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2024年刊②|新房:住宅成交量为近三年最高,价格延续下跌势头

中原大咖2025-01-08 14:14:22来自北京市


中原研究-2024深圳楼市年刊


深圳一二手住宅成交占比



2024年深圳一手住宅成交套数占比为41.1%,二手为58.9%,二手成交占比扩大。

一手住宅成交金额占比44.9%,二手住宅成交金额占比55.1%,新房均价高于二手。

新房住宅



2024年,深圳多次出台楼市宽松措施,市场信心逐渐企稳,新房市场止跌回稳势头明显。在严控增量、优化存量的大背景下,今年新增供应量明显减少,其中住宅供应量为近六年最低,近十年仅高于2017、2018年,年末新房住宅存量及去化时间为近三年来最低。在成交量方面,随着利好政策的实施,延迟的置业需求得到释放,市场成功摆脱近三年来低谷,明年有望维持增长态势。在价格方面,开发商以价换量成为常态,与去年相比,超七成片区成交价下滑,购房性价比提升,此外,片区分化加剧,非核心区跌幅明显高于核心区。在新房成交结构方面,改善型户型始终深受置业者青睐,随着“7090政策”的取消,设计新规等一系列提升住房质量政策的实施,有助于满足购房者更多的改善型需求。

新房供应分析



  • 多区供应下滑 龙岗供应第一

深圳中原研究中心数据显示,2024年新房住宅批售面积合计418.8万平,同比下降27.7%;新入市住宅面积合计420.6万平,同比下降24.9%,受去年高基数影响,今年市场供应量降幅明显,新房住宅供应为近六年最低

在具体月份分布方面,全年新房批售及推售面积主要集中在四季度,其中三月为市场供应量最高的月份。从月度批售和推售统计图看,一二月份受春节效应市场供应较小,三月供应相对密集,四月份市场下降明显,受惠于新政实施,五六月份市场供应量逐渐上升。此后,政策效应下降,开发商入市节奏再度放缓,三季度为全年新增供应量最少的季度。九月末,近年来力度最大的松绑措施出台,叠加年末开发商回笼资金需求等影响下,项目入市节奏明显加快。

从区域推售面积占比来看,西部依然是供应的主流,占比48.5%,东西部占比较去年略有下滑,中部供应面积占比上升。2024年推售面积占比最高的区域分别为龙岗、宝安、南山区,深汕、盐田、大鹏三区供应占比较少,其中大鹏全年零供应。占比增加较为明显的是南山、罗湖、龙岗三区,其中,南山主要受到中海深湾玖序花园、汉园茗院等一些供应面积较大楼盘的影响,占比提升4.8%。罗湖区今年占比提升显著,主要原因是去年供应基数较低,今年合计4项目取证入市,占比提升3.6%。


从各区推售面积看,无区域推售面积超百万平,龙岗、宝安区推售面积均超80万平,南山、龙华区推售面积均超70万平,福田、深汕、盐田、大鹏四区推售面积均不足10万平。从推售面积增量来看,仅罗湖、南山、盐田三区推售面积较去年有所增加,光明、龙华、宝安三区面积减少较大,其中光明区推售面积减少47.9万平,龙华、宝安、坪山三区推售面积减少均超20万平。

深圳中原研究中心监测显示,2024年深圳新房批售项目145个较去年减少39个,项目入市数量明显减少。从类型来看,含住宅类项目占比80%。从月度分布来看,11月份为全年批售最为密集的月份,其次为10月份、3月份。在区域分布上,龙岗、宝安、南山成开盘数量最多的三个区。西部开盘总量最多,中部数量最少,东部除龙岗外,坪山、深汕、盐田全年也仅有个位数的开盘量,其中大鹏无项目开盘。在去化方面,据监测数据显示,全年共有6个日光盘,较去年增加3个,整体去化率约为21.9%,较去年有所下滑,近80%项目去化率低于50%,与去年同期持平。

  • 今年访客指数表现好于去年


整体来看,访客指数多数月份表现平淡,受新政影响,部分月份表现抢眼;其次今年访客量明显高于去年;最后下半年访客指数波动明显高于上半年。具体来看,受传统春节效应影响,1、2月份市场入市项目较少,访客指数整体处于全年低位。春节过后,受年内第一次放开限购及项目扎堆入市等因素影响,推迟的置业需求得到释放,市场迎来短暂的爆发,访客指数探底回升。但此后政策力度减弱,4月份市场访客量出现明显回落。5月份,市场迎来年内第二次放开限购,加上月末降低首付政策出台,5、6月份市场热度再次上升,但政策效力逐渐下滑,三季度市场再度陷入低迷。9月末,市场迎来第三次政策松绑,力度为近年来之最,市场访客量迅速飙升,延迟的置业需求得到较大的释放,宝安、龙岗、龙华、光明四区成交量表现抢眼。此后,随着政策力度减弱,11、12月份市场访客量逐渐下滑。



