新政，人才房按商品房“约20%”补差价，套利缩小，人才房就没未来了？
深圳人才房转红本补差价的标准：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。（原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算）、
现在人才房备案价约为周边商品新房6折，按补缴规则计算，补缴价款后的价格，约为周边商品房的72折。
速算版本，补差价=购买总价*0.215-税费（税费大概为总价的1%）=购买总价的20%。
这是最近，让深圳人才房买家很是忐忑的事。
而且，新房又普遍打折。这下子，人才房套利空间缩小？
人心思动。人才房业主一边呼吁关注部分人才房/安居房小区质量存在的诸多工程问题，一边2082批人次抢购363套光明宏发悦见公园里人才房。
@格隆汇楼市
脚比嘴更诚实，嘴上说不要要、但是好的人才房还是抢着买。
其实，人才房新的破局曙光，也正在来临：彻底抛开“商品房差价”这个死公式，人才房、商品房产品干脆分化。
这分流的号角，刚由上海吹起。
上海“7090”政策淡出，最新6宗地块的中小套型标准，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。
看吧，商品房进一步“改善化”，刚需、改善、保障互不干扰，各自良性发展。
100㎡以下户型，留给安居型商品房；70㎡以下，留给保障房——真正房地产可持续的模式，正破壳而出。
我们一定要清醒，现在住房大体分为4类：
- 纯商品房：市场定价、政府指导，完全产权、自由流通。
- 安居型商品房：政府定价，若干后可补差价转红本，转红本后或完全产权、就能自由流通。
历史以来，深圳有过安居房、福利房、人才房等说法，且未来有可能不再供应。
- 保障房-半产权：政府指定价格，只有一半产权，只能封闭流转。
以前叫过保障房，近期包括共有产权、配售房等，未来基本上是配售房。
- 公租房-无产权：没有产权，封闭流转。
以往叫公租房，现在开始叫配租房。
目前的问题是，这些住房，面积段、品质重合，区别不清晰。
商品房也有中小户型，人才房也有3房。商品房过半是刚需产品，人才房也是刚需产品。
导致刚需们就难选，不知道应该买哪。只能干脆“哪个便宜”买哪个，人才房7折，那大家就抢人才房。
假设安居型商品房，原购买价格为300万，原市场价格则为300/70%≈429万。那么综合需要补缴价款为（429-300）×50%-税费=64.5万-税费。
也就是说，如果购房者花费了300万购买安居房，在十年后申请获得完整产权则需要缴纳64.5万及扣除税费的价款。摘自@奥一新闻
新政，人才房要补“约20%”差价，商品新房普遍7-8折，二手跌跌不休，价差似在减少，刚需对人才房有所退缩。
定位不清晰，分流不明确，这才是安居房的大问题。
上海抢先，把商品房的面积段托举到100㎡以上，从此就真的跟安居房各走各路了。
安居房，也可以覆盖刚需小中产，这是一个趋势。安居型商品房或配售房，可覆盖的是小2-3房（70-90㎡）。
商品房，全面走向“改善化”，面积从100㎡起，起步就是3房，走向就是大3房、大4房，定位就是“大中产”或“富裕家庭”。
公租房（或配租房），解决的是小康居家：30-70㎡为主，1-2房，住得下一家人、面积刚够用，但是居住上是有尊严和品质的。
上海起的头，风向性就很明显了。
其他城市，将逐渐跟进。深圳迟早会跟进。
深圳过去一年，约60多个新盘已在主打改善面积，至少90㎡起，以100多㎡为主，而且销售情况普遍比刚需段的好。
未来，更不乏中海深湾超总这种全190㎡起大平面的住宅。
万科瑧湾悦、颐湾府、汉园茗院、海德园A期也是大户型为主。
商品房与安居房面积段分化，大势所趋。
所以，在未来，人才房就显得“恰恰香”：
- 面积段70-90㎡：主动揽走刚需，商品房减少小面积、专供改善。
- 单价7折、总价5折：无论如何、也比商品房3房便宜很多。
- 补差价可转完全产权：重拥金融属性，又添补二手房中等户型需求。
- 品质不比中高端商品房弱：户型合理，公共区域大气，材质好。
- 不跟保障房、配租房抢住户：比租赁房大一些，居住恰恰好。
其实，安居型商品房（含人才房）都是“政策性尾盘”，以后全部“配售房”化，不会再新增“可转产权”的安居房了。
存量可转红本的安居房，买一套、少一套。无论价差多少，售完即止。以后想买也买不到了。
而且，人才房项目规模大、学校好、园林美的，转红本投入二手房市场后，单价的成长空间反而大。
因为从无数历史数据来看，好学校边上中小户型二手房，价格往往更坚挺。
人才房、安居型商品房，一旦转红本，就能凭地段、学校，二手价变得很美丽。
但配售房只能封闭流转，价格不由自主，基本没金融属性；租赁房，就更不是自己的，完全没投资属性。
深圳出台“安居型商品房”补差价政策以后，超短期看，似乎是个利空。但是长期看，这利空随时翻身为利多：商品房一旦普遍100㎡以上，刚需只能奔向人才房、配售房。
一切，就看未来深圳新商品房的“面积段定义”了。
受新的建设规范，偷面积已此路不通，被实用率约束倒逼，改善型住宅的建造面积必须上到100㎡以上，才能做出宽居3房、大4房。
新商品房普遍100㎡起，是不可抵挡的大趋势。
商品房产品结构化改变，在售的70-100㎡新房，就都很俏。全部倒计时消灭中。
无论人才房，商品房，中小面积段日益稀缺：商品房面积加大、全面定位改善化，人才房、安居型商品房存量不再新增供应。
未来要不就是咬牙大总额买改善享受型商品房，或者只能分流去中小户型不能转红本的“配售房”。
没得选。
现在想买房的人，到底买什么房，其实只看手上有多少钱做首付。
买商品房，首付要多筹备一些。买人才房，首付可以低一些。
买人才房补差价至少10年以后的事了，可以等到想卖时候、让买家垫资补都可以。
同样总价，买人才房可以选位置更好的，买商品房就要跑外环。
房产的价值看地段，远郊新盘、价格成长性还是比不过好地段、带学校的人才房。
龙华人才房 vs 东部商品房，这才是真实的比较。
前海人才房 vs 光明商品房，这才是真实的比较。
预算有限的人，只有人才房、安居型商品房，才能住得往更中心。
选择，基本不是“香蜜湖大平面 vs 龙岗90㎡人才房”。有资格问鼎2000万豪宅的，眼里看不到200万总价的人才房。
钱袋子，决定了何时、何地上车。
ps：与房企来说，商品房“改善精品化”，才是出路呢。
爱住家投研圈2024-03-20 14:38:08来自广东省
