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中原研究-2024深圳楼市年刊
深圳一二手住宅成交占比
2024年深圳一手住宅成交套数占比为41.1%,二手为58.9%,二手成交占比扩大。
一手住宅成交金额占比44.9%,二手住宅成交金额占比55.1%,新房均价高于二手。
新房供应分析
多区供应下滑 龙岗供应第一
深圳中原研究中心数据显示,2024年新房住宅批售面积合计418.8万平,同比下降27.7%;新入市住宅面积合计420.6万平,同比下降24.9%,受去年高基数影响,今年市场供应量降幅明显,新房住宅供应为近六年最低。
在具体月份分布方面,全年新房批售及推售面积主要集中在四季度,其中三月为市场供应量最高的月份。从月度批售和推售统计图看,一二月份受春节效应市场供应较小,三月供应相对密集,四月份市场下降明显,受惠于新政实施,五六月份市场供应量逐渐上升。此后,政策效应下降,开发商入市节奏再度放缓,三季度为全年新增供应量最少的季度。九月末,近年来力度最大的松绑措施出台,叠加年末开发商回笼资金需求等影响下,项目入市节奏明显加快。
从区域推售面积占比来看,西部依然是供应的主流,占比48.5%,东西部占比较去年略有下滑,中部供应面积占比上升。2024年推售面积占比最高的区域分别为龙岗、宝安、南山区,深汕、盐田、大鹏三区供应占比较少,其中大鹏全年零供应。占比增加较为明显的是南山、罗湖、龙岗三区,其中,南山主要受到中海深湾玖序花园、汉园茗院等一些供应面积较大楼盘的影响,占比提升4.8%。罗湖区今年占比提升显著,主要原因是去年供应基数较低,今年合计4项目取证入市,占比提升3.6%。
从各区推售面积看,无区域推售面积超百万平,龙岗、宝安区推售面积均超80万平,南山、龙华区推售面积均超70万平,福田、深汕、盐田、大鹏四区推售面积均不足10万平。从推售面积增量来看,仅罗湖、南山、盐田三区推售面积较去年有所增加,光明、龙华、宝安三区面积减少较大,其中光明区推售面积减少47.9万平,龙华、宝安、坪山三区推售面积减少均超20万平。
今年访客指数表现好于去年
新房成交分析
根据深圳中原研究中心监测数据显示,2024年全年新房住宅共成交37972套,总面积390.0万平,为近三年来最高值。一方面,2022、2023年受多重因素影响,经济波动较大,市场信心跌入低谷;另一方面,今年深圳多次出台楼市利好政策,力度空前,延迟的置业需求得到释放,带动成交量走高。
从成交套数及面积的月度分布看,2024年成交量主要集中于四季度,占比接近50%,其中11月份成交量为近46个月以来最高值。具体来看,年初受春节假期效应影响,市场成交低迷,3月份市场供给增加叠加政策利好效应,推迟的置业需求逐渐得到释放,3、4月市场成交量逐渐修复。此后数月,市场表现平稳,9月份再次跌入低谷,急需政策刺激。9月末,中央释放利好信号,四大一线城市先后出台利好政策,楼市止跌回稳信心增强,需求端出现爆发,深圳10月新房认购量破万,网签量在11月份为近年来峰值。
从各区新房住宅成交情况来看,五区成交量上升,六区成交量下跌。西部区域三区成交量均上升,其中南山区增幅位居全市第一,主要原因是去年成交基数较低,今年楼盘销售情况整体比去年乐观,市场恢复较快。中部区域仅龙华区成交量上升,福田区下滑超三成,罗湖区虽然今年供应量大涨,但楼盘销售不如预期,成交量录得负增长。东部区域仅龙岗区上升,其余四区成交量均下滑超两位数,龙岗区成交主要集中于横岗、龙岗中心城、新生片区。
从各区成交面积占比来看,宝安区占比25.9%,连续四年位居第一,较去年下滑了2.1%;其次是龙华区占比19.5%,较去年上升了0.9%;龙岗区占比18.3%位居第三,较去年上升了3.7%。成交占比上升幅度最大的是南山区,其次是龙岗、光明区;成交占比下滑幅度最大的是坪山区,其次是福田、深汕区。
区域成交分析
新房成交结构分析
