回望2023的深圳楼市，只能相顾无言！
年初一二月的蛰伏上升，到3月4月成交量跃至巅峰，之后的二三季度，一路掉头直降，9月见底后，终于勉强维持住颓势，年末迎来小起伏。
深圳2023年一二手住宅成交情况这其中，有主政者的运筹调控，也有开发商的进退维谷，建材家居业等上下游的精心算计，银行金融业的闪转腾挪与购房者的退让进击，多方博弈之下，空头变成多头，多头变成空头，利好利空轮番上线，也让整个市场逐渐趋于理性，挤出多余的泡沫！
然则数据是冰冷的，无情的，而在这一个个数据背后的购房者以及他们的家庭则是实实在在的万家灯火。
及至2024，一开年，市场再度传来多方消息，PSL资金进一步落地，广州荔湾区率先推出房票，而深圳出台了城中村改造意见，种种迹象表明，2024年的深圳楼市似乎不简单。
2023年一手住宅成量仅优于2017年的2.5万套、2018年的2.9万套排在倒数第三的位置
2023年深圳楼市的新房和二手房市场呈现出不同的走势。在新房市场，根据深圳中原研究中心的数据，全年网签一手住宅31621套，同比下8.2%。这是近5年来新房市场成交量的最低点。同时，新房成交均价约为每平方米6万元，同比微跌1.6%。另一方面，深圳新房库存依然高企，年末存量突破500万平方米，去化时间约为19.3个月，两者均创10年来新高。
对于二手房市场，2023年的表现也较为惨淡。某研究中心数据显示，二手房成交量全年涨超50%，但这一数据仍然比2008年还少约1万套，是近20年以来的成交第二低谷。受到市场持续调整、挂牌量增长等因素影响，2023年深圳二手房交易价格出现了回落。此外，2023年上半年深圳合计成交16236套二手房住宅，同比2022年上半年（9965套）增加62.9%；成交面积1546583平方米，同比2022年上半年（944326平方米）增加63.8%。
综合来看，2023年深圳楼市整体表现一般，新房和二手房市场都面临一定的压力。
将视角扩大，让我们看一下近十年成交情况。
从近10年数据来看，2023年一手住宅成量仅优于2017年的2.5万套、2018年的2.9万套，排在倒数第三的位置。2023年一二手住宅的全年成交量仍是近10年来次低。近10年成交量TOP1出现在2015年，彼时全市一二手住宅成交突破20万套。
政策“挤牙膏”式递进颁布轮番推动新购房者入市
深圳23年的楼市成交发力是从安居型商品房（即可售型人才房）开始的，2月初，前海华发首登市场，掀起一阵抢购狂潮，六折于周围的楼面价，十年后可以正常入市，几乎像是白送，于是大批购房者跑步入场。
据统计，2023年安居型商品房一共成交14500多套。
除了可售型人才房的入市，其他政策利好不断加码，一旦成交数据有所下滑，必然出台新的政策。
回顾2023年的楼市政策：
1月，人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；
2月，《深圳市积分入户办法》重磅发布！女性要求50周岁以下；
3月，商转公额度提高至最高126万；
4月，深圳市购房贷款不再以参考价作为标准；
7月，存量房双证合一；
8月，深圳人才房申购再放宽！3人可买3房+大专学历可申请
认房不认贷；
9月，多家银行个人存量首套房贷利率调整；
10月，深圳住房公积金租房提取发生变化；
11月，将二套房首付，从7/8成降至4成 取消120（含）/144（含）豪宅税；
12月，住宅建设项目1年内开工，4年内竣工
此外，深圳市还发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》等政策文件，旨在进一步完善住房制度，保障市民的居住需求。而在年初，深圳市就已发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，该规划统筹协调了2023年度住房任务安排，包括住房用地供应目标等内容。
整体来看，深圳的楼市政策在2023年主要聚焦于优化购房者的首付条件、调整普通住房的定义和标准以及完善公共租赁住房制度等方面，以促进房地产市场的健康稳定发展。
分化的市场将进一步分化何去何从？我们共同叩问
都说一荣俱荣，一损俱损，但是2023年深圳的豪宅市场依然坚挺！
比如多次的“日光盘”现象。
首个“日光盘”是位于龙岗布吉的信义荔景御园（信义金御半山三期）楼盘，所有152套现房住宅（单价约79200元￥每平，总价约7060000元-8620000元￥）在开盘后迅速售罄。随后，福田海德园第三次开盘时，A区237套房（均价约126000元￥每平的建筑面位为86㎡-161㎡的3-4房）仅用9小时便全部售罄，完成了清盘。此外，深房光明里也成为2023年深圳楼市第三个日光盘，共计1010人冻资5万选337套房，入围比例高达1：2.99，中签选房率仅有33%。年末，深圳的前海时代|尊府12月23日线上开盘选房，均价约99000元每平，参考总价在18710000-24650000元￥之间，经过6个多小时的选房后，全部售罄！
这些“日光盘”的出现，一方面反映了深圳楼市的活跃度和购房者的信心，另一方面也对后市的预期产生了分歧。总体来说，深圳作为中国房地产市场的风向标，其楼市表现往往能够预示全国的趋势。
房票政策、城中村改造、PSL多重政策叠加对于深圳新房二手房如何影响
广州推出的房票政策对于深圳楼市有一定的启示作用。
首先，房票政策的推出可以促进房地产市场的稳定发展。通过限制购房者的购买数量和时间，可以避免市场出现过度投机和泡沫化的情况，从而保持市场的平稳运行。其次，房票政策可以提高购房者的购房门槛。由于房票的数量有限，只有符合条件的购房者才能获得房票，这可以有效地减少投机性购房行为，提高购房者的购房意愿和能力。
最后，房票政策可以促进房地产市场的结构调整。通过限制购房者的购买数量和时间，可以引导购房者更加注重房产的实际使用价值，而不是仅仅追求短期投机收益，从而推动房地产市场向长期稳定、健康发展的方向转变。
据统计，截至2022年底，深圳全市以自然村为单位的城中村单元共计2042个，城中村总楼栋约31.9万栋，总套（间）约591.3万，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。辖区建面和栋数三甲为龙岗、宝安、龙华三区。从楼栋性质结构来看，个人自建房占主导地位，楼栋占比为95.6%，建筑面积占比达83.3%。集体自建房楼栋占比为2.4%，建筑面积占比9.5%。单位自建房楼栋占比为1.3%，建筑面积占比5.3%。
图1：深圳市城中村分区布局情况
图2：深圳市城中村楼栋属性结构汇总
不可否认，城中村改造计划可以改善城市环境和居住条件，提高居民的生活质量可以增加住房供应量，缓解房价上涨的压力。由于城中村通常存在违法建设和违规出租等问题，导致住房供应不足，房价居高不下。通过改造城中村，可以增加合法住房的供应量，降低房价水平，满足市民的住房需求。
最后，城中村改造计划还可以促进城市经济的发展。随着城中村的拆除和重建，将带动相关产业的发展，如建筑业、物流业、服务业等，创造更多的就业机会，提高居民的收入水平，进而刺激房地产市场的需求。
PSL政策可以通过向商业银行提供低利率贷款来鼓励银行发放个人住房贷款，从而提高购房者的购买力。对于新房市场来说，这可能会刺激需求增长，推高房价；对于二手房市场来说，由于供应量相对较少且价格较高，可能会导致购房者更倾向于购买新房。提示：公众号平台更改了推送规则，如果不想错过精彩文章，记得读完点个“赞”、点个“在看”，这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里！
善财童子房大白2024-02-28 11:08:08来自北京市
