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1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.10%，5年期以上LPR为3.60%，两者较上期均维持不变。
一季度商品房供应计划公布 深圳国资接管万科
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中原点评：1月份，深圳无政策出台，市场热度出现下滑。月末，深圳住建局公布一季度商品房供应计划，预计供应8786套，较去年同期减少29.1%。在类型上，住宅预计供应6130套，占比接近七成；办公预计供应1513套，占比17%，分布于宝安、罗湖区；商务公寓、商业供应均不足千套。在区域分布上，宝安区项目供应最多，合计十个，延续前期高供应状态；福田、盐田、龙华、光明区仅有1项目供应，大鹏、深汕区无新增供应。此外，新年伊始，万科流动性问题备受市场关注，深圳国资的全面进驻，不仅有望给处于困境中的万科提供流动性支持，缓解其债务到期偿还的压力；而且有助于其实现保交楼的任务，提振市场信心，助力房地产市场健康发展。
2025年1月，各大行首套利率和二套利率不变，首付方面维持不变，房贷额度宽松。
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1月，新房市场共网签4343套商品房，环比↓41.1%；住宅网签3969套，环比↓41.4%；豪宅网签249套， 环比↓61.6%；商务公寓网签115套，环比↓38.2%；商办及其它网签259套，环比↓38.0%。
其中，住宅成交占比91.4%，下滑0.4%；商务公寓成交占比2.6%，上升0.1%；商办及其他占比6.0%，上升0.3%。
深圳中原研究中心监测显示，1月深圳新房批售项目11个，较上月减少4个，其中8个为住宅项目。1月，7项目入市，较上月份减少11个。受春节假期效应影响，开发商入市节奏明显放缓，预计后续入市数量将逐步增加。1月份，新房市场成交量延续回落态势，访客指数低位徘徊。月初6项目取证，其中深铁阅云境项目开盘售罄，为今年首个日光盘，关注度较高的项目还有合正观澜汇、都市茗荟花园、满京华金硕华府；月中5项目取证，但热点项目缺乏，去化走低，访客量较高的项目有桑泰缙樾府、合正观澜汇、丹华公馆；月末无项目取证，主要受春节效应影响，市场访客量跌至近期低位。2月份，假期效应逐渐减弱，访客量有望止跌回升，但受前期政策刺激效应下降影响，市场热度衰减，成交下滑，市场期待新一轮政策松绑措施出台的呼声增强。
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新房住宅成交量价齐跌
1月，新房住宅成交3969套，环比下降41.4%；成交面积39.9万平，环比下降44.5%，成交均价52088元/平，环比下降10.8%，成交价仍显疲软。
去化周期连续五个月回落
1月，深圳全市新房住宅存量为336.7万平，环比↓15.6%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为9.83个月，去化周期较上月下滑2.44个月，连续五个月呈回落态势。
1月，从各区网签套数上看，龙华区网签959套排名第一，环比下降28.8%；宝安区网签920套排名第二，环比下降48.8%；龙岗区网签739套排名第三，环比下降35.1%。从各区变动看，大多数区域成交量呈下降态势。西部区域宝安区成交量最多，南山区下降幅度最大；中部区域龙华区成交量最多，福田区下降幅度较大；东部区域龙岗区成交量最多，深汕区下降幅度较大。![]()
从成交单价来看，4-6万价段上升幅度最大，10万以上价段下降幅度最大。其中，4万以下价段成交占比38.5%位居第一，下滑了0.7%，此价段内，静安府、信义金御山居、卓越前海未来城项目成交活跃。4-6万价段成交占比36.2%位居第二，主要为中建鹏宸云筑、鸿荣源珈誉府、满京华金硕华府项目。6-8万价段成交占比17.2%，主要为中洲迎玺、深业颐樾府项目。从成交总价来看，500-800万价段上升幅度最大，1500万以上价段下降幅度最大。其中，300-500万价段成交占比44.6%位居第一，上升了1.3%，此价段内，中建鹏宸云筑、鸿荣源珈誉府、满京华金硕华府项目成交活跃。500-800万价段成交占比21.8%位居第二，主要为中建鹏宸云筑、深业颐樾府项目。300万以下价段成交占比19.6%，主要为静安府、创城云璞花园项目。
网签数据显示，1月，中建鹏宸云筑网签265套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是鸿荣源珈誉府、信义金御山居。
1月网签套数TOP10项目中，龙华、宝安各占据三个位居第一；龙岗占据两个位居其次，光明、南山各占据一个位居第三。
1月住宅成交套数TOP10共成交1222套。
1月全市二手住宅过户套数为4554套，环比下滑45.0%；二手住宅过户46.1万平，环比下滑40.7%；过户套数为近4个月最低。中原领先指数为822.9，环比下滑0.2%；二手均价50245元/平。1月各区二手成交中，龙岗成交1032套，位居首位；其次为南山，成交805套；福田第三，成交777套。
从环比变动来看，各区成交皆下滑。其中，大鹏跌幅最大，成交25套，环比下滑51.9%。
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议价空间7.5%
套均总价847万
1月二手住宅套均总价为847万元，环比上升18.7%。![]()
4万以下价段成交占比29.6%
从成交总价段的分布来看，1月250-350万、1000-2000万价段成交占比皆为19.6%，位居首位；350-500万价段成交占比为15.3%，位列第二。从环比变动来看，1000-2000万成交占比上升4.4%，升幅最大；而750-1000万价段成交占比下滑2.9%，跌幅最为明显。![]()
1月从二手住宅成交均价段的分布来看，4万以下价段成交占比29.6%，位居首位；4-6万成交占比为24.7%，位列第二。从环比变动来看，4-6万价段成交占比下滑6.7%，跌幅最大；而6-8万价段成交占比上升2.7%，升幅最为明显。![]()
从楼龄来看，1月20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比为26%；其次为10-15年楼龄，成交占比21%。而从成交变化看，10-15年楼龄成交占比上升9%，增幅最大。从面积段来看，1月60-90平住宅成交占比35%，成交占比最大；90-144平住宅成交占比30%，位居第二。![]()
户型方面，1月3房户型成交占比37%，成交占比最大；4房及以上户型成交占比33%，位居第二。根据深圳中原研究中心监测显示，1月全市住宅租金为68.0元/平·月，环比下滑2.1%。
租金回报率小幅下滑，为1.62%。
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南山租金下滑3.7%
1月，福田为全市租金最高的区域，为100.3元/平·月；其次为南山，租金为97.4元/平·月。
从租金变化看，各区租金皆下滑。其中，南山租金下滑3.7%，跌幅最大。![]()
1月宝安租赁占比18.2%，为租赁占比最大的区域；罗湖紧随其后，占比17.5%。
从环比变动来看，1月罗湖、南山、盐田、宝安租赁占比下滑。其中，盐田占比下滑5.2%，跌幅最大；龙华租赁占比上升2.5%，升幅最为明显。
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1月3房租赁成交占比最高，为33.4%；其次为2房，占比28.8%。1月1房、2房户型租赁占比上升。其中，1房户型租赁占比上升1.3%，升幅最大；4房租赁占比下滑1.3%，跌幅最为明显。![]()
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中原研判
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中原大咖2025-02-07 20:11:34来自北京市