2024年,新房价格延续下跌势头,全年成交均价55499元/平,同比下滑7.0%,跌幅较去年收窄4.5%。在价格段成交面积占比方面,4-6万价格段楼盘成交占比最多,为37.5%,下滑了5.9%,主要项目有鸿荣源珈誉府、满京华金硕华府、招商会展湾雍境花园,主要分布于宝安、龙华区。4万以下价格段成交占比30.9%,大幅上升了15.0%,一方面得益于开发商以价换量策略,成交单价大幅下滑;其次新政的实施,首付比和利率降至历史最低,上车门槛较以往更低,刚需群体信心恢复较快,主要项目有名居山河里、润宏城、信义金御山居,主要分布于龙岗、光明区。6-8万价格段成交占比16.0%位居第三,下滑了5.6%,主要项目有中洲迎玺、金众云山海公馆项目,主要分布于龙华、南山区。
从面积段成交占比看,改善户型始终占据市场主导,随着“7090政策”的取消,未来改善户型占比有望持续上升。2024年,90-144平面积段成交占比55.9%,下降了1.4%,但仍稳居各户型需求第一,主要项目有鸿荣源珈誉府、中洲迎玺、名居山河里;60-90平面积段成交占比38.9%位居其次,上升了1.4%,占比连续上升两年;144平以上面积段占比4.6%,上升了0.5%位居第三;45-60平、45平以下分别占比0.4%、0.1%。
存量分析
根据中原研究中心数据显示,截止2024年12月末,龙岗、宝安、龙华三区库存量最高,分别为84.05、68.64、60.69万平;而盐田、大鹏由于今年新增供应少,存量较低,均不足5万平。在库存增量方面,与去年同期相比,多区库存量减少,仅罗湖、南山、深汕三区库存量增加,罗湖区增加了7.48万平,位居各区增幅第一,虽然今年新增供应仅为16.81万平,但受困于片区产业和面貌更新相对滞后,居住吸引力减弱,销售端表现不佳;南山区较去年同期增加了5.75万平,位居各区增幅第二,主要原因是今年南山区新增供应相对较多,其次整体去化水平一般,导致库存量增加相对较多;深汕区较去年同期增加了2.90万平,位居各区增幅第三,主要原因是片区产业布局和面貌完善依然需要较长时间,市场认可度相对较低,销量较为平淡。在去化时间方面,深汕、坪山、大鹏区位居前三,其中,深汕区去化时间97.6,远超于去化警戒线。深汕、罗湖、坪山三区去化时间较去年同期上升显著。
新房成交排行榜(各区榜单请查看次条推送)
2024年住宅成交套数TOP10共成交9823套。
2024年中海地产旗下的豪宅项目中海深湾玖序花园以139.9亿成交额稳居第一。鸿荣源珈誉府以102.5亿金额位居第二,深铁前海时代以82.0亿成交额排名第三。2024年住宅成交金额TOP10中单价破十万的项目有3个,较去年同期增加1个。其中,中海深湾玖序花园以均价13.99万/平位居第一,壹湾臻邸、深业世纪山谷分别以10.24万、10.21万位居二三名。成交金额TOP10中,六项目位于南山区,宝安、龙华区各占据两个位居其次。
2024年新房住宅成交金额TOP10项目共计成交701.0亿元。
2024年鸿荣源共成交住宅30.9万平,连续两年位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首,主要有鸿荣源珈誉府、鸿荣源尚云、鸿荣源胤璇项目。华润置地凭借润宏城、云上润府、润曜府等项目网签29.0万平位居其次;中海地产凭借中海深湾玖序花园、中海时光境等项目网签23.8万平位居第三。
2024年住宅成交面积TOP10开发商共计成交186.8万平。
网签数据显示,2024年中海地产成交金额高达200.4亿元,位居成交金额TOP10榜首,其中仅中海深湾玖序花园项目网签139.9亿元。鸿荣源成交金额167.6亿元位居,主要项目鸿荣源珈誉府网签102.5亿元。招商地产凭借壹湾臻邸等项目累计成交139.8亿位居第三。
2024年新房住宅成交金额TOP10开发商成交金额合计1145.1亿元。
总结
2024年,深圳新房市场出现乐观转变,楼市政策宽松力度为近年来之最,市场信心止跌回暖。展望明年,在政策上仍有调整空间,例如进一步放开区域限购、降低贷款利率、加大公积金贷款支持力度等内容,从而进一步巩固深圳楼市止跌回稳的良好态势。其次,“严控增量、优化存量、提高质量”有望继续贯穿明年,让市场供求维持在一个合理的波动范畴,向市场提供更多优质的房子,从而进一步推动房地产市场健康发展。最后,在成交和价格方面,成交量有望保持小幅度上涨空间,价格方面止跌回稳愈发明显。
……
注:以上为《中原研究-2024深圳楼市年刊》内容节选
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