[摘要] 国五条实行已有一段时间，现在看效果和当初预期差距很大。
房地产市场的定价机制不简单
“一定程度上，政策会控制、引导开发商所报出的价格。”康桄瑀强调，“但此举市政府采用的规的政策手段，它是不能作为常态的政策来规范市场的。”
他说：“北京已经有了一个成熟的市场化的定价机制。政策的作用肯定是有的，但能起多大的影响还不好说。北京每年进入的人口达到三四十万之多，相当于增加了一个中小规模的乡镇人口，真实的购房需求压力一直存在。”
而且，经过对房地产市场一段时期的调查，记者发现正如一些谈到的，房地产市场的定价，显然不是简单的几条政策就能够操控的。
康桄瑀对此也有同感。他表示，房地产开发商为新楼盘定价通常要考虑三方面的因素：首先是之前周边房产的价格；其次是“竞项”因素，即同期存在的有竞争的地产项目；再者就是公司本身的现金流、业绩表现等现实因素。在进入市场之前，开发商会作出自己认可的经营价格表。
而售房价格“低开高走”的现象常见，一位业内告诉法治记者，地产商会估算一段时期内房价的平均价格作为营利的参考价。
一些楼盘期的价格明显要低一些，质量也更好一些，开发商以此赢取购房者的口碑。通常在第二期开盘时就有明显的抬价行为，有时后期的价格会高出期2至3倍。
根据记者调查发现，一些打着解决刚需族自住需求、低价入市的南六环普通住宅，却在物业收费上远超高档别墅项目。如此整体测算下来，房价被变相推高超过1000元/平方米。
此前第二次开盘的均价在1.2万元/平方米的龙湖时代天街在被曝出低价“饥饿营销”的同时，其高达4.7元/平方米/月的物业费更是遭到了准购房者的普遍质疑。
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