2月份成交数据出来了，并不算太美丽。
新房成交1666套，二手房成交3677套，都比1月份低。
难怪，深圳彻底放松限购的小作文横飞。
不放松，深圳小阳春可能要跑了。
这个数据，竟然还不如2023年。
春节是1月28（除夕）到2月4号（初七），本来是留足时间给二月份干成交和备案的。
然而...
就剩下3月份了，深圳的新房还不够蠢蠢欲动。看房人气也是普普通通，就2月22号周六井喷了一下。
所以说，25年一季度的成交未必能比23、24年好很多，24年一季度有2个月成交破3k，23年有一个月接近4k、一个月2509套。
2月5号初八，正常返工，往年新房春节还不打烊，按理2月份深圳还是有20多天可以卖房的。
但是，2月份深圳只有2个盘入市，一个是很想日光但没日光成、反而剩了一堆大户型的中洲迎玺，一个是超能锻造热销效应的鸿荣源珈誉府，20号拿证的，本来说3月1号选房，但是到现在也没看到去化喜报，而备案暂时为1、2套。
哪怕是珈誉府，也想把成交往3月份延。
开发商积极性明显不高。深圳房企，25年还是渡劫的...尾声。
等政策、等风来。
政策，你倒是来啊！
实际上，深圳新房库存已经下降到3万套了。新房去化周期也降到了约11个月，很多区房子几乎不够卖了，尤其是福田。
2024年算是深圳的去库存年，去化速度逐月加快。
继广州卖地路演，深圳也开始为卖地路演了。比如宝中南街坊地块，3月4号就回搞个推介会。
以前，欢乐系都是华侨城的。但是华侨城资金危矣，连光明都有项目还没复工。所以，需要引入更有实力的来锻造宝中。
最近，福田沙尾也定的是天健中标前期，可见华润也得先把南山、罗湖项目弄好，而中洲、卓越更暂缓大包大揽福田南。
2025，刚需继续是个“保障房年”，主打就是个配售房和公租房。
从商品房供应量可控来看，深圳还是要先去看豪宅或顶级学位房。
对的，今年深圳是“CBD一线海景豪宅”年，从中海深湾，到华润-招商深圳湾，到中信东角头，到宝中南街坊，下一代豪宅flag又来了。
高端房产敢涨价，比如前海时代据说备案价上调几百万！
前海时代三期尊府2已经上调了剩余房源的备案价。如53-1栋的190㎡户型4204房源当时开盘备案价为2117万，现变更为总价2443万，前后增加了326万。
但是，今年深圳的腰际线——中环的品质中产盘是有点扛不住，还在找价格的下限。比如，中洲迎玺3期小户型是单价、总价都创造了板块的超级地板价（也就是降了不少）。
估计接下来的中建鹏城云筑，不一定会抬价，而是跟进中洲迎玺3期的“摸”刚改的敏感点。
这个意思是，深圳中部还没跌到底。
中部都没到底，西部、东部就更没到底了。
深圳都没到底，临深和珠三角就更没到底了。
反而，深圳的学位房似乎探底要结束了，主流学位房的价格已经企稳、回暖，肉身探盘，香蜜湖普宅都涨起来了。
疲软的市场脱了太久，市场就真的各种分流了。
有钱的人继续玩豪宅，有钱或鸡娃的买学位房，刚改最迷茫，刚需则普遍奔向保障房了。
所以今年买房的策略是，不差钱的买超级低端的豪宅，有心的买顶级学位房。
到中部抄底，就可以足够耐心等项目给出更多的价格诚意，这个价格可能夏天才能探到低。
想高杠杆的，成熟大型小区的评估价很美丽，中环外环的新房返的福利很好。
刚需，今年人才房价格可能很惊喜，只要共有产权、配售房不是便宜30%以上，买人才房还是进退自如一些。
爱住家投研圈2025-03-03 19:44:15来自广东省
