最近，有些粉丝来咨询，吸引全国眼球的北站红盘中洲迎玺三期，到底如何？
能不能买？
不就买个房，咋那么纠结？谁都知道2025是筑底年，房价没风险。刚需盘，大白菜一样买就好了。
北站几个盘。
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我知道，大家怕的，是迎玺三期的几个硬伤。
中洲迎玺三期，是否有过三宗罪？
1、项目只有37多年的产权，是一宗罪么？
项目的产权从1992年算起，新盘买到手就只有30多年了，是有点扎心。
但是，深圳的产权很好延，花一点钱就延长了。
所以，产权是个问题，又不算是个超大问题。
2、80多平小三房，看地铁轨道、听噪音，是一宗罪么？
楼盘就是明盘，在样板房阳台，你一眼看过去，就是轨道。
距离几十米，一会儿就一趟4号线地铁奔驰。
噪音测试在60多分贝。
噪音有，但是开发商没遮掩、欺骗。
因为噪音，小三房大部分折后价格，5万多点。
冲击灵魂之问来了哈：5万多点单价买个宇宙中心的、算得上是深外龙大学区的、还算高端的、总价400多万的，你说值不值？
以噪音，换地段；三梯队板块，可跳入一梯队板块；从嗦啦西学校，可投名校。
总有一些家庭，会选择的。
3、中洲滨海华府三期、四期工地都出事故，是一宗罪么？
深圳房企，大部分工地安全管理很到位，出事故率是极低的。
一个项目两年1s两伤，说明管理上确实有没到位的地方。
也说明楼市不好、回款不快时，房企管理和运营压力是很大的。
但是，毕竟中洲迎玺是另外一个项目，是建在另外一个区的项目。
如果担心中洲迎玺的建设和质量，那就多去现场看看，就好了。
所以说，中洲迎玺三期很懂自己的。
真正的缺点，都给优化为“性价比”了：小户型5万多点，大户型6、7万，门槛抖一抖，就好了。
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那也不能瞎说人家的房子不好——房子好不好，都是价格说了算。
5万入住北站读名校，这是点燃项目热度的根本。
一些子噪音不算什么。关上双层玻璃窗，就可以自成宁静了。
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5万多点的单价，在深圳只能买更远郊，或更城中村，或更老破旧的地方，或学校更不好的。
5万多点，一线城市，能上车个中心区，很多家庭真无所谓了。
但是，这也恰是对整个北站板块的“价格倾销”：
周边新房、二手房都惨了，中洲迎玺1、2期的业主也惨了。
北站这几年，新盘基本均价7万左右，厉害一点的折后6万多。
光折后价，中洲迎玺三期就把前面的兄弟姐妹街坊邻居们打下去10%几吧。
然后，中洲迎玺三期是个新规后的房，实用率又高那么点。
这就好了，2022年高位入市的北站新盘，真是一年年被打下来。心都疼死了。
二手房成交价，2024年的，丢出来，摆这里，大家自己看，北站周边什么价？
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比起来，中洲迎玺三期，还是要便宜！
懂了吧？
5万多点，本身就是项目的卖点！
北站5万！
新规，实际上是典型的“睡飘窗房”！
深圳人，飘窗上睡大。出了名的调侃。
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看看这个儿童房，跟厕所一样大。加个3平米飘窗，妥了，床就并过去了。
记得，窗户千万安装好防护栏！
不知道新规是怎么弄的，房间投影面积是一点大不了。空间全靠飘窗来凑（阳台凸窗50%赠送率）。
但是，阳台真的大。
看，小户型阳台都7平米了，大户型阳台就更大。
如果嫌弃客厅小，把阳台割一部分过去就好了。
总之，确实套内比一二期要大。新规有新规的道理。大概现在82平能像之前90平了吧。
笑了新人，哭了旧人。
有人说降价、增加套内，这没责任心。
其实，这才是责任心！
新规来了，难道不按新规弄么？给业主的福利，必须帮给足。
市场如此，小户型靠轨道，噪音面前，给小户型加价值树，房价打到5万，真不算什么。
你早前业主买了个安静但贵，新的业主买了噪音但是便宜，各得其所。以后二手房市场会区别表现的，别怕。
什么三宗罪，我看是三宗最。
项目给每一期都带去“不可替代”的独特价值。你无我有，优缺点平衡分配，没有独好。
让每一期都有独特卖点，让每个户型都能安下一家幸福，做北站压轴好大盘——这不明明是三宗最嘛！
无视先天，产品上下功夫、打造每一期都优点。很可。
产品好，全国来烧香。
外地大V、购房团是真来了。
无限购、低首付、深圳次级CBD，哪哪都好。比四线城市郊区盘好多了。
可是，又有人在抖音说，这是“高返佣”带来的虚高人气。
我觉得人不能有洁癖。商业社会，就讲利益。没有佣金，中介带人看房，吃西北风去呢？
当下楼市，住宅给佣金，合理又普遍，没啥好说的。不是中洲迎玺三期独一家的事。
但是3.5%佣金+几万优惠卡，中介佣金20万起步，这个确实很火力。真能让中介冲。
中介也是有良心的。高返佣，卖远郊后垃圾盘，他也怕良心不安。
最好就是中心一点的位置，楼盘不垃圾，甚至比较优秀。然后佣金也还可以，甚至足够跟买家各种开。
卖出去好房子，还拿到高佣金，全城中介自然蜂推。
别说现场看样板房，中介人也很多。本来中介就是前几波看样板房的主力，大家先看清楚了，才有底气推给客户啊。
就怕中介看了三波，后面不敢再带客，后续没人气才是惨盘。
中洲迎玺三期不是这样的。
这个项目是中介和老客户一起拉，占去头3波；然后再带犹犹豫豫的客户，带新客户，人数梯队替补上来，人气是真的有一点。
但是，说北站这地界再没新房了，这个噱头可以忽略。
其实这个噱头本身也不重要。
这2年内，北站确实大概率也没啥新盘了。要买了自住，当然要赶这几个大盘。
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但是，未来，旧改项目还是很多，巨无霸旧改也是很多。
未来的盘，规划可能更好，新规落实可能更人性。那自然是极好的。但是都是几年后的事了，也不是你能等到。说不定5年后房价涨呢？那时候跺脚多烦。
实际上，有的人觉得鹏宸云筑的新规更“心”意一点，就各花入各眼了。只是鹏宸云筑学校弱一点也是个无解。
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我这里就写这么几句大实话，大白话。
更系统的楼市，我们也整理好了。
房价表也放上，大家自己看。
具体就在次条微信文章。
我们在“爱住家教你买房”上都放了中洲迎玺三期的楼书，大家随便看。等下我们在词条还把项目的价格表放上，随便看。
爱住家投研圈2025-02-18 11:34:17来自北京市
