[摘要] 高企的资产负债率，如一把悬在众房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，136家上市房企目前背负背负1.24万亿元债务，其整体负债率在2011年上半年已达到近10年新高。
三道融资闸门紧关
根据国家统计局公布数据显示，2011年上半年新增房地产贷款7912 亿元，比2010 年同期少增5985 亿元，行业资金面持续收紧。从去年下半年开始，不少商业银行就先暗中收紧了对地产企业的开发贷款，今年甚至停了开发贷的审批。“虽然直到今年6月，部门才公开表示要减少房地产贷款，但早在5月，多数开发商就几乎拿不到银行贷款了，继而转战信托融资。”沪上一家房企20强的开发商代表对网易财经介绍说。
据了解，信托融资时间短但成本高。尽管如此，对流动性渴求的房企还是先后选择加入信托高息举债融资的道路。据了解，已不只是绿城这样的地产商求助信托，包括雅居乐、富力地产、合景泰富等在内的不少大型房企，在过去一年的新债务中，都约有一半来自信托贷款。
8月份，绿城与中信信托组建中信干景·绿色星城基金集合信托计划，首期规模达到12亿，但其中绿城需承高达15%以上的信托融资平均成本。中国信托业协会统计数据显示，截至2011年6月，房地产信托资产已由2010年3月的2350亿元猛增至6050亿元，增幅达150%。上半年新增房地产信托融资达2080亿元，完全可以比肩同期2110亿元的银行贷款。
然而，这一增长趋势在今年7月骤然中断。“7月以后，房地产信托的规模明显收缩了。”用益信托工作室理财分析师岳婷透露称，虽然各个公司情况不同，但银监会对房地产信托的风险排查和事前报备，已令房地产企业在信托上也“此路不通”。在国内主流渠道已进入无门时，诸多房企只好寻求海外融资。但国家外管局8月12日下发的通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请，已导致房企海外发债融资进一步受限，也迫使海外融资成本进一步攀升。如一家中等规模开发商三年期贷款的资金成本目前通常高达600个基点，远高于今年初的400个基点。
在融资渠道被内外封堵的背后，不少房企开始借力私募，或通过更复杂的组合方式发行融资产品，缓解资金缺口问题。德勤中国开发商行业主管合伙人施清耀指出，因贷款紧缩，传统借贷已不能作为主要的融资渠道，而过去较多开发商采用的境外上市、发债只适合业务增长理想的大型企业，其他管道如信托融资成本日高，私募基金便打进了房地产行业。
据其估算，今年1月份，房地产私募基金的总规模已经超过500个亿，而目前更不下1000个亿。“这也只能缓解燃眉之急，不可能从根本上解决房企资金链上的困境。”施清耀如此分析。
而值得注意的是，与大房企能通过房地产信托以及其他金融方式融资相比，二三线城市的大量中小本土房企融资渠道更为狭窄，不少房企只能选择成本更为高昂的民间借贷。
“房子建到一半自有资金不够了，银行贷款又不敢指望。如果不继续投入，之前投的钱就完全没希望收回，而继续投入至少还有赌一把的机会，这时的选择只剩下民间借贷。”
温州一位曾通过民间借贷融资的开发商，在对网易财经解释选择民间借贷的初衷时这样说道。对于这种近乎赌博式的融资，月息高达4%-10%的民间借贷在当前楼市环境下，往往很容易就能摧毁一家中小型房企的资金链。
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