新旧年景交接，深圳房企在换天。
这些天，万科、华润接连换将新闻，刷了业内的屏。作为普通置业者的读者，可能会想这新闻关我事么？科技企业不也老换帅，铁打的营盘流水的兵，老习惯了。
只要将在、兵在、战斗力在，不影响产品、交楼就行。
可是，一朝行情一朝管理层。楼市进入“深度买方时代”，融资环境锐变，降杠杆、降周转成为常态。经营战略要从骨子里就变，那管理层自当深度换血。
现在买房的在看啥？
1、产品：户型收益率、小区宜居力、材质保等级。
2、交楼：按时、按质能交楼，不爆雷、不烂尾。
3、价格：备案价香不香？折扣到不到位？送不送精装...
新时代的操盘手，不但要更落地的做产品、保交付，还要创新低周转率时代的经营战略，更要开始“看得上低毛利的辅助业务”。
笑傲江湖群雄谢幕，砥砺守城上位。
一届行情，一届经理人。
那业主买楼、收楼的关注点，不也得顺应而变？
楼市盘整、规模缩减，深圳总是冲在前列。
华侨城、中海、华润、万科...都受了冲击，销售规模减小。
万科在变！2024年1月份即大调组织和人事安排。
房地产业务之外，成立商业事业部，将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。
2023年告别旭辉集团、加盟万科集团的周轶群，接任南方区域首席合伙人。
原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。丁力业继续担任印力集团董事长，同时兼任商业事业部首席顾问，王海武担任商业事业部核心合伙人。
这一动，把商业业务拉到很高的重要度。对，商业、物业都是现金流业务。细水长流，利润稳健。而且，商业业务业是很呼应“消费升级内循环”。
现在的房企，都愈发重视“物业、商业、租赁、城市更新”。无他，就为更好融资、拆分业务上市而已。
但是，主营地震，其他业务领域未必也“稳如山”。
华侨城多地面临项目抛售、建设缓慢，包括抛售地标项目，2023年前3季度亏损面较大，更在旗舰业务“文旅”板块遭遇滑铁卢，10月27日深圳欢乐谷“雪域雄鹰”过山车事故发生，28日闭园，后续被有关单位处理了系列责任人。到1月16号才重新开营。
听说，华润也换将了。
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这种超级集团，其实每一年都有管理层较大的调整。
就像交付，突然间成了业内顶重要的事。房企的年报，都争着把交付数据划重点提示。
1月初，中海就提到2023年交付项目超200批次，交付套数突破20万套，实现100%及时交付率，其中110个项目甚至提前交付。
保交付要资金，大规模交付的代价就是负债率上升，公司净利润增速放缓，现金流压力加大，等等。
1月15日，碧桂园集团召开2024年度工作会议。碧桂园集团董事局主席杨惠妍在会上表示，2024年公司预计交付量超48万套。
其实，2023年碧桂园更是累计交付超60万套房屋，累计交付面积7162万平方米，涉及31省249个城市，其中151个批次44521户实现“交付即办证”。
每一年，碧桂园就交付一座县城：48万套房也好，60万套房也好，涉及的居住人口规模都是百万级。
这轮楼市深度调整，碧桂园一开始就交由二代杨惠妍来负责。新一代，身上压的都是担子。
那么，我们置业者的购房环境变了么？
房企高杠杆大干快上是5年前的事。2020、2021买的楼盘，触雷风险系数高一点。
现在，房企拿地都慢起来了。民企重点都是攻“交付”，央国企才是拿地市场的主力。
而且土地出让规模也是创了多年新低。
这两年，房企已经是“有多少米吃多少饭”，资金能撑住多大的建设量、就建多少的房。
相对，新建的房烂尾的概率有所降低。
但是，买房也不是瞅房就可以买。还是要调研下开发商的底色，看看他们的实力。再看看拿地的时间，建设的进展，估摸估摸能不能如期交楼啥的。
眼睛嘛，长在自己身上，嘴也是自己的。多看、多问、多听，排雷还是容易的。
而且，如果房企门换将，能把实干派、工程派换上来也挺好。
以前是“融资高手”坐镇，产品和工程往后靠，快速滚雪球比较重要。现在要交付，业主收楼更看重品质和验收，越来越多的工程背景的冲在前面，这就是好事了。
2024，看看心仪楼盘开发商的团队，是什么人主导，心里也就更有数。
当然，影响2024置业格局的，其实主要是“住房问题双轨制”。
未来保障房供应量会大增，绝大部分刚需、小中产的需求会被各类低价、低租金保障房接过去。
商品房就变成了“自己找妈”了。可是，很多商品房也并不是高品质、强地段、好学校。各方面条件不咋样的商品房，未来的价值会被保障房拖累，价格会无限亲近保障房。
所以，买新房，一定要挑高端的买。只有各方面“都比保障房爽”的商品房，才能跑赢未来的长跑。
所以，也得房企将帅很懂“高端住宅的营造”才行。要看看操盘手们，参与过的高端盘、参与过的成功高端盘多不多。
爱住家投研圈2024-01-19 20:22:38来自北京市
