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代建三强格局稳定,金地管理以“两高一低”服务领先稳居行业三强

中指研究院2025-03-26 11:06:08来自北京市

我国房地产正在构建新发展模式，近年房地产代建领域获得了较快发展。据中指研究院统计，2024年代建企业新签约代建项目规划建筑面积为16500万平方米，规模仍然保持高位，头部企业市场集中度维持在50%以上。

在行业集中化趋势下，代建领域头部效应凸显，从研究成果来看，金地管理凭借雄厚的品牌积淀与突出表现，位列代建三强，其规模效应带来资源虹吸、品牌溢价与抗风险能力的正向循环，铸就竞争壁垒，强者恒强，持续领跑。

从2024代建新签约项目建筑面积来看，代建三强企业所占市场份额约为37.5%（据代建TOP35企业新拓规模统计），占据份额超过市场三分之一，公开招标市场中标数量处于遥遥领先的地位。

代建三强领先行业的市场占有率，印证了众多委托方在合作抉择时，更加信赖头部企业，这既源于其卓越的价值创造能力，也更依赖于企业具备完善的代建服务体系支撑。

一方面，代建企业为委托方兑现价值的核心指标之一，是由销售能力体现，2024年，代建三强企业的销售规模约占整体销售规模的57.7%（据2024年代建TOP22企业销售规模排行榜统计），超过半壁江山。其中，金地管理代建项目销售金额达177.1亿元，位列行业前三强，价值创造能力突出。

另一方面，代建的本质是服务，代建工作的成效最终需由委托方进行评判，有三个指标可以检验代建企业的经营管理成效，分别是：委托方满意度、可复订机会成功率、在管项目解约率。当代建价值得到委托方认可时，这三个指标将呈现“两高一低”的特征。2024年，金地管理委托方满意度高达4.63分（满分为5分），解约率维持在极低水平，仅为2.75%，业务完成率非常高，足以体现金地管理领先的代建服务水平及履约能力。

更重要的是，“赢得第二次代建机会才是真正的满意”，金地管理可复订机会的成功率高达84.6%，以上三个重要指标，共同印证了市场及委托方对金地管理价值创造能力及服务成果的高度认可与信赖。

对委托方而言，选择头部代建企业意味着品牌、团队、体系、资源等多重保障，选择风险更低，更值得信赖。

由此可见，代建企业头部效应明显，代建三强企业继续强化综合能力，业务版图与品牌知名度显著超越同行。

3月20日，中指研究院发布《2025中国房地产百强企业研究报告》，在本次测评中，金地管理作为国内较早布局代建领域的头部企业，持续保持高质量发展，连续七年获得“中国房地产代建运营优秀企业”TOP3，综合实力位列代建三强。

1、管理规模连续六年稳步提升，综合实力稳居代建三强

金地集团的代建业务始于2006年。自2018年起，金地管理作为金地集团旗下专属经营代建业务的子公司，在深圳设立总部，深耕代建行业多年，金地管理代建业务优势显著，赢得了市场的广泛认可与委托方的信赖。

一是丰富的代建经验：自布局代建领域以来，金地已积累了近二十年的丰富经验，形成了成熟的项目管理体系、广泛的上下游资源网络、庞大的客户基础、卓越的市场口碑以及专业的人才梯队；

二是专属的经营平台：2018年金地管理公司正式成立，专注于代建领域的深耕细作，不断提升代建能力与体系化建设；

三是独特的混合所有制优势：金地管理融合了国企的合规自律与市场化运营的高效灵活，形成了企业体制独特的竞争力；

四是坚持直营模式：金地管理所有项目均由直属团队进行开发管理，确保服务标准的一致性和服务质量的均好性，助力委托方实现目标，共创价值。

图：金地管理四大优势

正是基于房地产开发管理体系和资源整合能力，金地管理为不同领域的委托方提供商业代建、政府代建、资本代建三大基础业务，及提供驻场式项目管理及非驻场式顾问咨询两类服务。