新房成交分析


根据深圳中原研究中心监测数据显示,2024年全年新房住宅共成交37972套,总面积390.0万平,为近三年来最高值。一方面,2022、2023年受多重因素影响,经济波动较大,市场信心跌入低谷;另一方面,今年深圳多次出台楼市利好政策,力度空前,延迟的置业需求得到释放,带动成交量走高。

从成交套数及面积的月度分布看,2024年成交量主要集中于四季度,占比接近50%,其中11月份成交量为近46个月以来最高值具体来看,年初受春节假期效应影响,市场成交低迷,3月份市场供给增加叠加政策利好效应,推迟的置业需求逐渐得到释放,3、4月市场成交量逐渐修复。此后数月,市场表现平稳,9月份再次跌入低谷,急需政策刺激。9月末,中央释放利好信号,四大一线城市先后出台利好政策,楼市止跌回稳信心增强,需求端出现爆发,深圳10月新房认购量破万,网签量在11月份为近年来峰值

  • 宝安连续四年成交量第一 南山区增幅最大

从各区新房住宅成交情况来看,五区成交量上升,六区成交量下跌。西部区域三区成交量均上升,其中南山区增幅位居全市第一,主要原因是去年成交基数较低,今年楼盘销售情况整体比去年乐观,市场恢复较快。中部区域仅龙华区成交量上升,福田区下滑超三成,罗湖区虽然今年供应量大涨,但楼盘销售不如预期,成交量录得负增长。东部区域仅龙岗区上升,其余四区成交量均下滑超两位数,龙岗区成交主要集中于横岗、龙岗中心城、新生片区。

从各区成交面积占比来看,宝安区占比25.9%,连续四年位居第一,较去年下滑了2.1%;其次是龙华区占比19.5%,较去年上升了0.9%;龙岗区占比18.3%位居第三,较去年上升了3.7%。成交占比上升幅度最大的是南山区,其次是龙岗、光明区;成交占比下滑幅度最大的是坪山区,其次是福田、深汕区。


区域成交分析



  • 光明片区成交占比第一
从片区来看,西部片区表现依然抢眼,包揽片区成交占比第一和第二。2024年光明片区成交量占比上升明显,上升了3.2%。一方面得益于今年片区入市项目较多,供应量为全市第二;另一方面开发商降价促销力度大,片区全年成交均价下滑14.6%,叠加良好的产业规划、轨道交通网络等市政配套逐步完善,单价低,总价低,上车门槛低,市场认可度增强。沙井片区成交占比11.8%位居其次,片区全年成交均价仅下滑4.7%,下滑幅度为TOP5中最少,主要原因是随着基础设施建设投资力度加大,片区面貌提升显著,商住氛围增强,学位配套得到改善,部分项目价格表现坚挺,鸿荣源珈誉府连续两年位居住宅销量榜首。民治片区成交占比8.7%位居第三,较去年有所下滑,主要原因是今年供应量明显减少,销量靠库存带动,主要项目中洲迎玺位居今年住宅销量亚军。龙华中心区、横岗片区为近年来首进TOP5榜单,两个片区均有两个项目进入年度住宅销量TOP10。
从TOP5成交均价走势看,与往年相比,价格均呈下滑态势。横岗、龙华中心区、光明片区跌幅较大,均超10%,其中横岗跌幅约20.5%。


新房成交结构分析


  • 4万以下成交占比大幅上升

2024年,新房价格延续下跌势头,全年成交均价55499元/平,同比下滑7.0%,跌幅较去年收窄4.5%。在价格段成交面积占比方面,4-6万价格段楼盘成交占比最多,为37.5%,下滑了5.9%,主要项目有鸿荣源珈誉府、满京华金硕华府、招商会展湾雍境花园,主要分布于宝安、龙华区。4万以下价格段成交占比30.9%,大幅上升了15.0%,一方面得益于开发商以价换量策略,成交单价大幅下滑;其次新政的实施,首付比和利率降至历史最低,上车门槛较以往更低,刚需群体信心恢复较快,主要项目有名居山河里、润宏城、信义金御山居,主要分布于龙岗、光明区。6-8万价格段成交占比16.0%位居第三,下滑了5.6%,主要项目有中洲迎玺、金众云山海公馆项目,主要分布于龙华、南山区。

  • 改善型需求稳居第一

从面积段成交占比看,改善户型始终占据市场主导,随着“7090政策”的取消,未来改善户型占比有望持续上升。2024年,90-144平面积段成交占比55.9%,下降了1.4%,但仍稳居各户型需求第一,主要项目有鸿荣源珈誉府、中洲迎玺、名居山河里;60-90平面积段成交占比38.9%位居其次,上升了1.4%,占比连续上升两年;144平以上面积段占比4.6%,上升了0.5%位居第三;45-60平、45平以下分别占比0.4%、0.1%。


