道华房产与工程律师团

房产与工程纠纷（诉讼/仲裁）实战专家

十五年专注大宗疑难房产与建设工程法律服务

专注于各类房产、小产权纠纷法律服务领域，包括：商品房、二手房、回迁房、安置房、小产权房（历史遗留违法建筑、绿本房、猪肝棕本房、农民房）等房产买卖、租赁、抵押、装修、物业纠纷、商铺转租、拆迁安置补偿、确权、买卖、赠与、分家析产、遗产继承、离婚分割、侵权维违约、执行、租赁等争议提供专业解决方案，为购房者、售房者、出租人、承租人等提供一站式业、优质、高效法律服务知名律师事务所。服务区域：深圳 东莞 福田 南山 罗湖 龙岗 宝安 大鹏 龙华 盐田 光明 坪山

导语：安居房，系指政府机关单位、企事业单位取得划拨用地建设后，出售或出租给国家机关事业单位职工，其中包含了准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房，所持有的产权证均为“绿本房产证”。而根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府令第88号）第七十五条“安居房上市前，违反安居房管理规定，转让安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分”规定，此类房屋在上市前（即转为商品房前）均不得转让。如要转让，则需在房屋具备转化为市场商品房的条件后，由“绿本房产证”登记的权利人提交申请，经审核合格后取得全部产权，即可办理“红本房产证”，继而进行转让。1996年，钱某与冯某以全成本微利价向原产权单位深圳市某工程公司购买案涉房屋，并于2010年1月取得绿本产权证，登记在钱某与冯某名下。2010年3月，谢某、白某（二者系夫妻关系，以下统称“谢某”）与钱某、冯某（二者系夫妻关系，以下统称“钱某”）签订《房屋转让合同》以购买案涉房屋，并约定在满足办理红本及过户手续时，钱某给予协助。2014年深圳市某工程公司通知案涉房屋可以办理红本房产证后，谢某即要求原业主协助办理，钱某因房价大额上涨欲索要高额办理费用，双方长期僵持不下，2021年，谢某委托其他律所律师起诉要求钱某协助办理红本及过户手续，一审法院以案涉房屋买卖行为涉嫌违规转卖安居房，相关部门拟对该行为进行调查处理为由认定不应作为民事案件受理而裁定驳回起诉。在距离上诉期届满仅有两天时，谢某决定变更委托道华房产律师团代为上诉，由隋悦然律师主办本案。道华律师及时递交上诉状后，凭借丰富的房产纠纷解决经验，促使深圳中院发回一审重审，通过指导谢某取证、申请法院调取住房保障署复函等方式积极举证，成功获得深圳法院支持，判令钱某将案涉房屋转为商品房并过户登记至谢某名下，同时向谢某支付高额违约金。

一、案情回顾

案涉房屋系钱某作为企业职工于1996年向原产权单位深圳市某工程公司以全成本微利价购买的政策性住房，位于深圳市福田区某园1号楼，建筑使用面积为81.14㎡，在2010年符合办理绿本后，取得绿本房产证并登记在钱某二人名下，用途为住宅，他项权利摘要及附记载明为非市场商品房，购房日期登记为2010年1月份。2010年3月，钱某（甲方）与谢某（乙方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将涉案房产转让给乙方，转让价款为60万元，乙方于签合同后支付房款55万元、于甲方交付房产证（红本）前支付5万元。第三条约定，房产证（绿本）在房屋交易后，即交给乙方保存，在今后乙方需办理红本和本套房的过户手续时，甲方给予协助。合同签订后，谢某即按约定向钱某交付房款并实际入住案涉房屋。2013年3月，双方再签订《补充协议》，将《房屋转让合同》约定甲方拿红本乙方再支付5万元，变更为5万元余款提前支付，至此房价款60万元全部付清；该房产转红本后，乙方需办理红本和过户手续时，甲方给予协助办理，所需费用乙方承担，如甲方拖延时间办理，则按每月3000元违约金支付乙方。

案涉房屋符合转红本条件后，谢某就“绿转红”及过户事项多次催促钱某履行合同，并于2020年6月委托律师向钱某发出律师函，要求办理绿本房产证转为红本房产证手续，并协助过户。钱某始终以要求谢某再支付30余万款项才会办理转红本手续，双方就此僵持不下，2021年，谢某委托发送律师函的律师代为起诉，一审法院受理后，经向深圳市住房保障署发函询问涉案房产的产权权属情况，住房保障署复函称，该房尚未取得全部产权，并根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条的规定，钱某涉嫌违规转卖安居房，住房保障署将展开调查，涉案住房暂不符合转为市场商品房的条件。一审法院即以此为由认定在行政主管部门对案涉房屋转卖行为作出处理前，本案不应作为民事案件受理，驳回谢某的起诉。至此，谢某就案涉房屋“绿本转红本”事宜及变更登记过户陷入了焦虑之中，依一审裁定书来看，现已无法通过法律途径解决，而钱某又不愿办理红本产权证手续，更无法过户至自身名下，更重要的是，从住房保障署的复函来看，案涉房屋存在被收回的风险，到最后，谢某有可能落得钱房两空的情况。