图：金地管理定制化项目开发管理服务

凭借深厚的品牌底蕴和强大的专业实力，金地管理在全国商住、商办、政府代建等多个领域均取得了显著成就，实现了多元业态的协同发展，业务规模持续稳健扩张。

深耕细作，广拓版图。截至2024年末，金地代建业务已布局全国超60座城市，累计签约管理面积超3831万平方米，同比增长33%。值得一提的是，在全国化扩张中，金地管理深耕高能级城市，战略布局聚焦主要城市群、一二线城市及重点三线城市。其中有3个及以上项目的深耕城市达到19个，包括一线城市上海、广州、深圳，还有杭州、成都、天津、武汉等核心二线城市，以及嘉兴、台州、绍兴等三四线城市。这种深耕布局，不仅能提高企业盈利能力和抗风险能力，还能有效发挥深耕优势，提升管理效率，提供更优质服务，为委托方创造更大价值与效益。

图：金地管理2024年累计签约管理面积及同比

图：金地管理布局城市情况

业务类型上以商住物业为主、商办项目和公建项目为辅，其中住宅项目累计签约货值超3204亿元，累计签约管理面积超2592万平方米；商办项目累计签约管理投资规模超849亿元，累计签约管理面积超455万平方米；政府公建项目累计签约管理面积超784万平方米。

图：金地管理累计签约建面物业类型分布

面对代建领域日益激烈的竞争和不断变化的外部环境，金地管理积极在代建领域持续开发探索新赛道，包含代运营业务、咨询业务、存量更新+装修业务、项目管理服务、冷库业务和资管业务等。例如淮安盱眙县冷库项目、北京东直门存量改造+装修业务项目、深圳思摩尔项目管理服务等。随着新赛道拓展，服务链条上下延伸，实现业务布局的多元化和规模的持续增长。

客户结构保持高质量，推动业务健康发展。2024年客户占比中，政府/国企城投/村集体是金地管理最主要的客户类型，占比达到72%，其次中小房企占比14%，资方/金融机构占比9%，产业客户占比4%。从客户类型来看，金地管理基本涉足了各类委托方的代建业务，客户类型丰富对未来继续深耕、拓展各类型代建项目有较大助力。

图：金地管理客户类型分布

2、“代建三力”构建核心竞争力，两高一低”价值代建成果显现

代建工作的成效最终需由委托方进行评判，有三个指标可以检验代建企业的经营管理成效，分别是：委托方满意度、可复订机会成功率和在管项目解约率。当代建价值得到委托方认可时，这三个指标将呈现“两高一低”的特征。

2024年，金地管理委托方满意度高达4.63分（满分为5分），代建服务获得委托方认可，成为双方稳定合作的基石。

与此同时，金地管理的在管项目解约率维持在较低水平，仅为2.75%，且多数是基于战略规划的主动退出，业务完成率非常高，足以体现金地管理领先的代建服务水平及履约能力。

更重要的是，“赢得第二次代建机会才是真正的满意”，金地管理可复订机会的成功率高达84.6%，以上三个重要指标，共同印证了委托方对金地管理价值创造能力及服务成果的高度认可与信赖。

图：金地管理“两高一低”关键业绩指标

“两高一低”的成果背后，是基于金地管理秉持长期主义理念，始终践行“价值代建”之道，坚持价值创造与服务并重，构建与代建业务相匹配的专业能力和标准化的服务体系，即“代建三力”模型:产品力、经营力和服务力，持续为委托方创造效益。

如果将代建业务比喻为受“东家”之托，担任其“掌柜”角色，那么产品力代表的是掌柜的手艺与品位；经营力则代表其财商和资源；服务力则代表操守与规矩。三者相辅相成，共同构筑金地管理“代建三力”，为委托方带来更加稳健的经营效益和更高品质的代建服务体验。

