作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师
主攻：重大疑难房地产案件、小产权房（含历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等
昨天（2021年2月8日），深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称《通知》）、《<深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知>政策解读》（下称《解读》）、《深圳市房地产和城市建设发展研究中心关于发布深圳市住宅小区二手住房成交参考价格的通告》（下称《通告》）三个文件，乍一看：不就是出台了一个成交参考价嘛，二手房市场一个愿打一个愿挨，价格高低政府哪能管得着，对实际交易没有任何意义！
因严重偏离实际成交价，引发网友投诉
但仔细看，却发现里面大有乾坤，可谓“刀不血刃，刃不留情”二手房市场：
1、《解读》就成交参考价格作用讲了四个方面，其中最后一个里面的“引导商业银行合理发放二手住房贷款”十六个字才是鬼挡杀鬼、佛挡杀佛的市场大杀器！
正如笔者在前文《深圳豪宅全面“降价”：恒裕、双玺、润府13.2万，半岛11.6万，前海时代10.7万，壹方中心10.08万...｜官方成交参考价本质分析》所言：二手房贷非常有可能从2018年3月28日“三价合一”制度规定的“以房地产信息系统中查询到的网签合同查询结果”作为审核依据，收紧到以“二手住房成交参考价格”作为审核依据！
一旦如此，成交参考价格则直接导致房贷政策由过往“因城施策”变成“因盘施策”——政府可以通过制定成交参考价来控制商业银行贷款审核依据，通过降低成交参考价达到降低银行贷款、增加购房首付、提高购房门槛的目的，可以对具体的楼盘伸缩杠杆，实现针对个案楼盘的精准调控，想“打”哪个楼盘“打”哪个楼盘！
2、公示的3595个深圳二手住宅楼盘中，热点楼盘成交参考价与实际成交价相比悉数“打骨折”，七八折很正常，腰斩也不稀奇，以“妖盘恒裕滨城二期”为例，前阵子挂盘价40万/平米，实际成交价已有超过30万/平米，成交参考价却仅有13.2万，如果据此价格贷款，无论首套还是二套，贷款额都会大幅降低，首付都会大幅增加，而同样的事也发生在其他实际成交价远远高于成交参考价的网红楼盘，比如双玺花园、华润城润府、半岛城邦、壹方中心......
因成交参考价覆盖了深圳所有二手房住宅楼盘，所以与以往调控政策完全不同点在于可以“因盘施策”、“精准打击”，从而起到降低具体楼盘杠杆、成交量的目的，而抛开深圳示范区利好因素支撑，长期成交低迷都会对房价产生影响。说到这里，估计网友就知道将之比喻为二手房市场的“大杀器”、“核武器”并不为过了。
值得关注并在网上引起轩然大波的是同日深圳住建局约谈多家中介要求下架高价房源的消息，据财联社报道：当日下午多家中介公司被深圳相关部门紧急通知开会，并被要求从即日起不能发布高于成交参考价的房源信息，即全面封杀高价房源！
随后有网友查询发现，很多高价房源下架，笔者尝试查询了润府、半岛城邦、双玺花园、壹方中心等楼盘，发现或者有房无价，或者连房源都没有了。
封杀高价房源的结果是以后买卖高价房都要“摸黑”进行了，问题是：看不见了，就不存在了吗？《通知》“促进二手住房市场信息透明”的目的反倒使得超过交易参考价的交易不但信息没有更透明，反而完全黑暗了：只透明参考价，不透明成交价，看不见了，就当没有——对此多数网友冠之以现实版的唯心主义、掩耳盗铃。
今天上午，笔者在朋友圈看到如下黑色幽默漫画，出于调控房价的好意，怎么就引发了如此嘲讽呢？！
封杀高价
房源对法律诉讼也产生了影响：遇到二手房卖家违约，为查明
房屋差价损失，买家都会上网查询，确定诉讼请求额，没有了房价，买家损失便无法查明，证据便没法锁定。信荣说：房贷政策变天，
买二手房务必先查询成交参考价，不赞成封杀高房价1、目前深圳
二手房市场存在市场参考价、实际
成交价、评估价（又分过户评估价和市场评估价）、网签过户价四种价格，不同价格作用不宜，市场参考价成为
银行贷款依据后，其他三种价格便无涉贷款，首房首套贷款未必可以做到成交价的七成，故应务必注意，避免贷款失败对卖家构成违约；2、笔者也不赞同封杀高价房源：一方面，成交参考价已经拉高了
首付比例，提高了交易门槛，挤走了投资客（投资客基本都是用杠杆的，而且越长越好），刚需不是高价房的元凶，只要有钱并愿意高首付可以让其购买，封杀高价房源并不能起到消灭高价房的目的；另一方面，封杀高价房源导致超过交易参考价的房源完全不透明，有悖于《通知》所述出台交易参考价提高交易透明度的初衷；3、从房贷政策“一策”到“
因城施策”，再到“因盘施策”，深圳二手房调控步入深水区，二手房杠杆普遍缩短利好
新房，又因新房与二手房本来就存在巨大价格剪刀差，预计未来打新抢房更为激烈；4、受
物权保护、契约自由保护，
二手房价格历来是你调你的，我卖我的，你那厢：刀不血刃，刃不留情。如雷贯世，如锋破定；我这厢：洗尽铅华，清水浮花。天地之间，我自悠扬。此次调控，深圳二手房市场是否还能如此逍遥尚待观察。
张茂荣律师团队2021-02-09 23:32:56
