深圳中院:买“历史遗留违法建筑”,可以排除卖家债权人执行!|深圳“小产权房”执行异议之诉

裁判文书：郑缅记、李俊锋二审民事判决书

裁判法院：深圳市中级人民法

裁判时间：2020年11月20日

案号：（2020）粤03民终6767号

基本案情：

涉案一栋房产为“深圳市历史遗留违法建筑”（深圳版“小产权房”），2010年4月20日，由原业主进行深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报。

2015年4月14日，买家与原业主签订《私人房屋转让合同》，以总价款2000万元购买涉案房产。

2015年4月21日，买家与原业主办理了涉案房产的用电过户手续，并到流塘社区居委会办理了《宝安区自建房使用权利证明》。

2015年8月至今，涉案房产一直由买家出租使用。

2015年9月24日，卖家债权人郑缅记向深圳市龙岗区法院起诉原业主偿还借款本金300万元及相应的利息、违约金等。

2016年9月9日，龙岗法院判决原业主偿还郑缅记借款本金288万元、利息133100元及还款利息。

2017年8月25日，郑缅记向龙岗法院申请强制执行，并查封了涉案房产，买家以其为该房产的实际权利人为由提出执行异议。

2018年5月18日，龙岗法院驳回买家的异议请求，买家遂提起案外人执行异议之诉。

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一审判决：优先保护买家，不得执行！

深圳市龙岗区人民法院经审理认为：本案为案外人执行异议之诉。《人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。

涉案房产至今未取得不动产权证书，也未办理建设工程规划许可证等报建手续，仅进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，合法性尚待有关行政主管部门予以处理。

买家作为房屋使用人，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：

1、买家与原业主签订《私人房屋转让合同》后已经按照约定付清了购房款，原业主也依约将房屋交付予买家使用，买家系基于上述合同关系公开、和平地占有房屋，符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条有关占有保护制度的规定。另，上述《私人房屋转让合同》的签订、履行时间早于郑缅记对原业主等人提起民间借贷诉讼的时间，郑缅记未能举证证明买家存在与原业主恶意串通签订合同妨害其主张债权的情形，故买家系涉案房产的占有人。在原业主未提出返还原物的请求并得到支持的情况下，买家对涉案房产享有占有、使用和的民事权益。

2、买家为受让涉案房产支付了对价，即使原业主能够主张返还房屋，其也应先将购房款退还予买家，与申请执行人郑缅记的债权相比，买家对涉案房产所享有的上述民事权益应当优先保护。

3、原业主已经收取全部购房款，作为被执行人，其财产并未因涉案房产的转让而减少，该转让行为并未损害申请执行人的债权。

综上，买家作为涉案房产的占有人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决：不得执行涉案房产。

二审判决：驳回上诉，维持原判！

深圳市中级人民法院经审理认为：买家基于与原业主签订的合同，和平地占有使用了涉案房产，买家已经付清约定款项，原业主已出具了相应收据。买家付款并占有房屋在先，上诉人起诉原业主在后，上诉人主张买家与原业主恶意串通依据不足，本院不予采信。

综上，被上诉人作为涉案房产的占有人，对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益，原审处理无误，本院予以确认。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，2020年11月20日判决：

驳回上诉，维持原判。

“违法建筑”买卖合同确定无效？看法怎么说……

信荣说：认同本案判决，审判实践尚不统一。

1、笔者认同“历史遗留违法建筑”买家可以要求排除卖家债权人执行的观点，理由是无论买卖合同是否有效，买家支付对价并实际占有使用，与卖家债权人普通债权相比更具有优先性，为本案法官点赞！

2、就“历史遗留违法建筑”买家提起的案外人执行异议之诉，实践中存在三种完全不同的处理方式：一是认定买卖合同无效，不能排除卖家债权人执行（如下文所述案例）；二是优先保护买家利益，可以排除卖家债权人执行（如本案）；三是以合法性由政府确定为由，裁定不予受理（如【2020】粤03民终14078号案、【2020】粤03民终13716、13717号案）；

3、主流观点认为包括“历史遗留违法建筑”在内的小产权房买卖合同无效，更不能取得物权，故而权益不受法律保护，不能排除卖家债权人的查封执行，如笔者撰文《两千万买农民楼，七年后高法裁定：不能排除卖家债权人查封执行！｜深圳市历史遗留违法建筑》：同样是“历史遗留违法建筑”，同样成交价超过2000万，同样是买家执行异议之诉，宝安法院一审、深圳中院二审、广东高法再审均判决合同无效，不能排除执行；

4、之所以同案不同判，一方面与法官自由裁量权有关，另一方面也与代理律师诉讼策略——给买家提供的争议解决方案不同有关：诉讼策略解决的是维权途径问题，路走错了，结果必然败诉！

5、信荣（）房地产律师团队深圳总部主攻“深圳小产权房争议解决”，在历史违建、新增违建、城中村、农民房、厂房、自建房、绿本房、法拍房、回迁房、安居房、集资房、保障房、福利房、微利房、军产房.....买卖纠纷、租赁纠纷、拆迁纠纷、析产纠纷、继承纠纷、侵权纠纷、执行纠纷等领域积累了丰富的经验，为便于网友查找，集合小产权房研究成果，特开始公众号“深圳小产房权法律专家”，欢迎关注，客服专线：400-0755-618（按1）。

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