马上就930了。
深圳有没有大礼包激活黄金周，还很不好说。但是就夏季“支持楼市发展”的大定调，深圳市场，部分板块、部分楼盘，已经开始回暖。
比如，最近差不多1010批认筹仅337套房源的深房光明里，认筹比上到“1:3”，开创近3年来光明认筹新高。
@湾talk
眼见着，一个日光盘将在光明诞生。
但是，业内对龙湖的光明轻奢住宅“龙湖·御湖境”，产生了质疑。质疑，发生在御湖境取证后，公布名册前。
@买房种草笔记
27号，御湖境公布入围名单。首批186套房源，176批成功认筹。认筹比1：0.95。
一冷一淡，似乎光明楼市真的在分化？龙湖，首战光明未达预期？
别急，爱住家跟你仔细分析分析光明。
光明，至少分为3大板块。
各自都有特色，卖点不同。
作为2021年曾创“8、9万成交”颠覆的光明城中心，深房光明里算是“衔玉而生”。位置天赋异禀。
而且，光明中心限价在4、5万的样子。性价比就很突出的。
其实，光明几大板块的价格，大体都差不多。科学城也是这个价格范围，折扣和优惠不同而已。
同样近期开盘的满京华金硕华府，704套、去化了437套，在量上比龙湖御湖境多一些。
只是，科学城这个概念，大家讲得比较多。置业者熟悉度高，导致认可度也高。
那公明，是不是一个“热点板块”呢？
以前，公明中心也是很火的。日光率也是很高。人们都比较热爱公明中心商圈。
如果说光明有历史文化传承，那么光明的源头，其实就是公明。
公明是大光明的“十字路口”，一边对接光明中心，一边对接光明科学城，一边对接李松蓢、薯田埔。
光明的东边，再城市化进城比西边快。西边还是有很多工业区，旧改进程算是在早期。
而且，光明的西北对接的是宝安松岗、东莞长安，目前就像迭代升级的初始化。
李松蓢有13号线起点站，有深圳青少年足球基地，更有深外的光明校区。
一校振兴居住，这是深外的吸引力。
但是，龙湖御湖境所在的薯田埔板块（6号线已通车），更像是一个“桥接”：桥接了“会展湾经济圈”和“科学城产业圈”。
桥接的门户枢纽，地位自然高大。但是，故事“没有讲足”。
因为，这块房地产才起步。新盘不多，所以炒作就不很厉害。
以前，薯田埔的新房定价都比较谨慎。备案均价都在4.2-4.6左右。虽然未必能开盘日光（这两年哪都缺日光盘），但是陆陆续续都能去化。
这一次，龙湖御湖境高举高打入市，在品质上极大的升华了薯田埔的住宅定位。龙湖御湖境，其实是龙湖旗下的一个全国级“高端豪宅类”产品线。
也许，是出于“极度认可深圳一路向西”，认为“西部将崛起自己的CLD”，龙湖就前瞻性拿出了“更大面积段、更奢的用材”，自然，就可能要拿出“更硬”的价格？
据@买房种草笔记 的分析，他认为是御湖境价格可能偏高，会比金地明峰府贵，会接近光明中心区的价格。
最近，龙湖御湖境广告很猛烈，打出278万起，置业光明的口号，最低单价3.4万每平米起，园长为何鉴定为忽悠式营销呢？
因为备案价较高的原因，4.72万每平米即使打88折，实际销售均价也在4.15万每平米以上，这在公明，已经算是目前的房价天花板了。
要知道当下的光明中心区价格起步价也在3.66万每平米，销售均价也只有4.2万多每平米。
所以，园长认为，龙湖广告所说的278万买光明三房，3.4万每平米起，仅仅只是营销噱头，均价不会低于4万元每平米。
公明卖4万每平米以上是个什么水平呢？金地明峰府，为项目价格水平的高低做了注解。
假如隔壁的金地明峰府在2022年才卖3.58万每平米的话，相当于龙湖御湖境的价格，依然比金地明峰府价格高了5000元每平米左右。
这么一个偏僻的地段，龙湖御湖境宣称推出一个高定奢宅，这与龙湖御湖境系列产品，在其他城市立足城市核心区域的开发理念严重不符。@引自买房种草笔记
楼市不怕百花齐放，有争议，就有可能有爆点——人们借此思考：支撑更高的定位后面的理由，是什么呢？
是不是，认为高净值还一路向西，寻找高端、宽居、地铁口的“改善居住”？因此，就大胆给公明做加法？
爱住家小编为此，也专门问了问芳姐的感觉。芳姐去龙湖御湖境踩盘过，整体是蛮认可其品质的。
芳姐还专门提到，她是下班高峰期做11号线地铁到松岗，再转6号线去薯田埔的。地铁上人很多，许多人是从高新区一带上车，一路做到松岗，再转车的。
一路向东，还是一路向西，始终是深圳的“新中产”置业的疑惑。往东，面积更大。往西，有会展湾、科学城，还有东莞的滨海湾。
在看不清前方的时候，高学历的年轻人，自然会把价格放到首位考虑。买入的价格低一点，潜力空间自然大一点。
年轻人看性价比，用脚投票，一切看价格。
也许，龙湖仅仅是在i深圳登记期间，各项营销事务繁忙，忘了“向市场澄清折后价”到底实不实惠吧？
政策会松绑么？930或10.03会来么？
实际上，光明的市场分化，正反应了“挤牙膏”式政策放松，让市场变得更徘徊，还是有楼盘成交并没有太火。
板块价值清晰，感觉能托底的区域，刚需就纷纷入场。于是，冰火两重天。
近期在光明中心、长圳的踩盘，就明显说明了这一点。许多年轻家庭，携老带幼地出来看房。反正4、5万买个光明中心，有看得到的学校，mall已经林立，真的不怕跌了。
如果步子要迈地更远一点，去无人区、去蓝海区，总是需要更多的考虑。
政策还在挤牙膏，但是心仪的楼盘，价格没有让到低，置业者总是徘徊一些。
所以，爱住家也写过文章，探讨“如果没有进一步政策”，会有一个如愿的黄金周么？
深圳置业者，需要一颗定心丸！
—— END ——来源参考：买房种草笔记，链家，湾talk
爱住家投研圈2023-09-28 19:33:55来自广东省