二、道华律师受托介入本案，凭借丰富的房产纠纷解决经验，综合分析案件事实，归纳案件争议焦点

谢某收到一审法院驳回起诉的裁定后，内心慌乱，在了解到道华房产律师团有着丰富的房产纠纷解决经验后，决定委托道华房产律师团，由隋悦然律师主办本案件。接受委托后，道华律师当即全面分析案件，归纳争议焦点：

1、本案是否属于人民法院受案范围？

案件是否属于法院的受理范围，是关系到案涉房屋“绿本转红本”及过户登记至谢某名下等事宜能否通过法律途径解决最重要的一点，如深圳中院依旧裁定驳回谢某的起诉，则要想完成谢某的诉求，将会遥遥无期，抑或满足钱某的无理要求。而一审过程中，深圳市住房和保障署向法院作出的复函，认为双方就案涉房屋的买卖行为涉嫌违规转卖安居房，拟对该行为进行调查处理，一审法院以此认定住房保障署的不同行政处理结果将影响案涉房屋转卖的合法性认定及本案处理结果，在行政主管部门对案涉房屋转卖行为作出处理前，本案不应作为民事案件受理，进而裁定驳回谢某的起诉。因此，本案首要解决的即通过上诉，促使二审法院认定本案属于法院受理范围，由二审法院裁定撤销一审法院裁定，并发回重审。

2、双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》是否有效？

在二审法院裁定发回一审法院重审后，本案将进入实体审理阶段，那么首先即要确认谢某与钱某签订的《房屋转让合同》及《补充协议》的效力情况。根据《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第八条“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”、第十一条“经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权”以及《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权”的规定，案涉房屋在未取得全部产权，转为市场商品房前，是不得转让的。同时，案涉房屋的绿本产权证上，也明确注明“本证所记载的房地产不得买卖，抵押（典当）、出租须按有关规定办理”，因此，双方签订的转让合同，存在被认定属于无效合同的风险。

3、涉案房产是否符合“绿转红”条件及转让合同能否履行？

如合同系有效的，那么最关键的一点即为案涉房屋能否取得红本房产证，仅有在取得红本房产证后，才能办理过户登记至谢某名下，而要想取得红本产权证，则是需要确认其能否取得全部产权。根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权”的规定，案涉房屋需经过市房改办等相关政府部门审核确认后方可取得全部产权。本案中，虽然原产权单位深圳市某工程公司出具《证明》确认“福田区某园1号楼于2009年办理好绿本产权，按照相关规定已符合绿本转红本条件，于2014年已开始为员工办理红本产权”，但其并非国家行政机关，其证明效力极低，因而需要有政府部门出具的相关文件，才能促使法院采信认可案涉房屋具备“绿本转红本”的条件。

三、道华律师接受委托后，两日内即起草上诉状并向法院提交，本案进入二审程序，同时，多方咨询相关政府部门确认案涉房屋情况，法院最终采纳道华律师的主张，裁定一审法院重新审理本案

1、道华律师咨询住房保障署，确认案涉房屋符合“绿本转红本”条件后，申请法院向该署调查取证。

接受委托后，道华律师依据丰富的房产纠纷解决经验，本案的关键在于案涉房屋是否符合“绿本转红本”的条件，因此，道华律师多次前往深圳市住房保障署现场咨询工作人员，向其明确案涉房屋的具体位置后，询问案涉房屋能否取得全部产权，转为市场商品房并取得红本房产证。工作人员口头告知，现该房屋所述楼栋已符合办理全部产权的条件，但需由原业主，即钱某本人持个人资料、购房资料等相关材料，前往深圳市住房保障署办理相关手续，经审核合格后，即可取得涉案房屋的全部产权，继而可前往深圳市不动产登记中心换领不动产权证，涉案房屋即转为市场商品房，其产权可按照《深圳经济特区房地产登记条例》办理过户。因深圳市住房保障署仅可通过对公方式出具函件，需由法院发函向该署询问，因此，道华律师向法院提交《调查取证申请书》，申请法院向住房保障署询问案涉房屋是否符合取得全部产权，转为市场商品房的条件，以及具体申办流程等事项。

2、一审过程中，住房保障署的回函是对钱某转让涉案房屋的行为在行政管理方面作出的认定，而本案诉求系要求钱某履行特定行为，案件的受理并不影响住房保障署履行其行政职权。

