跌幅超50%!这10种房子,要尽快卖掉!

1、楼市“鸡犬升天”的时代彻底过去了。像过去二十年那样单边疯涨、差房子也能暴炒的楼市历史，基本很难再复制了！价格波动有涨有跌，将会成为楼市新常态。

2、能否满足居住属性、满足美好生活，将成为未来房子价值判断的根本依据。未来，房子的金融属性依旧存在，但和过去相比，势必大大弱化。

3、在保证宜居属性的前提下，「稀缺性资产」最有可能会维持住上涨的幅度。

这种面积仅有十几平米的单间小户型，犹如“鸽子笼”，不仅谈不上居住品质，又往往有极严重的炒作泡沫，是学位、旧改概念炒作的“重灾区”。

比如学位概念的宝安都市翠海华苑（宝中学位），高峰期被炒上19.63万/平，最近成交价仅有9.74万/平。

居住为王、稀缺为王的新周期，这类房子，暴跌还远远没有结束！

尤其是深圳新政后的远郊老破大，尽管在政策上还顶着“豪宅”的名义，实际上单价很难再向上冲。像大鹏的别墅东丽观海山庄，今年成交单价仅有2.01万/㎡。

这种「产品错配」的房子，刚需买不起、豪客看不上，未来流通性还会进一步冰冻。

典型代表就是东门168，高梯户比+高楼层的筒子楼。

短期来看，这种房子在居住体验上根本无法满足“宜居”需求。长期来看，这种房子往往物业管理很差，房子“衰老”的很快。一旦维修资金用完，物业“跑路”不管事是大概率事件，未来居住体验极有沦为“高层贫民窟”的风险。

深圳近三年跌幅最高的小区，当初几乎都是靠着“学位”炒作上去的。尤其是不具备宜居属性的老破小学区房，简直是瀑布式下跌。

像旭飞华隆园（螺岭外国语学区房），21年2月份成交单价高达15.17万/㎡，最新成交单价仅有5.24万/㎡。

在推翻“三座大山”的决心下，房产和学位、社保、户口等的捆绑正在慢慢取消，相当于剥离了“纯学位房”的核心价值。

这种房子，当初多疯狂，未来多悲惨。在炒作的水分彻底“挤干”之前，还有继续下跌的风险。

很多曾经暴涨的“豪宅”，都是靠着地段、靠着规划被“捧上去”的，产品本身并不足以定位为豪宅。现在潮水退去，这种“伪豪宅”就撑不住了。

比如宝能太古城的小户型产品，在深圳湾板块率先下跌，近期成交单价已经低于指导价。比如龙华金茂府、坪山金尊府，地段资源不足以支撑豪宅定位。

开盘单价10万+的金茂府，最新法拍成交单价仅8.7万/平，原业主三年怒亏五百万。

典型代表，如顶豪双玺、悦府的低楼层单位。

尽管地段、社区甚至户型都是“顶豪配置”，但看不到海景的楼层和朝向大大制约了这类产品的上涨空间。

在楼市进入分化时代后，这种“小缺憾”会在二手市场上成为“致命伤”。

比如悦府一期的363平楼王户型，超高层房源曾创下约1.2亿总价的成交记录，而同户型的3楼房源，报价则低到6999万。

再比如蛇口顶豪双玺花园，最近一套252平4房，低层+西北向，景观一般，成交总价3200万，折合单价仅仅约12.6万/㎡。

很明显，深圳新房价格还在持续内卷。针对刚需，又有人才房、安居房等多种保障房供应。

在大量新房供应、大量新房内卷的片区，二手房价格的上升空间已经被严重压抑了。

而新房批量走货的价格优势、更新迭代的产品优势，都是老房子业主很难抗衡的。即使二手行情转暖，这种房子也很难再涨起来。

相比住宅，普通公寓往往层高低、梯户比高、面积小、人员流动大、社区配套少。大多数普通公寓都很难满足“宜居”这一硬性需求。

如果能够拥有类似华润城公寓“以租养贷”的回报率，还比较安全。

但是，市面上大量租金回报率低、空置率高的公寓资产，尤其在是沙井、龙岗等难以支撑高租金的板块，普通公寓将会非常危险！

比如龙悦居、桃源村、侨香村等“网红盘”，如果你是从安居房转为红本后“接盘”的，建议也尽快卖掉。

这类小区的“原始业主”购房成本又低、量又大，对他们来说“怎么卖都是赚”，潜在的砸盘风险太汹涌。

比如龙悦居主力户型63平，当初均价在5000元/平左右，总价也就三四十万。进入二手房市场后，成交价从480万一路狂飙到最高730万，目前成交价又暴跌到三百多万。

对原始业主来说，即使“腰斩”也是十倍的收益。但接盘业主，面临的则是动辄40-50%甚至“深不见底”的下跌风险。

楼兔子最近遇到好几个类似案例，当初对未来的预期太高，把杠杆拉满，甚至还有高评高贷的操作。现在因为月供而焦头烂额，甚至试图用各种“骚操作”来“续命”。

要知道，现在深圳已经有一些银行开始下调二手房评估价，未来，高杠杆上车的客户只会压力越来越大。不如尽快出手，哪怕要忍痛割肉。

现在，深圳二手房成交月均不足3000套，挂牌量却即将突破6万套大关。这种大环境下，二手卖房的确不容易！

图源 深房中协

但楼兔子还是要提醒大家，楼市分化时代，能够跟上大势、维持上涨空间的，注定只是一小部分房子！如果是以上10种房子，还是要尽快出手！

后市的潜在风险，或许比眼下割肉出手更痛！