存量分析


  • 年末新房住宅存量及去化时间为近三年来最低
截至2024年12月末新房住宅存量398.9万平,较去年减少119.0万平。从去化时间来看,按照过去一年的平均成交量来计算,去化时间约为12.28个月,较去年减少了7.06个月,2024年年末新房住宅存量及去化时间为近三年来最低。从走势图上看,库存量上半年仍处高点,去化时间持续上升;得益于新政实施,下半年成交量大增,库存压力得到一定程度缓解,去化时间持续减少。

  • 多区去化时间减少

根据中原研究中心数据显示,截止2024年12月末,龙岗、宝安、龙华三区库存量最高,分别为84.05、68.64、60.69万平;而盐田、大鹏由于今年新增供应少,存量较低,均不足5万平。在库存增量方面,与去年同期相比,多区库存量减少,仅罗湖、南山、深汕三区库存量增加,罗湖区增加了7.48万平,位居各区增幅第一,虽然今年新增供应仅为16.81万平,但受困于片区产业和面貌更新相对滞后,居住吸引力减弱,销售端表现不佳;南山区较去年同期增加了5.75万平,位居各区增幅第二,主要原因是今年南山区新增供应相对较多,其次整体去化水平一般,导致库存量增加相对较多;深汕区较去年同期增加了2.90万平,位居各区增幅第三,主要原因是片区产业布局和面貌完善依然需要较长时间,市场认可度相对较低,销量较为平淡。在去化时间方面,深汕、坪山、大鹏区位居前三,其中,深汕区去化时间97.6,远超于去化警戒线。深汕、罗湖、坪山三区去化时间较去年同期上升显著。


新房成交排行榜(各区榜单请查看次条推送)


  • 鸿荣源珈誉府、中海深湾玖序花园分别获得成交套数和金额第一
深圳中原研究中心监测数据显示,2024年鸿荣源珈誉府成交2166套,位居新房住宅成交套数TOP10榜首,也是连续两年排行第一,其次是中洲迎玺成交1063套,鸿荣源尚云成交1009套,分别为2024年住宅项目销售亚军、季军。成交套数TOP10中,光明、龙华区各占据三个位居第一,宝安、龙岗区各占据两个位居其次。

2024年住宅成交套数TOP10共成交9823套。

2024年中海地产旗下的豪宅项目中海深湾玖序花园以139.9亿成交额稳居第一。鸿荣源珈誉府以102.5亿金额位居第二,深铁前海时代以82.0亿成交额排名第三。2024年住宅成交金额TOP10中单价破十万的项目有3个,较去年同期增加1个。其中,中海深湾玖序花园以均价13.99万/平位居第一,壹湾臻邸、深业世纪山谷分别以10.24万、10.21万位居二三名。成交金额TOP10中,六项目位于南山区,宝安、龙华区各占据两个位居其次。

2024年新房住宅成交金额TOP10项目共计成交701.0亿元。

  • 鸿荣源、中海地产分别获得开发商成交面积和金额第一

2024年鸿荣源共成交住宅30.9万平,连续两年位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首,主要有鸿荣源珈誉府、鸿荣源尚云、鸿荣源胤璇项目。华润置地凭借润宏城、云上润府、润曜府等项目网签29.0万平位居其次;中海地产凭借中海深湾玖序花园、中海时光境等项目网签23.8万平位居第三。

2024年住宅成交面积TOP10开发商共计成交186.8万平。

网签数据显示,2024年中海地产成交金额高达200.4亿元,位居成交金额TOP10榜首,其中仅中海深湾玖序花园项目网签139.9亿元。鸿荣源成交金额167.6亿元位居,主要项目鸿荣源珈誉府网签102.5亿元。招商地产凭借壹湾臻邸等项目累计成交139.8亿位居第三。

2024年新房住宅成交金额TOP10开发商成交金额合计1145.1亿元。


总结


2024年,深圳新房市场出现乐观转变,楼市政策宽松力度为近年来之最,市场信心止跌回暖。展望明年,在政策上仍有调整空间,例如进一步放开区域限购、降低贷款利率、加大公积金贷款支持力度等内容,从而进一步巩固深圳楼市止跌回稳的良好态势。其次,“严控增量、优化存量、提高质量”有望继续贯穿明年,让市场供求维持在一个合理的波动范畴,向市场提供更多优质的房子,从而进一步推动房地产市场健康发展。最后,在成交和价格方面,成交量有望保持小幅度上涨空间,价格方面止跌回稳愈发明显。

……


注:以上为《中原研究-2024深圳楼市年刊》内容节选

完整报告可在后台回复“2024年报”获取








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