[摘要] 尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字来概括，就是“房价”。
生产要素的供给压缩
严控房企开发贷，致使融资难，增加购房成本
常年紧缩地根，垄断土地供应，地价飙升，增加土地重置成本，导向房价难降
加大保障房用地供给，不等于增加商品房市场供给
2003年4月，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房或二套房以上的借款人适当提高首付款比例，不执行优惠利率。这是“(1295.60,11.40,0.89%)十年”启动后，政府首度采取抑制房价过热的措施。
信贷政策是房产调控的一项常规动作，其中包括开发贷的发放尺度、个人购房贷款的首付比例及利率、存贷款基准利率的调整等。但在供给端，调控主要针对开发贷。
早期政策对开发贷的限制，主要集中在高档商品房、别墅等项目类型上，调控者希望借此减少房供应，增加中小户型，以满足中低收入者的购房需求。比如“汤臣一品”等高价豪宅项目，被政府问责“价格虚高”，从而成为全社会众矢之的。这一政策导向思路，由于否定了市场选择权和消费差别，后慢慢淡出市场。
后期对开发贷的限制，源于对房地产规模过大的限制，而采取对行业贷款的全面紧缩。国有企业、龙头企业和项目才能获取银行贷款。银行利率的大致上浮区间是10%-25%。更多的房企，被迫通过信托、基金和民间资本融资，资金成本动辄12%—18%。
在一个成熟的市场中，开发企业的融资来源，更多来自于直接融资而非间接融资。但国内A股市场自2010年5月关闭对房企IPO和再融资的闸门后，开发商基本丧失了这一通道，更加依赖大银行系统的高息资本，高企的资金成本进一步加权至房价。
作为基本的生产原料，土地的供给直接影响了房产供需平衡。据REICO工作室的统计数据，2003—2010年，地价水平(房地产开发购置土地费用除以购置面积)年均涨幅为22.9%，而同期的房价水平的年均涨幅为16.1%。
过去十年间，政府对土地的调控，大致可分为三类：一是将过去协议出让改为招拍挂，二是打击囤地行为，加快开发周期，三是将土地用途的规划向高密度中小户型、保障性住房倾斜。
2004年8月31日之后，经营性土地一律要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。此外，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可将土地收回。挤出不具备开发资质的人和杜绝权力寻租，是明确招拍挂方式主导土地出让的关键诉求。
招拍挂同时给地方政府提出了更具挑战性的要求：原先开发商和政府共同找地、开发土地，到由政府全包，资源配置效率大大下降。此外，由于价高者得的特点，土地拍卖的火爆场面频出不穷，“面粉价高过面包”的恐慌，不断刺激房价攀升。
在官方的逻辑中，土地供应紧缺，责任并不在政府，而是开发商——他们通过囤积土地，坐等，使得房屋售价与土地初始成本之间形成巨大的利润空间。因此在很长一段时间里，盘活开发商手中的存量土地，成为调控者的一项重要任务。
但事实上，1995年生效的《房地产管理法》中就对土地的出让、交费和开发时限有着明确规定，国土部在2003年之后，还在不断出台“新规”督导土地市场，时至今日仍然影响了很多人的判断：正是开发商囤积居奇推高房价。
但到了2010年底，故事才水落石出。国土资源部公布了闲置土地的信息：1457宗土地总面积9772.4公顷，其中约70%为住宅用地，合同价款256.1亿元。其中54%的土地闲置明确是政府原因造成。属于企业原因的用地宗数为670宗，其中住宅用地约3145.58公顷，可建设住宅约3700万—4000万平方米，这在当年7月公布的开复工总面积32.43亿平方米中仅占约1.2%。期望盘活存量以增加供给的实际效果，可想而知。
加大保障性住房和普通商品房的土地供应，也是自2006年以来调控的重要政策。是年5月，国家明确90/70政策；2008年规定，住宅用地中，90平方米以下的户型和保障性住房必须超过70%以上；2010年再出政策，要求五年内建成3000万套保障性住房。
虽然从供地总量上，各地的确出现了比较明显的增幅，但刨开保障性住房用地、工业用地，京沪等大城市的商品住宅用地供应，实际上并没有实质的增加，而这些城市的需求却仍在不断膨胀。
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