案涉房屋的性质是附条件转变成为商品房，是附条件流通的经济适用住房，并非禁止流通的房产，而谢某与钱某在签订《房屋转让合同》时均清楚案涉房屋的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定，可见，《房屋转让合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效之情形，该合同应属有效合同。本案中，我方的诉求为请求判令钱某协助办理绿本房地产证转为红本不动产权证手续，系要求钱某履行特定行为，而深圳市住房保障署的行政职能为贯彻执行住房保障、人才安居法律法规和政策，具体实施住房保障规划和计划、保障性住房租售管理以及住房制度改革措施等。因此，我方请求判令二被上诉人履行特定行为的给付之诉与深圳住房保障署的行政职能并不冲突，案件的受理及判决结果并不影响深圳市住房保障署的任何行政行为，而住房保障署对钱某转让案涉房屋行为作出的不同行政处理结果同样也不会影响案涉房屋转卖的合法性认定及处理结果。

3、本案审理的是钱某与谢某就案涉房屋签订《房屋转让合同》的效力、履行及违约金等诉求，属于人民法院的受案范围。

涉案房屋为全成本微利房，根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第二条、第三条、第三十七条、第三十八条“取得安居房全部产权的，自本规定实施之日起满六个月，可以进入市场”等规定，涉案房屋的性质是附条件转变成为商品房，是附条件流通的房产，并非禁止流通的房产。而我方诉请要求钱某办理绿本房地产证转为红本不动产权证的手续，故法院审理的应当是双方签订的《房屋转让合同》是否有效，以及涉案房屋目前是否符合“绿本转红本”条件、涉案房屋转让合同是否能实际履行等内容，这些内容均属于人民法院的受案范围，一审法院仅以住房和保障署复函的案涉房屋买卖行为涉嫌违规转卖安居房，拟对转让行为调查处理为由，认定本案不属于民事案件受理范围，驳回谢某的起诉，明显处理不当，应当撤销该民事裁定书。

最终，深圳中院采纳了道华律师的主张，裁定撤销一审法院作出的民事裁定书，并指令一审法院重新审理。

四、道华律师的主张获得法院采纳，确认《房屋转让合同》有效，并判令钱某办理将案涉房屋转为市场商品房的手续，并过户登记至谢某名下，同时向谢某支付违约金，具体主张如下

1、《房屋转让合同》及《补充协议》系有效合同，钱某应当按照合同约定履行办理红本房产证并过户至谢某名下的义务。

根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第二条“本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满 5 年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动”及《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条“经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权”的规定，案涉房屋可附条件转变成为商品房，是附条件流通的房产，并非禁止流通的房产，且相关的法律法规也未禁止该类型房屋的买卖，故双方签订的《房屋转让合同》及《补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。同时，双方约定的是在案涉房屋符合办理过户手续后，再办理产权转移登记手续，可见，合同签订时双方均知悉案涉房屋为非全部产权的绿本房，更知悉后续可按照相关规定办理红本手续并过户，也因此约定了相关手续费用由谢某承担，故案涉合同约定的是在案涉房屋取得全部产权证后，双方再办理相关过户手续，该约定系双方真实意思表示且未违背该类房屋转让的相关政策。因此，虽存在有关涉案房屋所属的政策性住房的购买资格及转卖行为的限制性规定，但是相关买卖合同的效力并无效力性强制性规定，应当认定案涉合同为有效合同。

2、案涉房屋已具备绿本转红本条件，合同继续履行并不存在任何障碍。

根据《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条“经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：（—）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；（二）签订买卖合同满 5 年……”的规定，房屋已取得绿本房地产证且签订合同满 5 年后即可依照规定申请取得完全产权并上市交易。本案中，案涉房屋已于 2010 年 3 月 10日取得绿本《房地产证》，且早已签订买卖合同满 5 年，故案涉房屋系可以申请取得完全产权，具备绿本转红本条件的。且道华律师申请法院向深圳市住房保障署发函询问后，住房保障署回函确认“案涉房屋尚未取得完全产权，政策性住房办理取得全部产权手续，需由住房权利人持个人资料、购房资料等有关材料，向深圳市住房保障署提交办理取得全部产权手续的书面申请，经审核合格，给予出具同意取得安居房全部产权批复”，可见，《房屋转让合同》继续履行并不存在障碍，钱某应当按照合同约定，办理绿本房地产证转为红本不动产权证，并协助办理过户手续，将案涉房屋变更登记至谢某名下。3、钱某未按照合同约定履行，应当向谢某支付违约金。根据《补充协议》第二条：谢某需办理红本和本套房过户手续时，钱某给予协助办理，所需费用由谢某承担，如钱某拖延时间办理，则按每月 3000 元违约金支付谢某。而钱某亦具有明显违约恶意，在案涉房屋符合绿本转红本条件后，谢某多次要求钱某履行办理绿本转红本手续并过户至谢某名下的合同义务，钱某却因发现房屋价值较合同签订时的价值增长了十几倍，而始终拒不办理，借此多次向谢某索取高额办理费用，或违反合同约定希望拿回案涉房屋。钱某这一行为违反了合同约定，应当向谢某支付违约金，且钱某于2020年6月签收原告请求办证的律师函仍怠于履行，即应按照合同约定，按照每月3000元的标准向谢某支付违约金。最终，法院采纳了道华律师的主张，判令确认案涉合同有效，由钱某办理相关手续，将案涉房屋转为市场商品房后，协助将转移登记至谢某名下，同时按照每月3000元的标准向谢某支付违约金，道华律师成功完成了谢某的诉求。

