案”,若此数据无误,该项目实际去化率仅0.4%,可以说完全卖不动!(后续我们详细报道该楼盘缺陷所在)要知道,这还是启动了渠道销售的结果,足以看出今年东部楼市之难!

毫无疑问,今年的深圳楼市很难,即便是开盘就打折的营销手段,对开发商也没啥实际帮助,更何况后面还有新的供应持续入市,现在卖不动,后面只会更难卖。

除非像前海宸湾一样大出血降价,才会起到立竿见影的效果。但这又存在一种情况,开发商利润降低,还会用心做房子吗?品质方面能够得到保证吗?但是不降价,房子是真的难卖,况且连南山的前海宸湾都能直降3万(虽然只是少量特价房源),何况光明、龙岗、坪山呢?!

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