2成首付，深圳跟了！不过，楼市能反弹么？

广州1.5成首付，上海2成首付。

深圳，终于也等到了2首付。

• 深圳最新贷款比例：

首套2成，二套3成——不分限购区、非限购区。

• 贷款利率下限调整：

首套LPR-45BP，二套LPR-5BP，月供利息大减。

或许，买房人都不大在乎了？

过了年，过了不告而别的小阳春，买房还是社会热点吗？

谁还买房？都在看就业率呢。

现在，深圳2成首付落地，跟上海一个档，比广州高0.5成。

喜大普奔了算是，但这次新房热销能满月么？

四大一线城市，3个都出手了，北京估计正在酝酿中：

门槛降得已经很低，只差买房送户口了。

上海的细则多，其实很多也是借鉴了深圳的。

广州在上海新政不到24小时就快速跟进，步伐更大，非限购区首套1.5成、贷款利率没有下限、非限购区2套以上可以贷款。

深圳506政策已经很细，目前在506基础上，首套下降为2成首付、二套下降为3成首付，利率也下降。

• 深圳最新贷款比例：

首套2成，二套3成——不分限购区、非限购区。

• 贷款利率下限调整：

首套LPR-45BP，二套LPR-5BP，月供利息大减。

目前，全国贷款利率都在下降。

但是，新政频繁，市场反弹还是不够明显。

中国楼市的刺激决心，从上海政策看很明显。

这次继续扩大非沪籍的购房范围，新城行政区全放开，社保5改3，单身非沪籍可买外环内二手房——非上海人，请进来买房。

以上海为例，新城新房、二手房放开非沪籍购买，外环二手房放开非沪籍购买，大概是10年来尺度最大。

中国第一城都这样了，说明国家还是离不开房地产，离不开商品房——全球没有哪个国家靠政府发房去解决全民居住问题。

保障房，始终只是“社会的补丁”——为并不躺平、但能力有限的人，提供窄小居所的替补后路。

中国楼市，其实遇到发展的瓶颈了。

中国经济，是整体启动了一个“新周期”，在开始讲“新故事”。过去的规则，其实失效了。

人口增长拐点，叠加城市化下沉，就连上海，90后也不那么向往了。

1、人口增长到了拐点，居民住房率也比较高，没有“海量”的自然刚需。

2、超级城市坑位性价比不足，90后已经不羡慕一线城工资、房产。

  本质上是，很难卷到超级城市的高薪，就很难去持有贵价恒产。

3、买房又解决不了“高考”待遇，下一代升学难度不降反升。

  一方面非京沪户籍不享当地高考待遇，一方面广深的大学录取率还不如内地。

以前，因为“工资剪刀差”很大，大家愿意从内地跑超级大城市，10年赚去一辈子钱。

但是，现在大城市生活贵，京沪深穗赚钱、京沪深穗花，一分带不走。

现在，没有这个“攒钱效应”，内地二三线城市工资也起来了，大家不再盲求超级城市二等身份。

京沪更有效的药方，可能得是：

购房定居满7年，娃自动获得当地人高考待遇。

这样，京沪房才能卖起来。

至于深圳、广州，恐怕得往新盘定向投放“名集团分校”，才能刺激人们去买房。毕竟广东省高考升学率感人，只有提升K12年教育质量，才能让家长感觉“买有所望”。

深圳，7080已是‘old money’。

没办法力撑楼市。

90后在深圳，15-30万的年薪，负担个3、4万一平的人才房、安居房都够呛。

深圳，是真需要“勇于搏击”的热血，年轻的热血。

深圳，是个市场化的城市，‘new money’闯荡的地方。

深圳，社会资源的价值不如京沪，甚至可能略逊广州。

只有充分的市场化，才能让闯荡的有梦的年轻人，敢于冲进去“搏一把”。

但是，指导价、人才房，让深圳的房地产十分的不市场化了。4年调控，看起来也不算太久，但是实则是产生了断代。

2021年，恰是90后奔3成功的里程碑年。本来应该安家立业的岁数，结果遇到疫情、遇到调控、遇到金融爆雷。

他们干脆戒了买房这个事，最多期待下保障房、人才房。

没有感受楼市的市场化，投机的本性都放去了外贸、华强北芯片、水贝珠宝。他们信奉的，可真是“实业创富”。

世界观很对，不搞虚的。

他们不搞互联网、不搞万众创新、不搞P2P、不搞炒楼。

又恰逢“人才房”大动作，真心诚意开始认可保障房包了住房福利：大量的保障房供应，高品质的保障房不输商品房，哪怕躺平都有公租房托底，商品房不涨还跌，谁买商品房？

指导价让深圳商品房几乎失去4年的市场定价性，商品性几乎褪尽，更找不到金融属性的影。

不赚钱没关系，但是可以不买吧？

可是，商品房卖不动就没人造了，配建“比率”的保障房又谁来造？安居集团本来只需要解决“弱势群体”的居住，但是90后中产也开始期待起安居工程、而不是买商品房。

雀食，这些年商品房还遭遇房企爆雷、品质下降、交楼不畅统统问题。收楼之日，就是估价缩水之日——90怕怕。

楼市，还留下的弹性空间不大了：

1、增值税5改2

2、取消限购

3、购房入户

大的方面，可能就是：

1、人才房、安居房并入“共有产权”，全部封闭流转

2、拉高深圳豪宅“限价”，参比上海16万/㎡、广州珠江新城的10几万一平米

而且动作宜快不宜慢。

救市不救市场化才是道

这一次，楼市放松的幅度，超过了上一次收紧的幅度。

房价回到2017-2019年，市场有点冻。

而购房政策，可能是要回到1996：一线甚至可能重启购房入户，市民解决住房以‘商品房’为主。

对比全球其他地区，很多地方“保障房”制度稳定很久，大部分是封闭流转。而且保障房面积普遍比商品房要小。

这一次或许是个机会，一边商品房有机会充分市场化、高端化，一边保障房彻底封闭流转、中小面积化。

合理的分工、保障房真正落地，才能各自合理的发展。

要投资，全球投资机会那么多，时代大浪淘沙、各种机会层出不穷，真不需要死磕“商品房投资”的——一旦让中产都意识到“保障房”更有性价比，那么新中产就不会热切与商品房了。

中国还有一个“不重走日本路”的机会，如果年底楼市能去化速度正常起来。

所以，7月份以前的调控一定要决心很足，不要再滞后与楼市量价地KPI了，要提前把政策 放足，让新中产一鼓作气入市。

——  END  ——来源：深圳特区报，财联社，xin号

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