[摘要] 尽管官方常用“促进行业健康发展”、“住有所居”、“改善居住条件”等不同字眼,来形容房地产政策的诉求,但在绝大多数人眼中,过去十年调控的目标,用两个字来概括,就是“房价”。
税费调节的理想与现实
重交易轻保有的税收结构,并不能有效盘活存量住宅,反而滋生更多的欲望
房产税的调节和替代效应,仍有待政策加速推进
税费作为调节供需平衡的手段,在国内调控中占据举足轻重的角色。
一个得到大量共识的数字是,房价中有60%—70%的部分都通过税费方式流入政府。
过去十年间,围绕调控的税费调整,主要涉及房产交易的营业税、个人所得税的税率调节。对应周期内房价的变动,很难看到这些政策产生了明显的效果。因为在供需不平衡的卖方市场中,税费无论是以买方还是卖方为征收对象,都很容易被转嫁到购买方,从而推动房价的上涨。
我国目前保有环节的主要税种,包括房产税和城镇土地使用税,但十年间对于居民个人拥有的非经营性的居住房屋都免于征收,实质上处于“”状态。
宽松货币政策和持续上涨的房屋价格,又催生了和投机性购房,保有税的缺失,使得房屋持有成本几乎可被忽略不计,致使住房囤积大量空置,拥有数十套,甚至百套住房的“房叔”、“房姐”接连曝光,更加剧了供需矛盾。
市场分析者建议从严征收保有税,一方面可以盘活存量房,抑制和打击投机购房,另一方面可以为地方政府另辟财源,摆脱对土地收入的依赖。在2011年底,政府有意改变目前现状,并在上海和重庆启动空转多年的房产税试点。
两座城市对试点的细则安排显得极为谨慎,征税对象主要是增量房,也包括重庆市的存量别墅。其对房价的影响、盘活存量住宅和增加地方收入的效用,在一年后却并不明显。按照官方统计口径,去年全年沪渝新建住宅价格分别上涨7.6%和4.5%,征收量与财政收入相比几乎可忽略不计。
第二批扩大到试点名单,在一年半的时间里犹抱琵琶半遮面。据说杭州版房产税在发布前夜被叫停,理由是,政府智囊建言,如果只征收增量,会在政策执行前引起一轮购房狂潮。坊间传闻可能不足为信,但房产税的征收的确面临着诸多挑战。除了征收面的界定,还包括差异化税率如何确定,对房产的合理估值、税务部门的管理资源配置等问题。目前,性的住房信息联网平台迟迟未能建成,全面征收的难度可想而知。
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