[摘要] 昨日（1月8日），中指研究院发布数据显示，2012年，全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降17.3%和23.1%，4月以来供求状况有所缓和，12月推出及成交面积均增至年内点。
卖地机制如何打破
伴随各地房产市场的日益壮大，近年土地出让金规模越来越大，在地方财政收入中的分量也越来越重。
更为重要的是，在运作土地过程中，江浙等经济发达地区发现了一条以土地为撬动银行资金，从而快速扩张城市的发展之路。这一模式被更多地方政府仿效，其后果即是土地出让价格和房地产开发热潮的交替上升。
土地财政促进了地区经济发展，但带来了诸多短期、扭曲的行为。部分地方政府为了卖地生财，大举进行城市扩容，强行征地、拆迁，引发诸多社会矛盾，在改进城市面貌、推进城镇化的同时，亦埋下诸多隐患。
地方政府之所以有恃无恐，与现行的土地管理制度安排有很大关系。按现行法律法规，农村集体的土地必须通过国家征用转为国有后才能进入土地交易市场，交易的主体是政府，而非农民个人。
地方政府既是土地管理者，同时又是土地经营者，通过对土地供应的垄断地位，推高地价、房价，获取高额土地出让。在这场由地方政府主导、以廉价方式购买(补偿)的土地国有化过程中，地方政府为追求土地化，在实际操作中，容易在征地时刻意压低补偿标准，突破耕地保护政策红线，擅自更改土地利用规划，侵害农民利益事件时常发生。
在地方政府垄断土地供应的既有格局之下，地价、房价下跌与其利益相悖，因而会采取减少供地面积等方式维持高地价、高房价。这也成为近年数次房地产调控政策难以奏效的一个重要原因。
中国土地学会副理事长黄小虎认为，只有将地方政府经营土地职能剥离出来才能解决问题，否则将管理和经营职能混在一起，管理必然是虚的。
更多的建议指向是，现行土地批租制亦需改良，遏制地方政府的卖地冲动。
“2009年我们提出分期支付土地出让金的建议。”安邦集团研究员唐黎明指出，这样可以较好地解决政府和开发商的短期行为，在政府、开发商、购房者之间形成相对的利益平衡。
各地现行的土地出让制度为批租制，即一次性收取未来几十年的全部地租，这一制度安排饱受争议。除了批租制外，国际上还有年租制(按年收取地租)、混合制(既有批租，也有年租)，混合制以香港为典型代表。混合体制包含“价”和“租”两个部分：土地使用权拍卖时，一次性收取土地出让金；出让期内，按年征金。
唐黎明建议借鉴香港经验，她认为，实行混合体制后，土地的初始出让价格会下降，因为一部分地租会从初始地价转变为年租金。
香港的土地基金制度，亦得到多方重视。在此制度下，土地批租的一半收入归当期政府使用，另一半收入归未来政府使用。这样既可以满足土地收购储备制度的资金需求，又可以抑制地方政府过度出让土地的短期行为。
改变土地权利二元结构，打破政府对土地市场垄断，改良土地批租制，是旨在建立合理的激励机制，矫正过往的短期、扭曲行为，遏制地方政府强烈的卖地冲动。
但不少人提及，要根治土地财政难题，尚需合理划分和地方的事权、财权，同时要为地方政府寻找一条稳定的收入来源，部分学者建议开征物业税逐步替代土地财政。
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