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715政策满3年:数十万房票解锁,或迎第四次购房潮

乐有家研究中心2023-07-13 11:46:13来自北京市

2020-2023，深圳楼市发生了许多天翻地覆的变化。从新房市场到二手房市场，从成交量到价格，从业主心态到客户心态……3年时间，深圳楼市从繁荣期骤降至冰山期，从卖方市场转为绝对的买方市场。

而这其中影响深圳楼市最核心的两个政策，就是2020年7月15日推出的限购限贷加码政策，以及2021年2月8日推出的二手房参考价政策。两个政策的调控力度都是全国数一数二的严格。

随着疫情的放开，国内经济大环境好转，房地产支柱产业地位被重提，这两大政策也有所变化。

2023年4月末，深圳二手房参考价政策调整，不再与房贷额度绑定。2023年7月15日，“7.15”政策也将满3年，意味着数十万深户的房票解锁。深圳楼市将迎来新转机。

乐有家研究中心将通过数据解读7.15新政这三年里的市场变化、客户业主心态变化，以及数十万购房名额的释放，会对下半年市场带来哪些机遇，购房者如何选择。

2020年7月15日，深圳市住建局发布楼市调控"新八条"政策，组成了目前深圳执行的限购、限售、限贷、限离政策，还提前“预告”了半年后二手房参考价政策的出台。

主要的政策内容有：

1、限购加码：深户入户+社保满3年，如入户不满3年须满5年社保，非深户社保满5年，方可在深圳买住宅。

2、限离：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3、增值税免征年限由2年调整到5年。

4、细化普通住房标准：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

5、限贷加码，具体可参考政策表：

6、加强热点楼盘销售管理，优先满足无房家庭

7、推行房屋抵押合同网签管理，进一步完善“三价合一”制度

8、加大二手住房交易信息公开力度，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。（次年2月推出二手房参考价政策）

随着2023年7月15日的到来，“限购”政策满3年。当年刚入户的深户们房票解锁，新获购房资格，为楼市带来新鲜血液。

1、新房成交：月均交易量从4776套跌至2702套

乐有家研究中心监测了从2020年7月至2023年6月的深圳一手住宅网签成交量，整体趋势呈现波动下行。“7.15”政策出台后，新房市场仍是有半年的上升时期。3年里最高峰的月份出现在2021年1月，超8000套，2021年四季度仍有超5000套成交。但2022年开始就处于2000-3000套的区间，最低谷是2023年1月的1628套。

2020下半年，新房月均成交量4776套，2023上半年，月均跌至2702套，跌幅43%。

2、二手房成交：楼市“降火”后，大户型更热销

二手房市场成交行情与新房略有不同。

2020年7-8月，深圳二手住宅月度过户量均超1万套。在此之前，2020年上半年二手住宅的月均过户量已达7333套，多个月份超8000套，“7.15”政策也正因此出台。当时的深圳楼市亟需“降火”。

“7.15”政策出台后，可以看到深圳二手住宅成交量很快进入了下行态势，半年时间进入6000-7000套水平。2021年2月参考价政策再度给市场加码，月度过户量进入2000-3000套的低谷。

以深圳一线城市的经济规模、人口规模而言，二手房5000-6000套的月度交易量是比较健康稳定的水平。而双重政策调控下，深圳二手市场进入冰山期，距离6000套的荣枯线相差甚远。

乐有家研究中心监测成交数据显示，2023上半年成交的二手房源里，90-144㎡的占比，相较2020下半年上涨了7个百分点，144㎡以上的占比也提升了2个百分点。而90㎡以内的小户型占比则相应减少。

当前深圳二手楼市购买大面积的客户显著增加，虽然市场交易量一般，但改善客群、豪宅客群仍在积极入市。他们具备一定的购买力，随着“7.15”满3年获得名额后，更是会出手“抄底”，看准了优质房源就不会太犹豫。

市场下行，业主卖房难度也加大，平均成交周期从2020年下半年的113天，拉长至168天近6个月。

3、房价：热点片区3年跌幅超20%

众所周知，深圳房价已进入下行区间。

曾经深圳楼市长期处于二手房价格倒挂状态，比新房高许多。但近3年来调控影响下，二手房价持续下调，新房与二手房之间的价差被缩小。2023年6月深圳新房价格6.54万元/㎡，而二手房6.45万元/㎡，两者接近持平。

