总价跌破9字头!香蜜湖这个网红小区成交又创新低!

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最近还爆出有788万的房源，算下来单价到了8字头。但不排除是中介虚报，恶意做空。

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以下是5月侨香村的部分成交数据，总价基本已经钉死在八百多万。

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侨香村作为去年深圳二手小区成交量的TOP1，去年共成交157套，价格一直很坚挺。

2022年91平3房单价在11.5-13.5万左右；2023年在11-13万左右，总价一直在1000-1200万徘徊。

对比下来基本没怎么跌，跑赢这两年来深圳绝大多数的小区！

自今年1月开始，单价逐渐锁死在11万+，总价在1000万的边缘游走；2月首次出现单价10万+，总价也开始跌到了1000万以下。

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目前在链家网上查到，92㎡3房低楼层挂盘价980万。

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侨香村价格在深圳楼市过去的两三年里依然屹立不倒，却在今年短短几个月里不断突破新低，缘由在哪？

其实侨香村的硬伤很明显：受北环噪音影响较大；小区是福利房，和商品房质量、设计有不小差距，90平左右只能做到三房1卫。

要知道超过90㎡意味着就算是首套房契税也要1.5%，900万的房子算下来要交十来万的契税，结果90㎡连两卫都没做到。

之前价格坚挺，不少原因是业主多为机关事业单位的职工及干部领导，资产状况都比较稳定，加上依赖于香蜜湖的配套和学区溢价。

这两年所有小区都如履薄冰，包括学区房价值稀释的情况下，再坚挺的小区也会受到影响。现在回落到八百多万，也是逐渐降到位了。

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要么牺牲学位，选择带深高南中学+一般小学的小区，要么牺牲地段，选择景田或百花，也就造成侨香村的竞品屈指可数。不过需要接受小区车位比不足、噪音大、使用率低、阳台小这些抗性。

聊到侨香村，也不得不提附近的深云村和桃源村。

三个村都围着北环大道而建，小区和户型设计都很接近，大部分户型都受到北环噪音影响，90㎡3房也都只有一卫，主要是学区、配套和购买群体的差异。

过去侨香村涨幅过快时，深云村和桃源村的性价比就凸显出来了，承接了不少被侨香村逼退的购房者。现在侨香村90平跌到800多万，旁边的桃源村和深云村价格也开始跟着调整。

深云村90㎡3房最高成交价约1000万，最近在750万左右。

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深云村优势在楼龄新，环境好。近两年价格波动幅度很小，南山同类型的次新三房如宝能华府、豪方天际、宝能城东区都降了不少，只有深云村一直稳的一批。

深云村位于南山与福田交汇处，单看位置还是可以，距离华侨城、安托山和香蜜湖都不算远。学区属于南山中上水平，就是距离大型购物中心远了些。

桃源村90㎡3房最高成交价约800万，最近已经跌破600万。

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桃源村主打性价比，算是南山区价格便宜带花园又比较具有生活氛围的一个小区。

现在北环大道这三个村的价格体系迎来重新调整，性价比也逐渐上来了。感兴趣的可以找我们的专业团队预约线下咨询，有独家笋盘提供，并量身定制购房及资金方案。

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