2022年刊 | 预期走弱陷低谷 政策转向稳楼市

2022年中国经济下行压力进一步增加，第二季度中国GDP仅同比增长0.4%，第三季度有所复苏，但四季度再度下挫，预计全年增速3%左右，GDP增速显著放缓。外部来看，俄乌战争、美联储加息、全球产业链重构等不断冲击国内经济。内部来说，疫情不断反复，波及城市多，持续时间长，成为经济恢复的最大阻力。同时，“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力依然持续，特别是需求端的萎缩，虽然促消费稳增长举措持续发力，包括发放消费券或补贴，但消费市场恢复远不及预期。经济不景气，失业率提高，居民收入下滑，消费能力减弱，消费意愿下降。作为经济的重要支柱和消费的重要组成部分，2022年全国房地产陷入集体低迷。百城新建及二手住宅价格均由涨转跌，百强房企销售量下滑超四成，前11月全国商品房销售面积和销售额降幅均超过2成。一线城市北上广深也未能幸免，行业陷入深度调整。

房企频繁暴雷也影响了居民对经济恢复的信心，降低了大家对房地产市场的信心。由于融资环境的收紧，加上拿地激进，继2021年恒大爆雷之后，2022年又有十多家上市龙头房企陷入流动性危机，包括融创、绿地、佳兆业、龙光、富力等知名房企。房企暴雷、楼盘烂尾、客户维权层出不穷，甚至多地出现停贷潮，大家对房企、对楼市信心不足，进一步加剧了房企的流动性危机。受此影响，保交楼成为2022年政府工作的重心，包括组建“保交楼”专项基金、预售资金监管等，但难改房企资金紧张局面。11月开始，政府开闸放水，大幅放宽房企融资渠道，四箭齐发，包括信贷、债券、股权、内保外贷等，合力推动房企合理融资，缓解房企资金压力。

除了融资环境改善，流动性也增加。2022年货币政策进一步宽松，4月、12月央行分别降准0.25个百分点，累计释放长期流动性约1.03万亿。提前上缴央行结存利润1.13万亿元，相当于进一步降准约0.5个百分点。1月、5月、8月三次降息，五年期LPR累计下降35BP，带动房贷利率进一步下行。5月加大对小微企业支持，将普惠小微贷款支持工具资金支持比例由1%提高至2%。虽然短期资金压力尚存，但最困难的时期已经过去，未来房企流动性有望持续改善。

不仅在资金端，调控端也持续松绑，政策全面转向。2022年全国各地区发布房地产调控政策超512次，放宽城市从三四线向二线新一线逐步扩散，政策也涵盖至限购、限贷、限售等各方面，上半年武汉、广州、南京等主要城市政策一日游的场景，下半年已明显减少。但以北上广深为代表的一线城市政策变动不大，未见明显的松动。由此可见，虽然调控松绑深化依然是主要方向，但房住不炒原则依然不动摇。6月，央行强调将继续坚持房住不炒基本定位；12月，经济日报称“房住不炒”不应也不会突破。房住不炒政策的长期坚持让大家对房地产预期开始转变，房地产只涨不跌的观念已经转变，更多人认为房地产投资属性已经较弱，没有继续大幅上涨的可能。

深圳市场来看，2022年房地产行业可以说是最为困难的一年。政策未见松动，市场观望情绪浓厚，预期走弱信心不足，无论是新房还是二手房都表现不佳，量价齐跌。新房去化率全面走低，2021年日光盘频现的场景不再，取而代之的是降价大甩卖，除极少数的网红盘能开盘售罄外，大多数楼盘即便折扣不小依然销量不佳。开发商内卷也愈加严重，热点区域折扣也普遍较大。二手市场更是陷入持续的历史低谷，全年二手住宅月度成交都没有超过2400套，平均月度成交仅1808套。二手房挂牌量快速上升，价格大幅下降，不少楼盘房价腰斩。房产税等传言再起，加上可售人才房的推出，且未来供应将进一步增加，进一步压制了市场需求。

展望2023年，防疫管控的放开虽然短期内让社会面临大规模感染风险，对经济恢复形成冲击。但在第一波大规模感染过去后，社会经济活动有望逐步恢复正常，经济有望迎来快速复苏，也有利于提振大家对于经济增长的信心，提振大家消费的信心。随着11、12月融资端四箭齐发，加上深圳单身宿舍放开限购的传言影响，深圳成交开始回升，虽然尚处于低位，但相信最困难的时期已经过去，2023年深圳市场将筑底企稳回升。