虽然房价走低，但是成交房源里高价区间的占比反而有所上涨。

2023上半年，单价7-10万元及10-15万元区间占比相较2020下半年，均有所提升。总价方面表现更明显，800万元及以上的区间占比达到25%，较2020下半年提升8个百分点。

主要是改善客群积极入市，豪宅楼盘稳定销售，大户型成交增加，因此高价区间的占比提升。

以二手房参考价作为一个评估线来看：政策推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上，高于20%以上的占比达到27%。参考价推出半年内，偏差值高于20%以上的占比更是达到7成左右。

直到2022年下旬开始，市场历经1年多的震荡后，成交价才大幅度向参考价靠拢。2023年6月有近5成的房源以低于参考价成交。

从片区来看，近3年深圳二手热点片区的价格呈现不同幅度的下跌，部分片区跌幅超15%。后海、蛇口、宝安中心这类豪宅片区的跌幅相对较少。

大户型的稳定细化到楼盘上表现得更明显。

乐有家研究中心整理了近3年成交量较好的楼盘，比对成交价格，发现有一小批楼盘的价格竟能“逆市不跌”。这其中涨幅较高的前三个楼盘都是大户型房源稳住了，而小户型价格仍是下滑的。另外就是一批豪宅项目有1%-3%的微幅上调。

这些楼盘都不能算是严格意义上的房价上涨，只能算是“不跌”。但能在这样的大势下稳住房价，足以证明楼盘的保值能力。

此外，乐有家研究中心还整理了一批价格跌幅在5%以内的“小跌榜”。虽然它们未能止跌，但楼盘价值依然值得肯定。

乐有家联合新浪微博发起《深圳“715新政”3周年购房者调研》，深入探究深圳当下真实楼市环境及市民需求，收回有效问卷2000+份。购房者们真实的心声如何，可点击浏览调研报告：深圳“715政策”3周年调研：降低房贷利率为市民最大诉求

2020年“715”政策的出台，让一大批当时刚入深户的新市民们置业计划被迫暂停。而随着3年之期将满，这批房票正在陆续解锁。

那么，市场到底会增加多少张房票？这里有2个数据作为参考：

1、《深圳市国民经济和社会发展统计公报》2019年和2020年当期数据显示：2019年深圳常住户籍人口494.78万，2020年常住户籍人口514.1万。两者相减，2020年深圳常住户籍人口增加了19.32万人。（注：常住户籍人口是指拥有深圳红印户口，在深圳居住半年以上的人口）

2、《深圳市社会性别统计报告》2019年和2020年当期数据显示：2019年深圳户籍人口为550.71万人，2020年户籍人口588.23 万。两者相减，2020年深圳户籍人口增加了37.52万人。

虽然统计维度略有不同，但总体而言，2023这一年深圳会有数十万的深户获得购房资格。他们的置业需求将陆续在市场中释放。

另外，2020年深圳常住非户籍人口增长了400万。3年期间，这类人群的社保缴纳时长也在不断积累，未来将陆续满足非深户5年社保的限购规定，获得购房资格，为市场带来新活力。

3年时间过去，深圳新市民们不仅重获购房名额，上车成本也随着深圳房价的下跌而显著降低。

历史上全国楼市曾出现3次购房潮：

第一次：1998年全国房改进入商品房时代后，深圳诞生了全国第一个商品房小区，商品房交易红火一时。

第二次：2008年金融危机爆发，全球经济低迷，当年11月国家宣布推出4万亿救市。由此刺激2009年开始楼市上扬，房价止跌回升。

第三次：2015年，国内楼市库存压力高企，政府陆续推出营业税（现为增值税）免征年限5改2，房贷利率5次下调，同时开启货币棚改化。一套政策组合拳直接促使全民购房。

而当前楼市低迷期持续已久，系列宽松政策也陆续放出，再加上房票大增，第四次购房潮或许正在路上……

很多时候，购房没有技巧，全靠买的及时~就像网上流传的那句话：别辜负疫情三年，帮你砍下来的房价。

（仅限购房者入群）

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