[摘要] 尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼，来形容房地产政策的诉求，但在绝大多数人眼中，过去十年调控的目标，用两个字来概括，就是“房价”。
受刺激的需求和未完成的保障
城市新增人口住房需求和持续宽松的货币环境，极大刺激购房需求
住房保障体系的不成熟，增加了商品房市场压力
压制需求的必然结果，是开发商生产积极性不足，加剧供需结构失衡
处在房地产发展的初中级阶段，国内住房需求原本就十分旺盛。据REICO工作室的统计，近年新增人口、住宅改善对存量住宅面积的需求年度增长约为5%—7%。而同期年度新建住宅量相当于存量的4%—5%。也就是说，在未考虑折旧需求的情况下，市场每年仍有1—2个百分点的缺口。这种供需不平衡，被普遍认为是住宅上涨的基本动因。
2003年以来，尽管央行对货币政策表述历经了“适度宽松、宽松、适度从紧、从紧”等多次变化，但每年都在向市场注入大额净头寸：2006年为14500亿元，2007年为4700亿元，2008年高达18600亿元，2009年更是高达27500亿元。中国处于“不差钱”的十年中，而金融危机期间的10万亿货币投放，更是将这一状况推高至顶峰。
持续的货币宽松，带来了通胀和资产价格的飙升。较低的利率管制、稀缺的渠道，使得持有不动产的，大大超过持有货币或投向实业，极大刺激人们对房产的潜在需求。
从2006年开始，政府开始认识到，住房需求必须区别化地满足，政府有义务保障中低收入者基本居住权利。“加快建设廉租房、规范经济适用房”，十年中首度出现在国务院常务会的决议中。但住房保障制度在对象覆盖、土地划拨和资金投入方面均未有明确的认识，也没有成型的制度设计。
但许多保障房尤其是经济适用房，成为权力寻租的地带。而更需要引导的廉租房体系，则在很长时间里没有得到应有的重视。地方财政的压力和商业银行的动力不足，也成为这项需要长期建设、动态维护制度建成的障碍之一。
2010年，保障房建设被提到与控制房价同样的高度。各地政府与签订了“军令状”，以确保各项要素配套到位、严格遵循建设进度。在长效机制尚未建立前，命令的结果却是，只见开工不见竣工、重产权房轻租赁房，分流需求的初衷至今尚未得到更好的解决。
因此，流动性泛滥的市场周期中，房屋的资产属性得到了充分的体现，其保障属性则不然。通过配置不动产实现财富保值的群体，一时间成了“身边的野蛮人”。购房者被人为区分为刚需、和投机三种。后两者成为调控的打击对象。
2011年，政府出台了另一项压制需求的政策——限购，辅以对本埠居民二套房贷款首付提高、利率上浮，对三套以上住房停贷。其初衷，是将、投机性和外地购房行为挤出市场。
尽管这项被称作“严”的政策，通过近乎一刀切的方式，错杀很多大城市移民的购房需求和改善性需求，但在房价控制指标上，取得了明显的成效。从2010年—2011年的两年间，70个大中城市新建商品房房价稳中有降的由10个增至68个。土地市场也降至冰点。
开发商开始逃离“两限”严的城市，到二三线城市。但受制于人口净流入不足和公共配套措施匮乏，战略大转移并没有太大收获。而相较于供给平衡的二三线城市，一线城市的需求则被强力压抑。
2012年3月，地产大佬任志强预言，由于限购限贷等严控措施，过去两年中开发商的生产积极性受挫，住宅项目开工量和开工面积均出现了负增长，一年后一线城市房价将出现。
供求关系决定价格的铁律再次生效。到2012年下半年，房价划出了一条陡然上升的尾线，比任的预测提早了几个月，这一趋势延续到了2013年5月份。
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