[摘要] “很多养老地产商，仍喜欢‘盖房子卖了就算数’的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。”近日，日本养老产业鞠川阳子在接受早报记者专访时说，她认为，部分或者全部持有经营，将成为养老地产的主导模式。
“养老地产不适合急功近利型商”
东方早报：养老地产对开发商有哪些要求？
鞠川阳子：因为养老地产的产品特性是前期大，回收周期较长，持续性经营尤为重要。持续性经营其实很关键，因为养老地产一般给客户承诺的是“养老送终”的义务，这是一个长期行为，那么中间就应避免倒闭破产。
做养老地产的企业，不仅需要有足够的经济实力、运营能力，还需要具有长期经营和诚信重诺的社会责任心。不适合于急功近利型商。
养老地产的商和主管政府部门应该建立一个双向选择的机制，尽量避免一些短期行为带来的损失和不良社会影响。单从企业的产业吻合度来讲，险资、大型房地产商、医药类企业、部分PE（以长期项目为主的）等，都是比较适合的企业。
东方早报：如你所说，除了开发商，很多保险基金也在探路大型养老社区，但体量大的项目如何实现盈利？社会资金是否会因为盈利考量，而扎堆选择老年地产？
鞠川阳子：我认为，对于大体量项目，前期的市场定位、项目策划、预算很重要，这是明确方向、把握大局的关键。
大方向对了之后，具体实施就容易了，项目的成功才会有基本保障。盈利的关键点就是一句话——选对客户，为其提供合适的产品。但具体到每个项目就很复杂，需要一直细化下去。
以基本的几点为例：产品内容（服务项目）要多样化，既要互补又要重视差异化。
因为养老客户群的需求很多样和个性化，需要设计出“适合”他们的服务产品才能够留住客户；服务要人性化、精细化，获得养老人群的信赖等，需要了解客户的真正需求。
商业性养老地产项目都需遵循市场规律，其行为自然是逐利的。从目前的状况来看，社会资本主要关注养老地产市场。
东方早报：你认为中国企业开发商养老地产，什么样的道路更具可行性？
鞠川阳子：从我同广大养老地产商的接触中了解到，很多商仍喜欢“盖房子卖了就算数”的模式。但养老地产特殊的社会影响、社会责任，决定了这个模式不可行，政府也不会允许这样的模式。所以我认为，部分或者全部的持有经营将成为主导模式。
如果是为中国养老地产的发展提建议，我认为，了解老年人群的真实需求，有针对性地开发其所需产品，既要学习借鉴国际先进经验，又要结合中国的实际情况，开发中国式的养老地产才是正确之路。
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