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上半年新房市场较为低迷，豪宅市场也受影响。在供应量上，豪宅供应面积处于近年来低位，主要位于3、6月份；在成交量上，豪宅成交量环比下滑近四成。南山依然是豪宅供应和成交的主要集中地，住宅类豪宅成交占比持续上升，别墅类豪宅无成交。
豪宅供应分析
2024年上半年深圳豪宅仅有4项目获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面积环比下滑65.3%，同比下滑56.9%，豪宅供应量明显回落，上半年推售面积处于十年来低位。在类型分布中，3个为住宅类豪宅，1个为别墅类豪宅，公寓无供应。从月度供应变化看，豪宅项目供应位于3月份和6月份，相比往年同期，零供应月份显著增多。
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各区供应量看，2024年上半年获批豪宅分布于南山、福田、深汕三区，得益于优越的地理位置和良好的区位配套，南山、福田两区新房价格相对较高，豪宅供应较多。南山区豪宅推售11.0万平，主要为深铁前海时代、中海深湾玖序花园项目；福田区豪宅推售5.8万平，主要为中洲湾·迎海项目。对比去年同期，南山、福田区豪宅入市数量大减。
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豪宅成交量价分析
2024年上半年豪宅成交1329套，环比下降46.9%；成交面积18.4万平，环比下降44.6%。从近几年豪宅成交走势看，受供应量下滑及市场不佳影响，上半年豪宅成交量创同期六年来新低，市场低迷凸显，豪宅成交价格同比下滑2.7%，环比上升0.4%。从月度成交量和价格看，2024年上半年豪宅成交量整体低迷，无月份成交套数突破300套，其中2月份成交量不足百套，创六年来低位。受供应量增加影响，4月份市场成交量出现一定程度的回暖，但5、6月份市场成交量再次下滑。受深铁前海时代影响，豪宅成交价格整体表现稳定，随着中海深湾玖序花园等豪宅项目的网签，市场成交价有望继续上升。![]()
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由于南山区豪宅供应的相对较高，上半年南山依然是豪宅市场的成交主力，成交占比79.7%，占比较去年同期上升了10.9%，成交较多的项目有深铁前海时代、绿景白石洲璟庭。福田区成交量下滑幅度较大，上半年仅有1项目获批，成交面积同比下滑超五成，主要为中洲湾·迎海项目。宝安区上半年无豪宅供应，市场成交占比较少，主要为华侨城宝辰项目。
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豪宅成交结构分析
住宅类豪宅成交占比持续上升
分类型来看，住宅类豪宅成交占比持续上升，别墅类豪宅无成交。由于深圳之前暂停公寓类土地转让，公寓类项目豪宅供应大幅减少，别墅类豪宅虽有零星供应，但总量依然较小，住宅类豪宅逐渐占据市场主导。上半年住宅类项目成交占比93.1%，成交占比上升了3.5%，主要分布于南山、福田区，成交较多的项目有深铁前海时代、绿景白石洲、中洲湾·迎海。公寓类项目成交占比6.9%，下滑了3.5%，主要项目有太子湾泓玺大厦、宝辰大厦。
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1-2千万豪宅价格段成交占比第一
2024上半年1-2千万豪宅成交占比76.1%，上升了5.4%，遥遥领先其它价格段位，此价格段内深铁前海时代成交项目较多。1千万以下豪宅占比17.1%位居其次，上升了0.9%，此价格段内深铁前海时代，中洲湾·迎海项目成交较多。2-3千万价格段、3千万以上价格段分别占比5.0%、1.9%。2024上半年千万豪宅占新房成交比重为6.0%，其中，1-3千万豪宅占新房比重为5.9%，成交套数同比下滑30.0%，环比下滑56.8%。3000万以上豪宅占比为0.1%，成交套数同比下滑76.3%，环比下滑60.4%。![]()
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豪宅成交排行榜
深铁前海时代获得成交套数第一
2024年上半年，销售套数排名前十的项目总计成交1241套，深铁前海时代成交458套，位居榜首；绿景白石洲、中洲湾·迎海分别位居二、三名。前十榜单中，南山区占据7席，虽然价格较高，但良好的地理位置和市政配套，依然受到市场的追棒；福田区占据2席，宝安区占据1席。从成交金额看，上半年深铁前海时代以70.5亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，绿景白石洲、壹湾臻邸分别位居二三位。TOP10项目中，7个为南山项目，2个为福田项目。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10中仅有2个公寓项目。
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总结
受制于宏观经济走势不乐观，豪宅市场同样受到影响，市场去化整体不如往年同期。展望下半年，豪宅市场依然面临较大挑战，需求侧还需政策进一步支持，价格方面有望企稳。……
注：以上为《中原研究-2024深圳楼市半年刊》内容节选
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中原大咖2024-07-08 20:23:04来自北京市
