深圳楼市的“无形套”

深圳楼市的另一类房产，关注骤减

楼市政策宽松后，深圳的这类房子关注度就骤减了。

最近，一位朋友抱着看热闹的心态去看了深圳南山一个最新推出的、在售的安居房项目，出乎他意料，即便现场活动不少，但人数极其零落。

深圳现在的人才房政策，以商品房价格的六折出售给符合条件的人才。相应地，购房者需要付出一定代价——签订买卖合同满10年后，方可申请取得住房的完全产权。

如今随着深圳房价的回撤，原本以商品房6折推出的人才房，如今被倒逼，一些郊区人才房或安居房还深套其中。

而且自去年以来，收到不少声音，多个人才房项目的业主质疑他们买的人才房价格竟然比同地段的商品房项目6折还要贵。这意味着，原本的人才房价格优势正在被蚕食，已不具备优势。

以某一时点为例，假设商品房的均价为7.16万元/㎡，而人才房的价格为商品房的六折，即约为4.3万元/㎡。

然而随着市场的变化，商品房的均价开始下跌，如果下跌到4.3万元/㎡或更低，那么前期以较高价格购买人才房的购房者，可能会面临资产价值缩水的风险。

直接冲击，滞销常态

深圳房价的回撤，对安居房人才房的销售构成了较大的冲击。

按照初衷，人才房是深圳给到特定群体的购房福利，然而楼市如此卷，安居房人才房也被迫加入了内卷，过去几年入手的人才房业主甚至面临站岗风险。

根据数据统计，2024年还有约10000套安居房入市待入市，大量保障住房压制了商品房的需求，导致商品房购买力不足，开发商为了出货降价促销又反噬保障房市场，如果商品房市场继续疲软，对保障房的冲击就不会结束。‍‍‍‍‍‍

而且，即便是位置较好，价格倒挂较大的人才房\安居房，也不见得会有多好。更别提人才房库存太多和商品房库存过大的片区，遇冷滞销很正常。

购房两难，资产决策需有道

其实，人才房作为政府为吸引和留住高层次人才而推出的特殊房源，其建设初衷更偏向于满足基本居住需求，因此在户型设计、建筑质量、小区环境以及配套设施上，并不如商品房精细和丰富。

商品房开发商为了吸引购房客，往往在项目规划、园林景观、智能科技应用等方面下足功夫，力求打造高品质的居住体验。因此，如果购房者对居住品质有较高要求，商品房或是较佳选择。

两者怎么选？

其实对购房者而言，同等总价下，一些地段较好的安居房或人才房，长远来看，核心价值还是优于远郊区的商品房。

当然，不可避免的是，保障房的限制条件，锁定了十年，依然局限性较强。而在正常市场情况下，即便尚未取消限售，商品房的金融属性、流量价值、租赁属性优势更强。

当然，任何购房行为，都不是简单的价格比拼，而是综合考量居住品质、投资潜力、政策扶持及个人\家庭发展规划的复杂决策过程。

每种选择都有其优势与局限，关键在于找到与个人需求契合的最佳点。建议买家在做决定前，进行全面的市场调研，咨询专业人士，理性权衡利弊，以实现资产目标与生活愿景。