图：金地管理“代建三力”示意图

服务力：提供专业、高效、透明的代建服务体验，让服务兑现生产力

想要做好代建，必须依靠专业化、科学化的服务体系去提升核心竞争力，这也是源于代建的“服务”属性。为提升服务力水平，金地管理创造性地提出了领先行业的标准化服务体系——“服务金三角”，包括“委托方服务白皮书”、“代建服务质量体系”与“委托方驾驶舱”，提升委托方的服务体验。

《委托方服务白皮书》作为行业首创代建服务指南，系统性明确服务内容、流程与标准，为委托方提供全周期操作指引。委托方驾驶舱是代建行业首个为委托方量身打造的经营管理信息平台，实现关键指标动态追踪与风险预警。《代建服务质量体系》是代建行业首个针对代建服务质量的标准化服务体系，对服务阶段、服务动作进行整合梳理，包含6大阶段，28个服务动作，让好服务有标准可循，为委托方提供更优质服务。

图：金地管理服务力金三角构建

经营力：价值创造融入品牌基因、“代建+”创造全周期价值

与房企的自有项目运营、可全集团全国范围内进行资源调配的模式不同，每个代建项目都具有其独立权属，且每个委托方的经营目标和资源状况各异。

代建经营力则要求“掌柜”不仅要做好产品，还要控制好成本，保障良好的收益，同时在经营过程中帮助东家去解决各种各样的疑难杂症的经营问题。

金地管理通过长期实践，将“价值创造”理念融入品牌基因，具备精细化的全过程运营管理能力，以核心优势赋能土地开发，为委托方在品牌、体系、资本、资源以及团队五个方面进行赋能；以专业管理创造增值效益，在设计、品质、进度、合规、成本以及营销六个方面为委托方创造效益。例如，在项目经营端，量身定制了多专业协同机制与经营服务体系，既维持项目高溢价，又促进快速去化，有效达成“量价双收”，核心要素是做到项目定位好、质量好、品效好和卖得好。

同时，依托金地集团丰富的产业资源和多元化布局，金地管理打造多方位“代建 +”衍生能力，涵盖代建 + 产业招商运营、代建 + 长租公寓、代建 + 融资顾问、代建 + 物业服务、代建 + 体育、代建 + 康养等，通过资金匹配、前期规划、开发管理、产业招商、园区运营等，提供项目全生命周期服务，为委托方创造更长链条的服务价值。例如基于金地集团打造的旗下长租公寓品牌“草莓社区”，金地管理也有足够的能力为委托方在长租公寓运营方面提供相关服务，打造“代建+长租公寓运营能力”。

图：金地管理“代建+”

依托金地集团多元业务资源的沉淀与积累，金地管理在“代建+”上具有全方位服务的能力。例如金地管理在为商办或产业园项目提供代建服务的过程中，可以提供包括但不限于产业规划、开发管理、产业招商和园区运营等不同阶段的服务。

在项目开发和运营方面的专业服务外，金地管理还积极构建项目方与资金方之间的沟通桥梁，提供全面的“代建+融资顾问”服务。目前，该类服务已在多个城市成功落地，有效协助项目方获得了必要的资金支持，同时为资金方匹配了优质的投资机会，实现了项目方、资金方以及代建方之间的互利共赢，促进整个项目生态的健康发展。

产品力：灵活创新，量身定制产品解决方案

产品是代建服务的终端载体，其重要性不言而喻。在代建领域，得C端者得B端，只有打动得了小业主，才有可能打动委托方。

金地管理依托金地集团成熟产品体系，提供“褐石”“名仕”“风华”“格林”“峯”和“御”六大产品系列，满足不同消费价值观和不同家庭生命周期的购房者需求，同时结合代建业务特色进行灵活创新和应用，为各类委托方提供量身定制的产品解决方案，实现项目经营价值。

专业创造价值，服务赢得信赖。金地管理坚守价值代建之道，以“代建专家”的极致追求，不断完善代建企业的能力体系建设，与多方共同携手，实现价值共赢，为行业和社会的持续健康发展做出积极贡献。

图：金地管理各业态部分项目案例展示

图：金地管理商住领域部分项目案例展示

图：金地管理商办领域部分项目案例展示

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