五、道华律师办案心得

道华房产律师团十余年来专注建设房产纠纷领域，凭借着丰富的诉讼经验，全面分析研判本案案情，在了解案涉房屋符合办理红本房产证的条件后，引导法院向深圳市住房保障署调查取证，成功取得了住房保障署的回函，通过政府机关的答复，确认案涉房屋可取得全部产权及相关的办理手续，为案件胜诉打下了坚实的基础。

隋悦然律师认为，本案的重点，在于案涉房屋是否具备转为市场商品房的条件，虽经住房保障署工作人员口头告知该房屋已具备该条件，且所属楼栋的大部分房屋均已办理红本房产证，也有原产权单位出具的《证明》，但这些均是属于事实，而法院审理案件依靠的是证据，需有政府部门出具的官方文件才能成为定案依据。

道华律师深知这一类型的案件，最为关键的证据应当是深圳市住房保障署出具文件确认案涉房屋具备取得全部产权，转为市场商品房的条件，故在接受委托后，向法院递交《调查取证申请书》，申请法院向住房保障署发函询问，最终顺利取得了住房保障署的回函，确认需由钱某持个人资料、购房资料等有关材料，向深圳市住房保障署提交办理取得全部产权手续的书面申请，经审核合格后取得案涉房屋的全部产权，进而可以办理红本房产证并过户登记至谢某名下。而住房保障署的回函，成为法院作出判决的重要依据。

可见，不论是哪种类型的纠纷案件，证据的类型、内容、形式系案件获得胜诉的基础。道华律师通过申请调查取证，取得住房保障署的官方回函，使得法院确认案涉房屋具备“绿本转红本”的条件，认定《房屋买卖合同》不存在继续履行的障碍后，成功支持了我方的诉讼请求。

六、相关法律法规索引

1、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第三十七条 经市房改办依本规定审核后取得安居房全部产权的，安居房即成为市场商品房，权利人依法享有占有、使用、收益和处分权。第七十五条  安居房上市前，违反安居房管理规定，转让安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。2、《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第八条  在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。第十一条  经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。3、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第二条  本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同满 5 年的经济适用住房，其权利人按照本办法规定缴纳应缴增值收益后取得完全产权，同时将该套住房性质变更为普通商品住房并转让给第三人的活动。4、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第四条 经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需要同时符合以下条件：（一）申请人为经济适用住房《房地产证》或者《不动产权证》（非市场商品房）登记的权利人，且经其他权利人一致书面同意；（二）签订买卖合同满5年；（三）为购买该套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意；（四）无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形；（五）法规、规章和规范性文件规定的其他条件。

道华房产与工程律师团简介

道华房产与工程律师团，立足于深圳粤港澳大湾区，依托强大的本土资源优势，深耕房产与工程法律服务领域十五年，专注解决各类大宗疑难房产与工程纠纷（诉讼/仲裁），践行成为房产与工程纠纷（诉讼/仲裁）领域实战专家，成功代理涵盖土地交易，房地产开发，总分包工程、违法转分包工程造价结算，巨额工程欠款追收，一二手房屋买卖违约侵权，小产权房（绿本房、自建厂房私宅、统建楼、历史遗留等）确权，城市更新与拆迁补偿，涉房产类遗产继承等各类（诉讼/仲裁）纠纷案件数千件，在司法实践中积累了大量成功案例，凝结成《道华房产与工程纠纷案例汇编》、《道华房产·十大经典成功案例》、《道华工程·十大经典成功案例》等重大战果，能够胜任解决各类大宗疑难房产与工程纠纷。在过去十多年间，团队同时为众多知名房企、总包建设单位、项目业主等在土地一级市场，城市更新（小产权房确权/拆迁），房地产开发，建设工程等领域，提供一站式提供房地产与工程建设全产业链专业法律服务。 

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